Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зарубежный и отечественный опыт ипотечного кредитования

Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном — жилище.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.

Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства (Шевчук Д.А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006), обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300 — 400 млрд. долл., а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели в конце 1999 года достигала примерно 3 триллионов долларов.

В США эти функции выполняют в основном государственные организации или организации, пользующиеся поддержкой федерального правительства. Основными финансовыми учреждениями в США, инициирующими ссуды под залог недвижимого имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

Рынок жилья в США обслуживают в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная схема финансирования жилья через строительный заем организована следующим образом. Подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку — документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 — 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.

Система социальной поддержки заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений[1] Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. В Великобритании , Германии, Франции характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру. В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ . Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет. Затем они в 1845 году были преобразованы в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6 — 7%, благодаря программе значительного ее субсидирования.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования[2] в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

Зарубежный и отечественный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование на сегодняшний день является неотъемлемой частью в жизни, практически каждой семьи. Этот вид кредитования помогает молодым семья начать собственную независимую жизнь. Не многие могут позволить себе приобрести жилье с собственных средств, ипотека в свою очередь даёт такую возможность.

Ипотечное кредитование получило широкое распространение за рубежом. Существует множество различных зарубежных моделей ипотечного кредитования. Все они в реальной жизни пересекаются с человеческой потребностью и финансовой возможностью обладать жильем. При полном становлении Российской кредитной системы и самой модели ипотечного кредитования сыграла возможность сравнения на практике зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования.

Российской банковской системе для формирования эффективной модели ипотечного кредитования, необходимо использовать уже накопленный опыт других стран, по причине различных экономик и экономических ситуаций как за рубежом, так в России.

Модели и методы ипотечного кредитования были рассмотрены во многих трудах, в частности Кузнецов А.В., Гайдай Н.В. [2].

Роль и масштабы участия государства в развитии модели ипотечного кредитования (жилищного) каждой страны зависит от её зрелости и подхода к её построению. О мировом опыте ипотечного кредитования и особенностях правового регулирования в современном российском законодательстве, посвящено исследование Юрова Н.Г. [10].

В США, государство эффективно использует механизм ипотечного кредитования, как инструмент макроэкономической политике государства, за счет этого почти 18 % общенационального продукта формируется за счет строительства недвижимости, продажи жилья, развития рынка, развитие залогов под недвижимость, а также перепродажи средств, используемые для строительства.

Инвестирование в сферу жилищного строительства, примерно одинаково во всех странах, и основан на трех основных принципах: ипотечное кредитование, контрактные сбережения, государственная поддержка.

Моделями ипотечного кредитования по всему миру считаются: одноуровневая и двухуровневая модель.

В одноуровневой модели кредиторами выступаю кредитные учреждения – ипотечные банки. Все они подлежат обязательной процедуре, государственной регистрации в Центральном банке Российской Федерации, который выдают лицензию на осуществление банковских операций кредитной организации. Банк в этом случае сам имеет право на выпуск ипотечных бумаг.

Одноуровневая модель уже длительное время функционирует в ряде западноевропейских государств – Германии, Франции, Дании и т.д. Подметим, собственно, что аналогичная система присутствовала в дореволюционной России.

В предоставленной модели кредиторами, как правило, это специальные кредитные организации – ипотечные банки. Они подлежат обязательной государственной регистрации в Центральном банке РФ, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций. Банк самостоятельно выпускает ипотечные бумаги. Это характерно для соединения функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице [4].

В Германии существуют специализированные кредитные учреждения (ипотечно-сберегательный банк) в которых, вкладчик заключает договор, где оговариваются условия, по которым обязуется регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной суммы в течение определенного времени. По истечении этого времени ИСБ возлагает на себя обязательство выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. Роль ИСБ в Германии выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в Великобритании – строительные общества, в США – ссудо-сберегательные ассоциации [4].

В связи действующим законодательством России одноуровневая ипотека предусматривает наличие следующих участников:

1) ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации;

2) страховые фирмы, осуществляющие страхование заложенного имущества;

3) агентства по работе с недвижимостью.

К нашему российскому законодательству одноуровневая модель ипотечного кредитования наиболее ближе, так как достаточно легко и экономически выгодно организовывать и контролировать, особенно если сравнивать ее с двухуровневой моделью. Но сможет ли она в России действовать, пока неизвестно.

В данное время в РФ используемая модель внешне похожа на немецкую, если рассмотреть схему внутреннее, то она имеет совсем иное содержание. В ходе периода накопления, в которой выплачивает клиент денежные средства, используются не на выдачу кредитов, которые в обязательном порядке тщательно проверяется заемщиком, а на финансирование строительства кого-либо жилого дома.

Читать еще:  Расчет экономического эффекта от выданного кредита

Двухуровневая модель именуемая также – универсальной. По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, возврат которого обеспечивается закладной на недвижимость. Вследствие, за тем банк может осуществить продажу требований по данному ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству государственного типа. Из нескольких «выкупленных» притязаний по ипотечным кредитам агентство создает пул, на базе которого выпускает облигации. Финансирование ипотеки в таком случае идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые фирмы и др. [4].

На первичном ипотечном рынке выданные ипотечные кредиты, передаются специально созданным агентствам. При этом речь идет об ипотечных кредитах, надлежащих жестким эталонам агентств. Эти агентства имеют все шансы поступить с приобретенными ипотечными кредитами разными методами:

1 переуступить их вторичным инвесторам;

2) образовать из единообразных ипотечных кредитов пулы и реализовать вторичным трейдерам эти неразделимые пулы ипотеки или же права роли в этих пулах;

3) выпустить и расположить ценные бумаги.

За счет формирования пулов ипотек кредитные опасности, не обработанные страховкой, гарантиями и т.п., распределяются меж всеми составляющими пул кредитами в соответствии приобретателями ролей в пуле.

Модель ипотечной фирмы применяется в Англии, США, Австралии. Вклады не привлекаются впрямую ипотечными компаниями, наличные операции финансируются за счет личных денежных средств и неотложных займов. Фирмы выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Впрочем, выдав заем, они реализуют его третьему лицу – трейдеру. Перепродажа имеет возможность реализовать именно или же методом выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные способы ипотечные фирмы вновь пускают в виток, а их выгода складывается из сборов за предоставления кредитов и платежей за их сервис. Предоставленная модель подразумевает присутствие развитого вторичного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель презентабельна тем, собственно, что представляет дилемму долговременных денежных ресурсов.

Для Российской Федерации в случае организации подобной системы в первую очередь появится неувязка розыска инвестора и недоступности развитого рынка ценных бумаг.

В итоге анализа моделей ипотечного кредитования, можно сказать, что устройство двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования довольно сложно, и настоятельно просит больших расходов что, в свою очередь, тянет удорожание кредитных средств, для залогодателя. Иным дефектом, считается сложность законодательной регулировки подобной модели ипотечного кредитования и, как последствие, невозможность отчетливой и действенной регулировки возведения по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права Обширное использование подобной модели вполне вероятно в государствах с довольно устойчивой экономикой. Она настоятельно просит сотворения расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссию ценных бумаг страны.

Не обращая внимания на изложенное, в РФ все же предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

В РФ отсутствует важные инструменты, на коих стоит вся западная ипотека. «Длинные средства на 60 % поддерживаются промоакциями, государственными и корпоративными облигациями. Швейцарцам, к примеру, как раз наличию такового ассортимента инструментов получилось сделать в высшей степени недорогую систему кредитования.

Ипотечные облигации и ВУЗы вторичного ипотечного рынка – это как раз те механизмы, которые дают возможность операторам изначального ипотечного рынка завлекать дешевенькими и долговременными ресурсами. Сейчас банки, реализующие ипотечные программы, определяются на собственные способы, экономные средства, или на способы международных инвесторов.

Практика российских и иностранных кредитных организаций использования ипотечного кредитования, ее законодательное регулировка привлекают сегодня внимание многих. Между тем, адаптация правового зарубежного опыта, ни в которой мере не означает его прямого заимствования без учета российской специфичности формирования смешенной экономики.

По данным из отчетов агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) можно рассмотреть помесячную динамику объёмов выданных ипотечных кредитов в России за три прошедших года. Также на графике представлены годовые темпы роста выдачи ипотечных кредитов. На рис. 1 представлена помесячная динамика объёмов выдачи ипотечных кредитов в России в миллиардах руб. и годовые темпы роста. [5].

Рис. 1. Объёмы выдачи ипотечных кредитов в России и темпы роста в период с 2014 по 2 мес. 2016 годах

Как видно из вынесенного на обозрение графика, величины размеров выданных ипотечных кредитов России в 2015 году, сократились почти, что в 2 раза, если сравнивать с аналогичным периодом 2014 года.

2014 год стал рекордным по объёмам выданных ипотечных кредитов в России. Это обосновывается несколькими причинами. Во-первых, население стало отдавать предпочтение жилищному сектору, нежили банковским депозитом. Во-вторых, граждане, собиравшиеся приобрести жилью, но ждали наилучшего момента, поняли что, лучших перспектив для приобретения жилья в ближайшее время не будет. И в-третьих, в середине декабря произошло резкое повышение ключевой ставки, люди, которые имели на руках одобренные кредиты, срезу же поспешили воспользоваться этой возможностью.

На рис. 1 видно, что в 2015 году произошло значительное падение объёмов выдачи ипотечных кредитов, по сравнению аналогичным периодом 2014 года. Падение объёмов ипотечных кредитов в 2015 году составило 34,4 %. Это снижение связанно с падением спроса населения на ипотечные кредиты, из-за повышения процентных ставок на данный вид кредитования [7].

По данным Банка России, АИЖК и Росстата, мы можем проанализировать годовую динамику объёмов выданных ипотечных кредитов на примере России, США и Франции. Сравним объёмы выдачи ипотечных кредитов по годам для каждой страны в отдельности, так как в этих странах представлены разные валюты. На рис. 2 представлена динамика объёмов ипотечного кредитования в России, США и Франции в 2013 – 2015 годах [5, 6, 7].

Рис. 2. Динамика объёмов ипотечного кредитования в России, США и Франции в 2013 – 2015 годах

Динамика объёмов ипотечного кредитования в России уже была рассмотрена выше, давайте сравним динамику США и Франции.

В США, объём ипотечного кредитования в 2014 году показали падение на 38,4 %, но в 2015 году он обратно начал подниматься и показал рост на 26,6 % в 2015 году, в сравнении с 2014 годом.

Объёмы ипотечного кредитования в США падают уже с середины 2013 года, после того как ставки на ипотеку выросли на процентный пункт из-за обещаний Федеральной резервной системы перейти к прекращению стимулирующих мер. Доля сделок без заемных средств по ипотеки, в это время, превысила порог в 40 %, что и сказалось на поддержании роста цен на жилье. MBA официально ожидает дальнейшего понижения объёмов ипотечного кредитования.

Крупным и малым банком стоит подстроиться к новым реальностям, так как объём ипотечных кредитов не будет поддерживать этот бизнес на том уровне, что был до этого, – заявил главный экономист Pierpont Securities LLC Стивен Стэнли [8].

Во Франции ситуация тоже складывает не лучшим образом. Снижение объёма ипотечного кредитования в 2014 году показывает на 10,5 %, по сравнению с 2013 годом, так и 2015 году на 9,2 %, по сравнению с 2014 годом. Однако, хоть мы и видим снижение объёма ипотечного кредитования во Франции, но он не значителен в по сравнению Россией и США в процентом соотношении.

Зарубежный опыт ипотечного кредитования на сегодняшний день привлекает внимание многих. Правовое регулирование зарубежного опыта ни в коем случае не означает его применения к отечественной специфики смешенной экономике. Для России необходима система, состоящая из системообразующих этапов, ипотечного жилищного кредитования. Необходимо разработать четкие инвестиционные проекты под строительство жилья для отечественных инвесторов, что в тоже время позволит развивать отечественную экономику. Только тогда можно рассчитывать на эффективность ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование: отечественные тенденции и зарубежный опыт Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Новосельский Святослав Олегович, Щедрина Ирина Николаевна

Статья посвящена исследованию вопросов оценки показателей развития отечественного рынка ипотечного кредитования, а также изучению зарубежного опыта и моделей ипотечного кредитования

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Новосельский Святослав Олегович, Щедрина Ирина Николаевна

Текст научной работы на тему «Ипотечное кредитование: отечественные тенденции и зарубежный опыт»

Новосельский Святослав Олегович, к.э.н., доцент кафедры учета и финансов Курский государственный университет e-mail: nsvyatoslav@yandex.ru

Щедрина Ирина Николаевна, к.э.н., доцент кафедры учета и финансов Курский государственный университет e-mail: shedrinain@yandex.ru

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ

И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

Аннотация: статья посвящена исследованию вопросов оценки показателей развития отечественного рынка ипотечного кредитования, а также изучению зарубежного опыта и моделей ипотечного кредитования

Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное жилищное кредитование, модели кредитования.

MORTGAGE LENDING: DOMESTIC TENDENCIES AND FOREIGN EXPERIENCE

Novoselskiy Svyatoslav Olegovich, Cand.Econ.Sci., associate professor of accounting and finance Kursk state university e-mail: nsvyatoslav@yandex.ru

Shchedrina Irina Nikolaevna, Cand.Econ.Sci., associate professor of accounting and finance Kursk state university e-mail: shedrinain@yandex.ru

Summary: article is devoted to research of questions of an assessment of indicators of development of the domestic market of mortgage lending, and also studying of foreign experience and models of mortgage lending

Читать еще:  Формы кредита схема

Keywords: mortgage, credit, mortgage housing lending, crediting models.

В рамках изучение системы ипотечного кредитования необходимо провести анализа основных показателей его развития в России. В таблице 1 представлена динамика ипотечного кредитования в России за 2013-2015 годы.

Из расчетов в таблице 1 можно сделать вывод о том, что в Российской Федерации несмотря на кризисные явления и негативное влияние макроэкономических факторов происходит рост ипотечного кредитования. Так в 2014 году величина ипотечных кредитов выросла по сравнению с 2013 годом на 19,22 %, а в 2015 году данный показатель увеличился по сравнению с 2014 годом на 22,67 %.

Сумма выданных ипотечных кредитов в 2015 году выросла по сравнению с 2014 годом на 30,21 %, а в 2014 году сумма выданных ипотечных кредитов выросла по сравнению с 2013 годом на 31,20 %. В целом по итогам 2015 года было выдано 2013 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1763 млрд. рублей. В абсолютном выражении рынок ипотеки поставил очередной рекорд, хотя месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались — от 52 % в январе до 13 % в ноябре.

Таблица 1 — Динамика ипотечного кредитования в России

Показатель 2013 год 2014 год 2014 г. в % к 2013 г. 2015 год 2015 г. в % к 2014 г.

Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт. 692 825 119,22 1012 122,67

Сумма выданных ипотечных кредитов, млрд. рублей 1032 1354 131,20 1763 130,21

Количество выданных ипотечных кредитов в млн. кв.м. 28,1 35,9 127,76 45,5 126,74

Средний размер выданного ипотечного кредита, тыс. руб. 1492 1641 109,99 1741 106,09

Средневзвешенный срока выдачи ипотечных кредитов, лет 15 14,7 98,00 15 102,04

Источник: данные официального сайта АИЖК !2]

На основе данных таблицы 1 можно сделать вывод о том, что за три года происходит рост количества выданных кредитов в млн. кв.м. в 2014 году по сравнению с 2013 годом на 27,76 % и в 2015 году по сравнению с 2014 годом на 26,74 %. Постоянную тенденцию к росту имеет показатель среднего размера кредита. В 2014 году средний размер ипотечного кредита вырос по сравнению с 2013 годом на 9,99 %, а в 2015 году по сравнению с 2014 годом на 6,09 %.

В таблице 2 представлен анализ структуры выданных ипотечных кредитов.

Таблица 2 — Структура выданных ипотечных кредитов

Показатель 2013 год 2014 год 2015 год

млрд. руб. в % к итогу млрд. РУб. в % к итогу млрд. РУб. в % к итогу

Сумма выданных ипотечных кредитов, млрд. рублей 1032 100,00 1354 100,00 1763 100,00

в том числе: на приобретение жилья на вторичном рынке 826 80,04 948 70,01 1058 60,01

на приобретение жилья на первичном рынке 206 19,96 406 29,99 705 39,99

Источник: данные официального сайта АИЖК

На основе расчетов, проведенных в таблице 2 можно сделать вывод о том, что в структуре ипотечного кредитования наибольший удельный вес принадлежит выданным ипотечным кредитам на приобретение жилья на вторич-

ном рынке. Удельный вес данного показателя в динамике снижается с 80,04 % в 2013 году до 70,01 % в 2014 году, и совсем уменьшился до 60,01 % в 2015 году. С другой стороны отмечается рост удельного веса ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. Удельный вес данного показателя растет с 19,96 % в 2013 году до 29,99 % в 2014 году и заканчивая 39,99 % в 2015 году.

Следующим показателем, характеризующим развитие системы ипотечного кредитования в России является изучение ставок по выданным ипотечным кредитам в рублях. В динамике уровень ставок по ипотечным кредитам подвержен значительной волатильности. Так в 2011 году средняя ставка по ипотечным кредитам была равна 11,6 %, в 2013 году величина средней ставки возросла до 12,7 %, по итога 2014 года величина средней ставки снизилась до 12,1 % и, наконец по итогам 2015 года величина средней ставки по ипотечным кредитам была равна 13,2 %.

В таблице 3 рассмотрим динамику и удельный вес просроченной задолженности по ипотечному кредитованию.

Таблица 3 — Динамика и удельный вес просроченной задолженности по ипотечному кредитованию_

Показатель 2013 год 2014 год 2014г. в % к 2013г. 2015 год 2015г. в % к 2014г.

Задолженность по ипотечным кредитам, млрд. рублей 1997 2649 132,65 3520 132,88

Доля просроченных платежей в общей задолженности по кредитам, % 2,1 1,4 — 1,3 —

Источник: данные официального сайта АИЖК

Из расчетов в таблице 3 можно сделать вывод о том, что на данный момент на рынке ипотечного кредитования формируется положительная тенденция, связанная со снижением доли просроченных платежей в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам. Снижение удельного веса просроченной задолженности происходит с уровня 2,1 % в 2013 году до уровня 1,4 % в 2014 году. В 2015 году данный показатель немного снизился до 1,3 %.

Структура просроченной задолженности по ипотечному кредитованию не носит критического характера. Положительным моментом в данном аспекте является снижение просроченной задолженности свыше 90 дней с 2,5 % в 2013 году до значения 2,1 % в 2015 году. Немного подрос удельный вес просроченной задолженности за период от 31 до 90 дней с 0,4 в 2013 году до 0,6 в 2015 году. Удельный вес просроченной задолженности от 1 до 30 дней вырос с уровня 1,1 % в 2013 году до 1,8 % в 2015 году. Следствием указанных изменений стало незначительное снижение удельного веса ипотечных кредитов без задолженности с 95,9 % в 2013 году до 95,5 % в 2015 году.

В целом можно сделать вывод о том, что несмотря на негативное влияние внешних макроэкономических факторов в России происходит рост количества выданных ипотечных кредитов как в количественном выражении, так и в стоимостном.

Важным направлением совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования в России является изучение зарубежного опыта в данном аспекте. При этом важно отметить, что слепое копирование зарубежных моделей ипотечного кредитования на российскую действительность не даст ожидаемого положительного эффекта, поэтому необходимо постараться отобрать лучшие качества зарубежных моделей ипотечного кредитования и постараться как можно лучше их адаптировать в российской действительности.

Таблица 4 — Сравнительный анализ основных моделей ипотечного кредитования с учетов зарубежного опыта

Название модели ипотечного кредитования Сущность модели Положительные стороны Отрицательные стороны

Модель сбалансированной автономии формирование совокупного портфеля кредитных ресурсов происходит при помощи привлечения сбережений потенциальных заемщиков на основе критерия «касса взаимопомощи». Формирование благоприятного ипотечного климата со стороны государства Кредит предоставляется только тем заемщикам, кто ранее направлял свои денежные средства в систему ипотечного кредитования

Контрактно-сберегательная модель В основе модели находятся так называемые контракты, представляющие собой обязательства со стороны потенциального заемщика накопить необходимую сумму за установленный период. Минимальная зависимость модели от состояния финансово-кредитного рынка Сложность в оценке платежеспособности потенциального заемщика с целью выполнения им взятых на себя обязательств

Усеченно-открытая модель В основе данной модели находится первичный рынок закладных, которые предоставляются банкам в качестве залогового и финансового обеспечения кредитных ресурсов. Простота организации системы ипотечного кредитования Низкая эффективность модели в странах с переходной экономикой под воздействием инфляционного фактора

Расширенно-открытая модель Использование первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования Наличие возможности создания высоких объемов ипотечного кредитования Функционирование модели возможно лишь при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются:

— модель сбалансированной автономии;

— усеченно-открытая модель (традиционная или одноуровневая);

— расширенно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка или двухуровневая).

Проведенный анализ различных моделей ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о целесообразности первоочередного применения в России именно расширенно-открытой модели ипотеки для повышения доступности жилья. Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, двухуровневая модель существенно подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Двухуровневая модель ипотечного рынка предоставляет государству широкие возможности регулирования, что особенно важно в периоды экономической нестабильности. Через посредство специализированных агентств государство может оказать поддержку банкам в вопросах рефинансирования ипотечных операций, обеспечить высокую ликвидность ипотечных кредитов, направляя на эти цели как собственные средства, таки, что особенно важно, «длинные» деньги инвесторов других секторов экономики через эмиссию ипотечных облигаций.

Из анализа данных в таблице 5 мы видим, что ставки по ипотечному кредитованию в России значительно выше ставок по ипотечному кредитованию в зарубежных странах, что значительно снижает его привлекательность для потребителей.

Таблица 5 — Сравнительный анализ ставок по ипотечным кредитам в отечественной и зарубежной практике

Страна 2013 год 2014 год 2015 год Отклонение 2015 г. от 2013г.

Средняя ставка выданных ипотечных кредитов в РФ, % 12,5 12,2 13,1 0,6

Средняя ставка выданных ипотечных кредитов в Великобритании, % 3,5 3,6 3,3 -0,2

Средняя ставка выданных ипотечных кредитов в Германии, % 4,5 4,7 4,9 0,4

Средняя ставка выданных ипотечных кредитов в Испании, % 4,0 4,1 4,3 0,3

Средняя ставка выданных ипотечных кредитов на Кипре, % 4,2 4,0 3,6 -0,6

Средняя ставка выданных ипотечных кредитов во Франции, % 3,2 3,1 2,9 -0,3

Читать еще:  Потребительский кредит учебник

Средняя ставка выданных ипотечных кредитов в Израиле, % 3,2 3,5 3,5 0,3

В целом можно сделать вывод, что преимущества внедрения в России расширенно-открытой модели очевидны с точки зрения экономического прогресса. Ее реализация способна привести к эффективному функционированию вторичного рынка, к увеличению числа кредиторов и снижению процентных ставок с увеличением срока кредитования. Кроме того, внедрение данной модели будет служить своего рода катализатором в процессе совершенствования за-

конодательства и стабилизации экономики страны.

Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном — жилище.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.

Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства (Шевчук Д.А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006), обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300 — 400 млрд. долл., а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели в конце 1999 года достигала примерно 3 триллионов долларов.

В США эти функции выполняют в основном государственные организации или организации, пользующиеся поддержкой федерального правительства. Основными финансовыми учреждениями в США, инициирующими ссуды под залог недвижимого имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

Рынок жилья в США обслуживают в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная схема финансирования жилья через строительный заем организована следующим образом. Подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку — документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 — 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.

Система социальной поддержки заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений[1] Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. В Великобритании , Германии, Франции характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру. В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ . Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет. Затем они в 1845 году были преобразованы в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6 — 7%, благодаря программе значительного ее субсидирования.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования[2] в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в США

Американский ипотечный рынок занимает наибольшую долю на мировом рынке ипотечного кредитования. Современный ипотечный рынок США включает следующие сегменты:

  • первичный ипотечный рынок, – на котором осуществляется предоставление ипотечных жилищных кредитов заемщикам;
  • вторичный ипотечный рынок, – на котором происходит продажа ипотечных кредитов ипотечным институтам или специальным агентствам и организация эмиссии и обращения ценных бумаг на основе закладных и который состоит из рынка купли-продажи ипотечных кредитов и рынка ценных бумаг на основе закладных.

Ипотечное кредитование в странах Европейского Союза

Главным отличием ипотечного рынка европейских стран является относительная неразвитость вторичного рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости.

Европейские ипотечные институты применяют такие способы рефинансирования своей деятельности, как депозиты и заимствование средств от другого финансового института (материнской компании). Широкое распространение в странах Европейского Союза получила форма рефинансирования через размещение ипотечных долговых бумаг, менее значительное – путём выпуска MBS-бумаг.

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Ипотечное кредитование в Германии

Особенностью ипотечного кредитования в Германии является осуществление финансирования жилья преимущественно строительно-сберегательными кассами (Bausparkassen), предоставляющими кредиты своим участникам. Кроме того, на немецком рынке ипотечного кредитования значительную долю занимают коммерческие банки и финансовые посредники, которые условно можно разделить на три группы:

  • предоставляющие ипотечные кредиты;
  • осуществляющие операции с ипотечными закладными листами;
  • являющиеся инвесторами или представляющие их интересы.

На функционирование рынка жилищного кредитования Германии значительное влияние оказывает государство, оказывая поддержку участникам следующим образом:

  • насчитывая премию, в размере, которой определяется в зависимости от соотношения собственных сбережений вкладчика и стоимости ипотеки;
  • предоставляя гарантии вкладчикам строительно-сберегательных касс на начальном этапе.

Ипотечное кредитование во Франции

Государственное регулирование рынка ипотечного кредитования во Франции осуществляется гораздо меньшей степени, чем это делается в Германии. Однако это приводит к тому, что кредитные учреждения иногда переоценивают свои возможности, как это было с Банком Креди Лионе (Credit Lyonnais). Кроме того, заемщики используют ипотечные кредиты не только для удовлетворения собственных потребностей в жилье, а для получения выгоды через игру на процентах. Особенностью французского законодательства об ипотеке является длительность и сложность процедур, связанных с реализацией залога.

Задай вопрос специалистам и получи
ответ уже через 15 минут!

Во Франции в среднем требуется 4 года для того, чтобы кредитор смог вернуть свои деньги. Условия публичной продажи на основании судебного решения очень жесткие, что обусловлено необходимостью защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. Так, порядок подачи объявлений об организациях торгов имеет строго регламентированный характер, что не позволяет провести достаточно широкую рекламную кампанию и получить надлежащую цену за предмет залога.

Ипотечное кредитование в Великобритании

В Великобритании основная часть ипотечного кредитования осуществляется через систему строительных обществ (building society), особенностью ипотечных кредитов предоставляемых которыми, являются плавающие процентные ставки. При этом для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства в последние десятилетия функции этих обществ становятся более схожими с функциями коммерческих банков, что приводит к постепенному уменьшению уровня кредитных ставок.

Кроме строительных обществ, ипотечные кредиты предоставляют клиринговые банки, страховые компании и пенсионные фонды, которые выдают кредиты всегда под фиксированную процентную ставку.

Так и не нашли ответ
на свой вопрос?

Просто напиши с чем тебе
нужна помощь

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector