Webbc.ru

Веб и кризис
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование на сегодняшний день является неотъемлемой частью в жизни, практически каждой семьи. Этот вид кредитования помогает молодым семья начать собственную независимую жизнь. Не многие могут позволить себе приобрести жилье с собственных средств, ипотека в свою очередь даёт такую возможность.

Ипотечное кредитование получило широкое распространение за рубежом. Существует множество различных зарубежных моделей ипотечного кредитования. Все они в реальной жизни пересекаются с человеческой потребностью и финансовой возможностью обладать жильем. При полном становлении Российской кредитной системы и самой модели ипотечного кредитования сыграла возможность сравнения на практике зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования.

Российской банковской системе для формирования эффективной модели ипотечного кредитования, необходимо использовать уже накопленный опыт других стран, по причине различных экономик и экономических ситуаций как за рубежом, так в России.

Модели и методы ипотечного кредитования были рассмотрены во многих трудах, в частности Кузнецов А.В., Гайдай Н.В. [2].

Роль и масштабы участия государства в развитии модели ипотечного кредитования (жилищного) каждой страны зависит от её зрелости и подхода к её построению. О мировом опыте ипотечного кредитования и особенностях правового регулирования в современном российском законодательстве, посвящено исследование Юрова Н.Г. [10].

В США, государство эффективно использует механизм ипотечного кредитования, как инструмент макроэкономической политике государства, за счет этого почти 18 % общенационального продукта формируется за счет строительства недвижимости, продажи жилья, развития рынка, развитие залогов под недвижимость, а также перепродажи средств, используемые для строительства.

Инвестирование в сферу жилищного строительства, примерно одинаково во всех странах, и основан на трех основных принципах: ипотечное кредитование, контрактные сбережения, государственная поддержка.

Моделями ипотечного кредитования по всему миру считаются: одноуровневая и двухуровневая модель.

В одноуровневой модели кредиторами выступаю кредитные учреждения – ипотечные банки. Все они подлежат обязательной процедуре, государственной регистрации в Центральном банке Российской Федерации, который выдают лицензию на осуществление банковских операций кредитной организации. Банк в этом случае сам имеет право на выпуск ипотечных бумаг.

Одноуровневая модель уже длительное время функционирует в ряде западноевропейских государств – Германии, Франции, Дании и т.д. Подметим, собственно, что аналогичная система присутствовала в дореволюционной России.

В предоставленной модели кредиторами, как правило, это специальные кредитные организации – ипотечные банки. Они подлежат обязательной государственной регистрации в Центральном банке РФ, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций. Банк самостоятельно выпускает ипотечные бумаги. Это характерно для соединения функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице [4].

В Германии существуют специализированные кредитные учреждения (ипотечно-сберегательный банк) в которых, вкладчик заключает договор, где оговариваются условия, по которым обязуется регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной суммы в течение определенного времени. По истечении этого времени ИСБ возлагает на себя обязательство выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. Роль ИСБ в Германии выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в Великобритании – строительные общества, в США – ссудо-сберегательные ассоциации [4].

В связи действующим законодательством России одноуровневая ипотека предусматривает наличие следующих участников:

1) ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации;

2) страховые фирмы, осуществляющие страхование заложенного имущества;

3) агентства по работе с недвижимостью.

К нашему российскому законодательству одноуровневая модель ипотечного кредитования наиболее ближе, так как достаточно легко и экономически выгодно организовывать и контролировать, особенно если сравнивать ее с двухуровневой моделью. Но сможет ли она в России действовать, пока неизвестно.

В данное время в РФ используемая модель внешне похожа на немецкую, если рассмотреть схему внутреннее, то она имеет совсем иное содержание. В ходе периода накопления, в которой выплачивает клиент денежные средства, используются не на выдачу кредитов, которые в обязательном порядке тщательно проверяется заемщиком, а на финансирование строительства кого-либо жилого дома.

Двухуровневая модель именуемая также – универсальной. По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, возврат которого обеспечивается закладной на недвижимость. Вследствие, за тем банк может осуществить продажу требований по данному ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству государственного типа. Из нескольких «выкупленных» притязаний по ипотечным кредитам агентство создает пул, на базе которого выпускает облигации. Финансирование ипотеки в таком случае идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые фирмы и др. [4].

На первичном ипотечном рынке выданные ипотечные кредиты, передаются специально созданным агентствам. При этом речь идет об ипотечных кредитах, надлежащих жестким эталонам агентств. Эти агентства имеют все шансы поступить с приобретенными ипотечными кредитами разными методами:

1 переуступить их вторичным инвесторам;

2) образовать из единообразных ипотечных кредитов пулы и реализовать вторичным трейдерам эти неразделимые пулы ипотеки или же права роли в этих пулах;

3) выпустить и расположить ценные бумаги.

За счет формирования пулов ипотек кредитные опасности, не обработанные страховкой, гарантиями и т.п., распределяются меж всеми составляющими пул кредитами в соответствии приобретателями ролей в пуле.

Модель ипотечной фирмы применяется в Англии, США, Австралии. Вклады не привлекаются впрямую ипотечными компаниями, наличные операции финансируются за счет личных денежных средств и неотложных займов. Фирмы выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Впрочем, выдав заем, они реализуют его третьему лицу – трейдеру. Перепродажа имеет возможность реализовать именно или же методом выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные способы ипотечные фирмы вновь пускают в виток, а их выгода складывается из сборов за предоставления кредитов и платежей за их сервис. Предоставленная модель подразумевает присутствие развитого вторичного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель презентабельна тем, собственно, что представляет дилемму долговременных денежных ресурсов.

Для Российской Федерации в случае организации подобной системы в первую очередь появится неувязка розыска инвестора и недоступности развитого рынка ценных бумаг.

В итоге анализа моделей ипотечного кредитования, можно сказать, что устройство двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования довольно сложно, и настоятельно просит больших расходов что, в свою очередь, тянет удорожание кредитных средств, для залогодателя. Иным дефектом, считается сложность законодательной регулировки подобной модели ипотечного кредитования и, как последствие, невозможность отчетливой и действенной регулировки возведения по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права Обширное использование подобной модели вполне вероятно в государствах с довольно устойчивой экономикой. Она настоятельно просит сотворения расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссию ценных бумаг страны.

Не обращая внимания на изложенное, в РФ все же предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

В РФ отсутствует важные инструменты, на коих стоит вся западная ипотека. «Длинные средства на 60 % поддерживаются промоакциями, государственными и корпоративными облигациями. Швейцарцам, к примеру, как раз наличию такового ассортимента инструментов получилось сделать в высшей степени недорогую систему кредитования.

Ипотечные облигации и ВУЗы вторичного ипотечного рынка – это как раз те механизмы, которые дают возможность операторам изначального ипотечного рынка завлекать дешевенькими и долговременными ресурсами. Сейчас банки, реализующие ипотечные программы, определяются на собственные способы, экономные средства, или на способы международных инвесторов.

Практика российских и иностранных кредитных организаций использования ипотечного кредитования, ее законодательное регулировка привлекают сегодня внимание многих. Между тем, адаптация правового зарубежного опыта, ни в которой мере не означает его прямого заимствования без учета российской специфичности формирования смешенной экономики.

По данным из отчетов агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) можно рассмотреть помесячную динамику объёмов выданных ипотечных кредитов в России за три прошедших года. Также на графике представлены годовые темпы роста выдачи ипотечных кредитов. На рис. 1 представлена помесячная динамика объёмов выдачи ипотечных кредитов в России в миллиардах руб. и годовые темпы роста. [5].

Рис. 1. Объёмы выдачи ипотечных кредитов в России и темпы роста в период с 2014 по 2 мес. 2016 годах

Как видно из вынесенного на обозрение графика, величины размеров выданных ипотечных кредитов России в 2015 году, сократились почти, что в 2 раза, если сравнивать с аналогичным периодом 2014 года.

2014 год стал рекордным по объёмам выданных ипотечных кредитов в России. Это обосновывается несколькими причинами. Во-первых, население стало отдавать предпочтение жилищному сектору, нежили банковским депозитом. Во-вторых, граждане, собиравшиеся приобрести жилью, но ждали наилучшего момента, поняли что, лучших перспектив для приобретения жилья в ближайшее время не будет. И в-третьих, в середине декабря произошло резкое повышение ключевой ставки, люди, которые имели на руках одобренные кредиты, срезу же поспешили воспользоваться этой возможностью.

Читать еще:  Кредитование связанных лиц

На рис. 1 видно, что в 2015 году произошло значительное падение объёмов выдачи ипотечных кредитов, по сравнению аналогичным периодом 2014 года. Падение объёмов ипотечных кредитов в 2015 году составило 34,4 %. Это снижение связанно с падением спроса населения на ипотечные кредиты, из-за повышения процентных ставок на данный вид кредитования [7].

По данным Банка России, АИЖК и Росстата, мы можем проанализировать годовую динамику объёмов выданных ипотечных кредитов на примере России, США и Франции. Сравним объёмы выдачи ипотечных кредитов по годам для каждой страны в отдельности, так как в этих странах представлены разные валюты. На рис. 2 представлена динамика объёмов ипотечного кредитования в России, США и Франции в 2013 – 2015 годах [5, 6, 7].

Рис. 2. Динамика объёмов ипотечного кредитования в России, США и Франции в 2013 – 2015 годах

Динамика объёмов ипотечного кредитования в России уже была рассмотрена выше, давайте сравним динамику США и Франции.

В США, объём ипотечного кредитования в 2014 году показали падение на 38,4 %, но в 2015 году он обратно начал подниматься и показал рост на 26,6 % в 2015 году, в сравнении с 2014 годом.

Объёмы ипотечного кредитования в США падают уже с середины 2013 года, после того как ставки на ипотеку выросли на процентный пункт из-за обещаний Федеральной резервной системы перейти к прекращению стимулирующих мер. Доля сделок без заемных средств по ипотеки, в это время, превысила порог в 40 %, что и сказалось на поддержании роста цен на жилье. MBA официально ожидает дальнейшего понижения объёмов ипотечного кредитования.

Крупным и малым банком стоит подстроиться к новым реальностям, так как объём ипотечных кредитов не будет поддерживать этот бизнес на том уровне, что был до этого, – заявил главный экономист Pierpont Securities LLC Стивен Стэнли [8].

Во Франции ситуация тоже складывает не лучшим образом. Снижение объёма ипотечного кредитования в 2014 году показывает на 10,5 %, по сравнению с 2013 годом, так и 2015 году на 9,2 %, по сравнению с 2014 годом. Однако, хоть мы и видим снижение объёма ипотечного кредитования во Франции, но он не значителен в по сравнению Россией и США в процентом соотношении.

Зарубежный опыт ипотечного кредитования на сегодняшний день привлекает внимание многих. Правовое регулирование зарубежного опыта ни в коем случае не означает его применения к отечественной специфики смешенной экономике. Для России необходима система, состоящая из системообразующих этапов, ипотечного жилищного кредитования. Необходимо разработать четкие инвестиционные проекты под строительство жилья для отечественных инвесторов, что в тоже время позволит развивать отечественную экономику. Только тогда можно рассчитывать на эффективность ипотечного кредитования.

Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном — жилище.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.

Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства (Шевчук Д.А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006), обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300 — 400 млрд. долл., а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели в конце 1999 года достигала примерно 3 триллионов долларов.

В США эти функции выполняют в основном государственные организации или организации, пользующиеся поддержкой федерального правительства. Основными финансовыми учреждениями в США, инициирующими ссуды под залог недвижимого имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

Рынок жилья в США обслуживают в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная схема финансирования жилья через строительный заем организована следующим образом. Подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку — документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 — 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.

Система социальной поддержки заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений[1] Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. В Великобритании , Германии, Франции характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру. В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ . Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет. Затем они в 1845 году были преобразованы в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6 — 7%, благодаря программе значительного ее субсидирования.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования[2] в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном – жилище.

Читать еще:  Понятие и сущность кредита

Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства, обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.

Основными финансовыми учреждениями в США, инициирующими ссуды под залог недвижимого имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения). Рынок жилья в США обслуживают в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.

Система социальной поддержки заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений.

Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. В Великобритании, Германии, Франции, характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру.

В Великобритании успешно функционирует система строительных обществ.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6 – 7%, благодаря программе значительного ее субсидирования.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка.

Обращение российских кредитных организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные кредиты.

К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся, например:

Одноуровневая система ИЖК (Дания, Германия, Франция). В ней кредиторами являются специально учрежденные кредитные организации – ипотечные банки, а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями:

1) за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации – ИО) на фондовом рынке различным инвесторам, замыкая таким образом ипотечный процесс на одном уровне ипотечной системы;

2) за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки по выдаче кредитов (займов), залогу недвижимого имущества, по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств, а также сделки по страхованию предмета залога. Для вторичного рынка ипотечного кредитования при одноуровневой системе это будут выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, а также сделки по размещению этих ценных бумаг.

При одноуровневом рефинансировании банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице – в банке. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Закладные листы хотя и представляют собой ценные бумаги типа облигаций, но регулируются специальным законодательством о закладных листах. Выпуск и обращение закладных листов отличаются от регулирования выпуска облигаций. За эмитентами закладных листов установлен строгий государственный контроль, выпуск и обращение закладных листов также контролируются государством. Введение одноуровневой системы ипотечного кредитования, безусловно, потребует принятия специального федерального законодательства.

Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение. В виде обеспечения закладных листов выступает занесенное в специальный регистр имущество – ипотечные кредиты, отвечающие законодательно определенным требованиям. Обеспечение закладных листов может быть заменено на иное, но только в соответствии с законодательно утвержденным перечнем.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме поименованных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В отличие от англо-саксонской модели ипотечного кредитования, где участники тесно взаимосвязаны между собой, а следовательно, невыполнение обязательств одним из участников рынка ипотечного кредитования ведет к неисполнению обязательств другими его участниками («эффект карточного домика»), европейская модель более устойчива. В условиях нестабильной экономической ситуации эта модель была бы более предпочтительна для России.

С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: 1) ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации; 2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; 3) компании по работе с недвижимостью.

При двухуровневой (классической) модели ипотечного кредитования банками права требования по выданным ипотечным займам переуступаются специализированным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, объединяют права требования в закладные пулы и под их залог выпускают ипотечные ценные бумаги, которые продают на фондовом рынке. На полученные средства агентства опять покупают кредиты у банков. Основная отличительная черта данной схемы кредитования – разделение субъектов кредитора и инвестора.

Такую схему ипотечного кредитования еще называют американской, поскольку она изначально была создана и получила наибольшее распространение в США.

В Америке в 30-х годах прошлого века, во времена Великой депрессии, правительством было создано первое ипотечное агентство Fannie Мае (Federal National Mortgage Association). Позднее сформировались еще две такие специализированные организации – Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Эти структуры занимаются выкупом у банков кредитов и выпуском ценных бумаг под государственную гарантию.

Суть американской модели ипотеки состоит в том, что покупатель приобретает жилье, оплачивая из собственных средств лишь незначительную часть его стоимости. Недостающую сумму гасит ипотечный банк, которому заемщик в течение последующих 15-30 лет должен вернуть заемные средства. Банк, в свою очередь, переуступает кредит одному из специализированных ипотечных агентств. Последнее возмещает кредитной организации выданные заемщику деньги и выпускает ценные бумаги, выплатами по которым становятся платежи заемщиков. Ценные бумаги агентство реализует на фондовом рынке.

Сегодня в России окончательно не сформировалась единая модель ипотечного кредитования. Применяются и американская, и немецкая схемы ипотеки.

Так, за основу развития системы ипотечного жилищного кредитования принята двухуровневая модель ипотеки. Банки, осуществляющие выдачу ипотечных кредитов, работают по американской модели, адаптированной под российские условия. В роли специализированного агентства, созданного для выкупа кредитов, выступает ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое привлекает для этих целей денежные средства путем выпуска ценных бумаг.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) функционируют по образу немецкой модели ипотеки.

Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в США

Американский ипотечный рынок занимает наибольшую долю на мировом рынке ипотечного кредитования. Современный ипотечный рынок США включает следующие сегменты:

  • первичный ипотечный рынок, – на котором осуществляется предоставление ипотечных жилищных кредитов заемщикам;
  • вторичный ипотечный рынок, – на котором происходит продажа ипотечных кредитов ипотечным институтам или специальным агентствам и организация эмиссии и обращения ценных бумаг на основе закладных и который состоит из рынка купли-продажи ипотечных кредитов и рынка ценных бумаг на основе закладных.
Читать еще:  Монопольная эмиссия денег кредитование населения

Ипотечное кредитование в странах Европейского Союза

Главным отличием ипотечного рынка европейских стран является относительная неразвитость вторичного рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости.

Европейские ипотечные институты применяют такие способы рефинансирования своей деятельности, как депозиты и заимствование средств от другого финансового института (материнской компании). Широкое распространение в странах Европейского Союза получила форма рефинансирования через размещение ипотечных долговых бумаг, менее значительное – путём выпуска MBS-бумаг.

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Ипотечное кредитование в Германии

Особенностью ипотечного кредитования в Германии является осуществление финансирования жилья преимущественно строительно-сберегательными кассами (Bausparkassen), предоставляющими кредиты своим участникам. Кроме того, на немецком рынке ипотечного кредитования значительную долю занимают коммерческие банки и финансовые посредники, которые условно можно разделить на три группы:

  • предоставляющие ипотечные кредиты;
  • осуществляющие операции с ипотечными закладными листами;
  • являющиеся инвесторами или представляющие их интересы.

На функционирование рынка жилищного кредитования Германии значительное влияние оказывает государство, оказывая поддержку участникам следующим образом:

  • насчитывая премию, в размере, которой определяется в зависимости от соотношения собственных сбережений вкладчика и стоимости ипотеки;
  • предоставляя гарантии вкладчикам строительно-сберегательных касс на начальном этапе.

Ипотечное кредитование во Франции

Государственное регулирование рынка ипотечного кредитования во Франции осуществляется гораздо меньшей степени, чем это делается в Германии. Однако это приводит к тому, что кредитные учреждения иногда переоценивают свои возможности, как это было с Банком Креди Лионе (Credit Lyonnais). Кроме того, заемщики используют ипотечные кредиты не только для удовлетворения собственных потребностей в жилье, а для получения выгоды через игру на процентах. Особенностью французского законодательства об ипотеке является длительность и сложность процедур, связанных с реализацией залога.

Задай вопрос специалистам и получи
ответ уже через 15 минут!

Во Франции в среднем требуется 4 года для того, чтобы кредитор смог вернуть свои деньги. Условия публичной продажи на основании судебного решения очень жесткие, что обусловлено необходимостью защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. Так, порядок подачи объявлений об организациях торгов имеет строго регламентированный характер, что не позволяет провести достаточно широкую рекламную кампанию и получить надлежащую цену за предмет залога.

Ипотечное кредитование в Великобритании

В Великобритании основная часть ипотечного кредитования осуществляется через систему строительных обществ (building society), особенностью ипотечных кредитов предоставляемых которыми, являются плавающие процентные ставки. При этом для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства в последние десятилетия функции этих обществ становятся более схожими с функциями коммерческих банков, что приводит к постепенному уменьшению уровня кредитных ставок.

Кроме строительных обществ, ипотечные кредиты предоставляют клиринговые банки, страховые компании и пенсионные фонды, которые выдают кредиты всегда под фиксированную процентную ставку.

Так и не нашли ответ
на свой вопрос?

Просто напиши с чем тебе
нужна помощь

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2018

УСПЕХ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ОСНОВЕ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА

Ипотеку часто отождествляют с кредитом на покупку жилья, что не совсем корректно. Во-первых, ипотечные банки сегодня предоставляют ссуды не только на приобретение жилых объектов, но и на покупку коммерческой недвижимости, гаражей, машиномест и т. д. Во-вторых, ипотечный кредит подразумевает лишь предоставление заемных средств под залог недвижимости. Термин «ипотека» обозначает именно форму залога[6].

Вместе с тем, при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и определение возможности применения в России[3].

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить две принципиально различные модели организации системы жилищного кредитования.

Модель депозитного института (модель сберегательного банка и накопительных счетов). Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного жилищного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения; они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их. Данная модель получила широкое распространение в ряде западноевропейских стран, например во Франции и в Германии. Но главная проблема ее реализация в России — это угроза установления отрицательных, рыночных ипотечных ставок по вкладам (ниже процента инфляции), наравне с ограничением размеров привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, теряя сбережения другой, незаинтересованной части населения.

Модель ипотечной компании. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. В случае организации такой модели в России в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора при отсутствии развитого рынка ценных бумаг[3].

К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся:

Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования.

Кредитная организация выдает ипотечные кредиты населению, а далее самостоятельно их рефинансирует. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. Основным недостатком одноуровневой модели ипотечного кредитования является ее негибкость. Это не дает возможность разрабатывать новые программы ипотечного кредитования. Возможность применения в России некоторые черты одноуровневой модели ипотечного кредитования было бы полезно привнести в российскую ипотечную систему по следующим причинам: низкая рисковость и самофинансируемость модели[2].

Российская модель ипотечного кредитования построена на основе двухуровневой (американской) модели.

В связи с этим представляется необходимым провести детальный анализ американского кризиса нестандартного ипотечного кредитования, для того чтобы выявить, какие элементы и особенности модели привели к нему. Это необходимо для определения наиболее слабых сторон двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования. предупреждения ошибок, которые были допущены кредитными организациями.

Дефолт одного из участников рынка ипотечного кредитования, банков, по причине процентной ставки ФРС, рисковых программ ипотечного кредитования, некачественного андеррайтинга в сегменте нестандартного кредитования, а также отсутствия государственного регулирования рынка ипотеки, привел к цепной реакции. Посредством секъюризации ипотечных кредитов кризис распространился не только на внутренний, но и на мировой рынок[9].

Вместе с тем, основными финансовыми ресурсами государства являются налоговые поступления, определяющая уровень финансовой и экономической безопасности. Которые напрямую влияют на механизм мобилизации финансовых ресурсов, эффективность и стабильность налоговой системы[4].

В любом случае члены ФРС должны будут найти золотую середину, сбалансировав нависшую над миром угрозу дефляции с относительно высоким макроэкономическим потенциалом в США[5].

Кризис, родиной которого были США, стал причиной падения производств, увеличения массовой безработицы, снижения уровня жизни населения в мире в целом. Россия не стала исключением, даже, наоборот, для неё воздействие мирового кризиса оказалось наиболее ощутимым. Экономические и финансовые проблемы, существование которых стало очевидным в кризисный и посткризисный периоды, являются следствием структурных проблем в экономике[7].

По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, возврат которого обеспечивается закладной на недвижимость. Вследствие, за тем банк может осуществить продажу требований по данному ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству государственного типа. Из нескольких «выкупленных» притязаний по ипотечным кредитам агентство создает пул, на базе которого выпускает облигации. Финансирование ипотеки в таком случае идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые фирмы и др.

На первичном ипотечном рынке выданные ипотечные кредиты, передаются специально созданным агентствам. При этом речь идет об ипотечных кредитах, надлежащих жестким эталонам агентств. Эти агентства имеют все шансы поступить с приобретенными ипотечными кредитами разными методами.

Для Российской Федерации в случае организации подобной системы в первую очередь появится неувязка розыска инвестора и недоступности развитого рынка ценных бумаг[8].

Модель контрактных ссудосбережений — наиболее распространена в Германии и в ряде стран Западной Европы.

Инвестирование ипотечного процесса по данной схеме осуществляется без создания специальных ипотечных банков и участия инвестиционных компаний, путем организации замкнутого цикла. Это качество имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Плюсом является также возможность проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном тапе взаимоотношений.

Истоки практического функционирования данной модели в различных странах начали складываться еще в XIX в. В дореволюционной России они проявлялись в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита[3].

Специфика описанных моделей ипотечного кредитования представлена на рис. 1.1[2]:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector