Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сущность ипотечного жилищного кредитования

1.1. Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике

Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

1) Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

2) Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

3) Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен – как правило, 20-30 лет и более;

4) Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

5) Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;

6) Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. [18, c. 10]

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита – необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период).

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита – передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения

заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях. [18, c. 11]

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски. Жилищный кредит может предоставляться на различные цели:

1. Приобретение готового жилья в качестве:

· основного места жительства;

· дополнительного места жительства;

· для сезонного проживания;

· для сдачи в аренду (наем) и т.д.

Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе принятия решения о предоставлении кредита.

2. Кредиты на строительство индивидуального жилья.

Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:

· первая стадия – на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;

· вторая стадия – после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.

С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:

· выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);

· поэтапное финансирование строительства жилого объекта. [18, c. 12]

Строительный кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома – 1-1,5 года. Обеспечением займа могут быть земельный участок в собственности физического лица-заемщика, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. В процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. Иногда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет.

В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей – части основной суммы кредита и процента на остаток долга.

Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода. [18, c. 13]

Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита ведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Это означает, что при одних и тех же стартовых условиях (одинаковых начальном доходе, процентной ставке, первоначальном взносе, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения кредита заемщик может взять большую сумму.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

· увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

· активизировать рынок жилья;

· вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

· привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

· обеспечить развитие строительного комплекса;

· оживить экономику страны в целом. [18, c. 28]

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. [18, c. 29]

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности.

Сущность и роль ипотечного жилищного кредитования в современной экономике Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Чинаев Т. В.

Рассматривается сущность ипотечного жилищного кредитования, его правовая и экономическая составляющие. Оценивается роль в современной экономике как фактора оказывающего значительное воздействие на экономическую ситуацию в стране.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Чинаев Т. В.

Текст научной работы на тему «Сущность и роль ипотечного жилищного кредитования в современной экономике»

Вестник Башкирского университета.2006..№4.

УДК 336.7 ББК 65.262

СУЩНОСТЬ И РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКЕ Чинаев Т.В.

Рассматривается сущность ипотечного жилищного кредитования, его правовая и экономическая составляющие. Оценивается роль в современной экономике как фактора, оказывающего значительное воздействие на экономическую ситуацию в стране.

В России, как и во всех странах с рыночной экономикой, решение жилищной проблемы большинства граждан государство видит в ипотеке, то есть через предоставление жилья в кредит. Возникает необходимость раскрытия содержания ипотечного жилищного кредитования как одного из видов кредита и его роли в современной экономике. Прежде чем приступить к рассмотрению вышеназванных аспектов проблемы, обратимся к истории развития понятия «ипотека».

Читать еще:  Потребительский кредит учебник

Исторически название «ипотека» впервые появилось в Древней Греции и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Ввел его архонт (правитель) Солон в VI веке до н.э. Он же в 594 г. до н.э. осуществил знаменитые реформы, в частности, отменил поземельные налоги, ввел свободу завещания, по которому имущество не обязательно должно было переходить к наследникам рода. Каждый получил право завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательства была личность должника, которому, в случае невозможности заплатить долг, грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На этом столбе, получившем название «Ьур^еШеса» (подставка, подпорка), отмечались все поступающие долги собственника земли.

Ипотека не допускала переход имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога. До становления классического института ипотеки, она претерпела существенную эволюцию:

— от залога земли на ранней стадии (в эпоху рабовладения) до залога любого недвижимого имущества;

— от фидуции (сделки на доверии) до легальной ипотеки, сопровождающейся регистрацией залога;

— от передачи залога в собственность кредитора до сохранения залога во владении должника и получение кредитором права истребовать залог с последующей его продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы долга заемщика; примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Однако самым важным является то, что ипотека была порождена хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обязательств должника, так как являлась для кредитора самым верным средством получения «обеспечения по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Итак, ипотека — это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений квартир и др.) [1]. В своем содержании ипотека имеет две составляющие: правовую и экономическую.

В правовом отношении ипотека — это инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается у должника [2]. В экономическом — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля

— продажа, обмен) нецелесообразны, позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов [3].

Необходимо отметить, что за рубежом, из всех способов обеспечения обязательства, преимущественное распространение при кредитовании недвижимости получила ипотека (залог) жилого помещения, потому что залог повышает для кредитора вероятность удовлетворения его требований в случае нарушения должником свих обязательств.

Ипотечное жилищное кредитование — финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог недвижимости

в качестве обеспечения гарантий возвратности кредитных средств [4]. Таким образом, получается, что ипотечное жилищное кредитование представляет собой движение ссудного капитала в сфере жилой недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности.

Самое значимое преимущество для государства в целом исходит от экономического содержания ипотечного жилищного кредитования (из мировой практики). Оно несет мультипликационный эффект, являясь не только основной формой улучшения жилищных условий, но оказывая значительное воздействие на экономическую ситуацию в стране.

Зарубежный опыт, а также опыт российских регионов показывает, что ипотечное кредитование обладает четырехкратным мультипликативным эффектом, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее 4 рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объем которых сопоставим с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам [5].

Этот вид кредитования является одним из самых надёжных и проверенных на практике способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Он влечет за собой подъем производства в различных отраслях строительной индустрии: деревообработке, стеклопроизводстве, изготовлении металлоконструкций и других. Также способствует развитию сопряженных со строительством других многочисленных сфер деятельности, таких как: возведение объектов инфраструктуры, предприятий

торговли, образования, проектирование, дорожное строительство, городской транспорт.

Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование является тем механизмом, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Большое значение ипотечное кредитование имеет для повышения эффективности функционирования банковской системы страны. К тому же свидетельством значительной роли ипотечного жилищного кредитования в экономике страны и заинтересованности, в первую очередь, кредитных организаций (банков) в этом виде бизнеса, говорят следующие цифры: доля ипотечных кредитов в ВНП США составляет 53%, а суммарная стоимость выданных ипотечных кредитов более 4 трлн. долл. [6]. Ипотечные жилищные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Кроме того, специалисты отмечают, что операции с недвижимостью часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Все сказанное позволяет сделать вывод, что развитие ипотечного жилищного кредитования в России как механизма решения проблемы обеспечения граждан жильем должно позитивно повлиять на реальный сектор экономики, вследствие чего возникнет возможность модернизации производства, что приведет к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь увеличит экономический потенциал страны.

1. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. — М., 2005. — С.291.

2. Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в Рос-сии//Финансы и кредит. — 2005. — № 12. — С. 52.

3. Каримов А. Требуется концепция развития ипотечного жилищного кредитования//Экономика и управление.- 2000. — №1. — С. 16.

4. Печатникова С. В. Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма ипотечного кредитования. / Дисс. . канд. экон. наук. — Москва, ФГУП ЦНИИЭУС, 2003.-С.53.

5. Лактионов А.Н. Современные финансово-кредитные инструменты организации финансирования жилищного строительства//Дайджест-Финансы. — 2005. — №6. — С. 42.

6. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе.//Рынок ценных бумаг. — 2004. — № 10 (265). — С. 53

Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 14.08.2018 2018-08-14

Статья просмотрена: 1699 раз

Библиографическое описание:

Ховалыг, Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски / Н. Н. Ховалыг. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2018. — № 32 (218). — С. 47-51. — URL: https://moluch.ru/archive/218/52323/ (дата обращения: 09.04.2020).

Рассмотрено оценка доступности современного состояния жилищного ипотечного кредитования и влияние возможных рисков ипотечных отношений, классификаций.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, риски, проблемы

The assessment of the availability of the modern state of housing mortgage lending and the impact of possible risks of mortgage relations and classifications are considered.

Keywords: mortgage, lending, risks, problems

В современном российском обществе одной из самых насущных проблем была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан — социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Решением вопроса на сегодня является эффективным оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания [7].

Ипотека предоставляет достаточно широкие возможности:

– предпринимателю — увеличить долю производительного капитала;

– землевладельцам — произвести покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;

– физическому лицу (гражданину) — улучшать свои жилищные условия.

Что такое ипотека? В настоящее время существует множество различных точек зрения на определение понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». По мнению Довдиенко И. В., ипотека представляет собой передачу в залог собственности в виде земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежного займа [2]. Разумова И. А. считает, что ипотека — одна из основных форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [6]. Грудцына Л. Ю. и Козлова М. Н. определяют ипотечный кредит как обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости [1]. Меркулов В. В. определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм: — обеспечивающий финансами рынок недвижимости; — основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении; — функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников; — контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем. Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства. На наш взгляд, ипотека — это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору [8].

Для более углубленного изучения ипотечного кредита считаем изучить его классификацию. Стоит отметить, что в экономической науке используются различные классификации кредита, однако классификация ипотечного кредита описана крайне слабо, в связи с чем (Дятлов Д. В., Антонова М. В.) предложили авторский вариант классификации ипотечного кредита (табл.1):

– по целям кредитования;

– по способу кредитования;

– по видам процентных ставок;

– по методу погашения.

По целям кредитования, на наш взгляд, целесообразно выделить три вида ипотечного кредита:

1) земельный кредит — предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли, например под предстоящее строительство объекта недвижимости;

2) строительный кредит — кредит на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, предоставляемый для финансирования строительных работ;

3) кредит на приобретение готового объекта недвижимости [3].

Классификация ипотечного кредита

Признаки классификации

Виды ипотечных кредитов

По целям кредитования

Земельный кредит Строительный кредит

Кредит на приобретение готового объекта недвижимости

Кредит, обеспеченный земельным участком под строительство объекта

Кредит, обеспеченный готовым объектом недвижимости вместе с земельным участком, на котором оно находится

Кредит, обеспеченный объектом незавершенного строительства вместе с земельным участком Кредит, обеспеченный приватизированным объектом недвижимости (квартира, офис) без земельного участка

Читать еще:  Долгосрочное ипотечное кредитование

По способу кредитования

Ипотечный кредит, выданный по одноуровневой модели кредитования

Ипотечный кредит, выданный по двухуровневой модели кредитования

Ипотечный кредит населению (в т. ч. жилищные ипотечные кредиты)

Ипотечный кредит юридическим лицам

Банковский ипотечный кредит

Небанковский ипотечный кредит

По видам процентных ставок

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой

По методу погашения

Ипотечный кредит со стандартными выплатами

Ипотечный кредит с переменными выплатами

Пружинные ипотечные кредиты Ипотечные кредиты с нарастающим платежом

Ипотечные кредиты с участием

Возможные риски ипотечных отношений

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

– целенаправленная широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

– пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в придании ему на этой основе стабильности;

– отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

– российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствия капитала; низкой доходности (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

– структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала. Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово- кредитного механизма.

– институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

– расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных касс и жилищно-строительных банков;

– предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

– льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных участков земли под жилищное строительство;

– создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд. Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений. За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья [4].

Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности субъектов ипотечного кредитования. На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг. ■

  1. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотечное кредитование: вопросы и ответы / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова.- М.: Изд-во Эксмо, 2006.- 288с.
  2. Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — M.: Юнити-Дана, 2005. — С. 3.
  3. Дятлов Д. В., Антонова М. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация. / Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. Белгород. № 2(42), 2012 г., 240–245 с.
  4. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. № 4 (16). С. 38–46.
  5. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Юридический центр-пресс, 2003. — С. 10.
  6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2005. — С. 12.
  7. Склярова Э. В., Лиман И. А. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России. / Международный научно-исследовательский журнал. № 1 (43), Часть 1, Январь.
  8. Чередникова А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования. / Российское предпринимательство. 2010. № 4–1. С. 94–97.

Сущность и особенности ипотечного кредитования

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА и ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Иркутский филиал РАНХиГС

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Деньги, кредит, банки

На тему: Ипотечное кредитование

Выполнила: Кондакова Л. А.

студентка гр. ЭК-11

Проверил: старший преподаватель

Оглавление

Глава 1 Особенности и характеристики ипотечного кредитования. 5

1.1 Сущность и особенности ипотечного кредитования. 5

1.2 Классификация ипотечных кредитов. 8

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ.. 9

Глава 2 Оценка механизма ипотечного кредитования. 15

2.1 Механизм ипотечного кредитования. 15

2.2 Виды платежей по ипотечному займу. 19

2.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования. 21

Глава 3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ.. 24

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе. 24

3.2 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России. 25

Список литературы.. 33

Введение

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище. Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества — средний класс. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека — это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института — устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом — постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем. Крупным, пока ещё не используемым в России, ресурсом для инвестиций в основные фонды выступают сбережения денег населением. В зарубежных странах эти деньги через эмиссию и продажу ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, становятся источником реальных капитальных вложений. Для России это имеет актуальное значение, ибо население хранит свои сбережения в значительной степени в валюте вне банков. Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Глава 1 Особенности и характеристики ипотечного кредитования

Сущность и особенности ипотечного кредитования

Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при

эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д.

закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция обеспечения возврата заемных средств;

• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких – либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Читать еще:  Цели кредита для физических лиц

Основы ипотечного жилищного кредитования

16.2. Теоретические и организационные аспекты ипотечного кредита

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике. Целью развития ипотечного кредитования служат улучшение жилищных условий населения, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечный кредит — сложная финансово-кредитная категория, под которой понимается совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссуженной стоимости и ее рефинансирования.

Ипотечное кредитование включает два блока операций:

  1. выдачу ипотечных кредитов на цели решения жилищных вопросов;
  2. уступку прав требований по ипотечным кредитам в целях привлечения дополнительных кредитных ресурсов.

Важным вопросом в познании сущности ипотечного кредита является определение его классификационной принадлежности.

Классификация форм кредита осуществляется по различным признакам. Базовым признаком такой классификации признается характер использования ссуженной стоимости. С позиции этого критерия кредиты могут носить производительный и потребительский характер и выражать движение капитала и движение денег соответственно. Производительная форма кредита связана с особенностями использования полученных средств от кредитора. Движение стоимости в отраслях материального производства является движением капитала как возрастающей стоимости. Производительное использование кредита создает основу для его возврата с учетом процентов.

Отмеченное положение считается основополагающим для определения природы потребительского кредита, который характеризуется непроизводительным использованием и возвратом кредита за счет других источников, в частности совокупного дохода заемщика — физического лица. С позиции этого подхода жилищный кредит следует признать разновидностью потребительского кредита.

В зарубежной научной литературе классификация банковских ссуд осуществляется также по критерию их использования. В данном контексте выделяются ссуды торгово-промышленным предприятиям, финансовым организациям, частным лицам. Это означает, что ссуда, выданная предприятию под залог недвижимости, относится к категории торгово-промышленных ссуд, а ссуда, выданная физическому лицу, — как ссуда частному лицу.

Исключение составляет ипотечный кредит . Несмотря на то что в США достаточно широко используется залог недвижимого имущества, под ипотечным кредитом понимается только жилищный кредит . Такое положение отличается своей логикой. В данном случае критерием ипотечного жилищного кредита выступает его обеспечение, т. е. ипотека, что обусловлено той ролью, которую она играет в развитии ипотечного жилищного кредитования: ипотека служит основой формрования финансовых ресурсов, необходимых при долгосрочных кредитах.

На рисунке 16.1 представлена классификация кредитов по признаку целевого использования ссуженной стоимости.

Сущность экономической категории, как известно, проявляется через ее функции. Основополагающей функцией кредита как категории распределения признается распределительная. Кроме указанной функции различными авторами выделяются функции: эмиссионная, контрольная, стимулирующая и др.

Согласно теории кредита, формы кредитных отношений, реализуя сущность кредита и его назначение, осуществляют те же функции, что и кредит как экономическая категория. На наш взгляд, это касается только основополагающей функции кредита — распределительной. Являясь формой или видом кредитных отношений, они не теряют своей категориальности. Их видовые отличия проявляются через свои специфические функции.

Можно выделить следующие функции ипотечного кредита: распределительную, формирования рынка жилья, инвестиционную.

В какой бы форме ни проявлялась сущность кредита, она не меняет своей природы, отражающей ее общественное назначение перераспределения временно свободных ресурсов одних субъектов в пользу других, ощущающих временный их недостаток. Следовательно, ипотечный кредит выражает свою сущность прежде всего посредством распределительной функции.

Функция формирования рынка жилой недвижимости, являющегося основой развития ипотечного кредита, обусловливается ростом платежеспособного спроса населения, в результате чего увеличивается число сделок купли-продажи жилья.

Инвестиционная функция ипотечного кредита проявляется через систему сбережений населения. Рост сбережений населения в целях накопления денежных средств для решения в том числе и жилищных проблем в банковском секторе экономики способствует трансформации их в инвестиции и использованию в развитии экономических процессов в обществе.

Кроме того, отвлечение средств от текущего потребления в сферу сбережений препятствует росту цен потребительского рынка и способствует снижению инфляционных процессов.

Рассматривая ипотечный кредит как экономическую категорию, необходимо выделить характер отношений, складывающихся между конкретными субъектами, а также особенности объектов кредитных отношений, т. е. исследовать структуру кредита.

Основными субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Становление этих субъектов в ипотечных кредитных отношениях обусловлено в первую очередь развитием рыночной экономики, в которой жилье становится товаром. Его приобретение основной частью населения зависимо от привлечения кредитных ресурсов. Для того чтобы между кредитором и заемщиком могли сложиться кредитные отношения, кредитор должен располагать достаточной ресурсной базой. В связи с этим особенностью функционирования ипотечного кредита является то, что длительные сроки предоставления кредита заставляют кредитора осуществлять процессы его рефинансирования, в результате чего классическая схема банковского кредита «заемщик — кредитор» принимает иную форму при ипотечном кредите: «заемщик — кредитор — инвестор». Отсюда можно сделать вывод , что кредитор в ипотечных кредитных отношениях выполняет лишь функцию выдачи кредита, чем ограничивается его связь с ипотечными кредитными отношениями.

Система ипотечного кредитования характеризуется достаточно большим количеством участников, что является одной из особенностей ипотечного кредитования и определяется спецификой ипотечного процесса. К субъектам ипотечного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; риелторские и страховые компании, операторов вторичного рынка, инвесторов, государство. Все эти субъекты выступают участниками рынка ипотечного жилищного кредитования.

Следует отметить, что обязательное участие в сделках риелторских компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки и попечительства присуще только ипотечному кредитованию.

Элементом структуры кредитных отношений является их объект , т. е. ссуженная стоимость .

Особенность ссуженной стоимости в банковском кредите, носящем производительный характер, заключается в том, что она обладает особой добавочной потребительной стоимостью, способной ускорять воспроизводственный процесс. Касательно ипотечного кредита ссуженная стоимость здесь таким качеством не обладает и непосредственного влияния на него не оказывает.

Важной чертой ссуженной стоимости является ее авансирующий характер. Несмотря на то что ссуженная стоимость при ипотечном кредите не используется производительно, тем не менее она также носит авансирующий характер, ибо население решает свои жилищные вопросы только после накопления требуемой суммы денежных средств. К тому же оно может получить доход от того, что приобретение жилья по окончании этапа накопления денежных средств обошлось бы ему дороже.

Основу ипотечного кредита, раскрывающего его сущность, составляет возвратность кредита, т. е. движение ссуженной стоимости. Возвратность кредита во многом обеспечивается соблюдением принципов кредитования, образующих методологическую основу функционирования кредита как экономической категории.

К принципам кредитования относятся: срочность, платность, обеспеченность, целевой характер кредита. Принципы кредитования едины для всех форм кредитных отношений, в том числе ипотечных.

Ипотечный кредит имеет свои характеристики. В зависимости от ссуженной стоимости он относится к денежной форме кредита. В зависимости от того, кто является кредитором как субъектом кредитных отношений, ипотечный кредит относится к банковскому кредиту, хотя в качестве кредитора может выступать небанковская кредитная организация.

В зависимости от целевых потребностей заемщика кредит является разновидностью потребительского кредита, используемого на цели потребления. Более детальная характеристика формы кредита определяется как вид кредита. Единых мировых стандартов классификации кредита не существует. В России приняты следующие классификационные признаки: стадии воспроизводства, обслуживаемые кредитом; отраслевая направленность; объекты кредитования; обеспечение кредита; срочность кредита; платность и др.

В то же время ипотечный кредит имеет существенные отличия от классических форм кредитования, в связи с чем среди основных признаков необходимо выделить следующие: объект кредитования; схема погашения кредита; способ рефинансирования, вид используемой кредитной ставки.

Схема классификации видов ипотечного кредита представлена на рис. 16.2

Кредитные отношения должны развиваться с учетом производственных и общественных потребностей, т. е. иметь свои границы. Кредит стимулирует воспроизводственные процессы, однако избыточное кредитование равно как и недостаточное, обусловливает негативное влияние на развитие экономики. Данное положение особенно актуально для развития системы ипотечного кредитования.

Рост объемов предоставляемых кредитов, имевший место в последние годы в России, при низких объемах жилищного строительства приводит к снижению заинтересованности строительных организаций в ускорении процессов производства и обеспечивает возможность получения высоких финансовых результатов за счет ценового фактора. Вместе с тем касательно строительного производства необходимо учитывать, что оно характеризуется неэластичным предложением на увеличение платежеспособного спроса, в результате чего неуправляемый процесс ипотечного кредитования на макроуровне приводит к возникновению избыточного спроса при низком уровне доходности населения в целом по России.

В то же время ограничение размеров предоставляемого банковского кредита обусловливает снижение платежеспособного спроса и негативно складывается на сдерживании цен, в результате чего начинают снижаться объемы строительства. При этом, учитывая отмеченные особенности строительства, организации вынуждены завершать строительный процесс при отсутствии финансирования. Остановка строительного производства означает возникновение рецессии строительной отрасли в целом.

Определение обоснованных границ кредита важно и на микроуровне, в первую очередь для банковской деятельности, что обусловлено доминирующим положением банков на рынке ипотечного кредитования.

При определении границ ипотечного кредита необходимо учитывать ряд факторов:

  • соотношение собственных и заемных средств в финансировании приобретения жилья;
  • соотношение суммы платежей по кредиту и совокупного дохода заемщика;
  • развитие сферы жилищного строительства;
  • устойчивость экономических процессов.

Одним из серьезных факторов, который определяет предложение кредита, является спрос на него населения. В то же время в силу низкой обеспеченности жильем населения потенциальный спрос на кредит достаточно велик, что не позволяет на сегодняшний день учитывать этот фактор, ибо тенденции развития ипотечного кредитования последних лет формировались под воздействием в первую очередь спроса населения и государственной поддержки его роста.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector