Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Развитие системы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в России.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Преимущество ипотечного кредитования для кредиторов заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться НД по своему усмотрению.

В России количество выдачи ссуд под залог НД значительно невелики, т.к. ее стоимость при залоге ниже рыночной. Вследствие того, что залог оценивается из продажи в далеком будущем, если кредит не будет возвращен, а слишком небольшая стоимость имущества при залоге не выгодна залогодателю.

В то же время во многих зарубежных странах именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с НД.

Развитие системы ипотечного кредитования позволяет получать ипотечные кредиты под приемлемый % и тем самым ускорить процесс приобретения жилья населением, а предпринимателям позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге (выявление некредитоспособных заемщиков, проверка трудоустройства клиента, его текущие доходы и т.д.);

3) оценка вероятности погашения кредита (оцениваются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит);

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На 1 этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки и оформить заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных документов и включает информацию:

— желаемые условия кредита (вид, общая сумма, %ставка, размер ежемесячного платежа)

— подписание покупаемой собственности, включая адрес

— источник первоначального платежа

— назначение кредита (покупка, строительство, рефинансирование собственности)

— сведения о работе и источниках дохода

— сведения об активах и обязательствах.

Отношение суммы кредита к стоимости НД, используемых в качестве залога, обычно не превышает 70%. Поэтому кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30% от рыночной стоимости приобретаемого жилья, что соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договора:

— договор купли-продажи недвижимости;

— договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

— осуществляется прием платежей;

— проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

— ведется бухгалтерский учет операций;

— рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

— взимаются просроченные платежи;

— ведется работа с проблемными кредитами:

— переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

— ведется отчетность по выданным кредитам.

Методы ипотечного кредитования:

1. Метод аннуитентного кредитования — самоамортизирующийся кредит (типовой) с фиксированной %ставкой, по которой предусмотрены равновеликие периодические (ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает в счет погашения долга и уплату % по кредиту.

Факторы, учитывающиеся при расчете средств по ипотечному кредиту:

— основная сумма кредита

— срок погашения кредита

2. Метод ипотечного кредитования с фиксированной выплатой основной суммы. Особенности условий:

— периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга

— выплаты % на оставшуюся часть долга.

3. Метод кредитования с шаровым платежом – предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

4. Метод ипотечного кредитования с переменной %ставкой.

— % ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке

— может быть установлен мин./макс. уровень %ставки. Могут проводиться в оговоренные договором интервалы времени.

Читать еще:  Расчет лимита кредитования

Кредиты с переменной %ставкой обладают более высокой степенью риска невыполнения обязательств по сравнению с кредитами с фиксированной %ставкой.

  • кредиты с корректируемой %ставкой
  • кредиты с пересматриваемой %: ставкой (предусматривается периодический шаровой платеж остатка кредита)
  • кредиты с индексируемыми платежами (%ставка фиксируется на весь срок кредитования)

5. Метод кредитования с регулируемой отсрочкой платежа – обеспечивает кредиторам достаточный доход на инвестиции. Выплаты не превышают 30% от дохода семьи на протяжении всего кредитного периода.

6. Метод ипотечного кредитования с перезакладываемым залогом. Предусматривается возможность продажи НД, являющейся залоговым обеспечение кредита, еще непогашенного на момент продажи.

7. Метод ипотечного кредитования с участием кредиторов-инвесторов. Кредитор одновременно получает платежи по кредиту и опр. часть регулярных доходов.

8. Метод ип. кред-ия с ростом платежей (для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов)

9. Метод краткосрочного финансирования девелопмента. Кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет оплачен кредит.

10. Метод финансирования строящегося жилья. Долевое участие в строительстве – распространенный метод финансирования жилья. Осн. варианты долевого участия:

— со 100%единовременной оплатой

— с поэтапной оплатой (за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, по графику каждым взносом оплачивается площадь жилья; разницу в стоимости старой и новой квартире дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства)

11. Методы финансирования проектов по освоению земли. Существуют кредиты по освоению земли для таких методов (кредиты с шаровым платежом). Степень риска этих кредитов высока. Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет:

— приведения милиративных работ

— устройства улиц и дорог и т.д.

Перспективы развития ипотеки в России.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков. Зарубежный опыт — отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека — это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина. В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым. Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит. Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше. В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся. Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки — неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья. По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен.

«Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации»

Рекомендации

«круглого стола» на тему «Развитие системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации»

(4 декабря 2018 года, Совет Федерации)

Комитет Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам в соответствии с Планом мероприятий Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации на осеннюю сессию 2018 года провел «круглый стол» на тему «Развитие системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации» и отмечает следующее.

Читать еще:  Сущность и виды кредитных операций

Среди национальных целей развития, которые определены Президентом Российской Федерации В.В. Путиным, предусмотрено улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно. Данную цель планируется достигнуть за счет активного формирования спроса, развития ипотеки, доведения ежегодного уровня строительства жилья до 120 миллионов квадратных метров, расселение из аварийного жилья до 2,8 миллиона квадратных метров и капитального ремонта 170 миллионов квадратных метров.

На решение этих задач нацелен национальный проект «Жилье и городская среда» (далее – проект). Проект был одобрен президиумом Госсовета, содержит конкретные мероприятия и показатели. В настоящее время проводится работа по согласованию его со всеми субъектами Российской Федерации. Общий объем его финансирования – 1,1 триллиона рублей. Он состоит из четырех федеральных проектов: ипотека, жилье, формирование комфортной городской среды, обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилого фонда.

В структуре проекта одним из приоритетных является федеральный проект «Ипотека», который будет стимулировать спрос на жилье. Повышение доступности ипотеки в федеральном проекте «Ипотека» предусмотрено не только за счет снижения ставки до 8 процентов, но и комплексного развития самого рынка ипотеки.

Участники «круглого стола» отмечают, что на данный момент объем ипотечного портфеля в банковской системе – около 6 процентов ВВП. Его отличает очень высокое качество, потенциал роста до 15 процентов. Планируется, что к 2024 году его роль практически будет в два раза выше текущих значений.

Следует отметить, что за период, прошедший с начала реализации системы жилищного ипотечного кредитования, достигнуты существенные результаты. Если в 2005 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 56 млрд. руб., то только в I квартале 2018 года выдано ипотечных кредитов на сумму около 600 млрд. руб. Рост достаточно существенный. Одновременно происходило снижение размера процентной ставки по ипотечному кредитованию. По данным Акционерного общества «ДОМ.РФ» средневзвешенная процентная ставка в 2005 году составляла около 15 процентов, по состоянию на 1 июня 2018 года – 9,66 процентов.

Вместе с тем участники «круглого стола» обращают внимание на то, что несмотря на достигнутые результаты, российская система ипотечного кредитования еще довольно молода и сталкивается с рядом проблем, которые будут затруднять выполнение поставленных задач.

Так, существуют общеэкономические проблемы, затрагивающие состояние экономики в целом, включая уровень доходов и уровень жизни населения, благосостояние и платежеспособность российских граждан, а также проблемы, связанные с миграционной политикой.

Одной из проблем, сдерживающих развитие системы ипотечного кредитования в России, является низкая платежеспособность населения, которая вызвана невысоким уровнем доходов и жизни граждан. Несмотря на то, что подавляющая часть российского населения (более 60 процентов), нуждается в улучшении жилищных условий, по итогам 2017 года, согласно оценке Минэкономразвития России, лишь незначительная доля граждан (около 10 процентов) может позволить себе взять ипотечный кредит, даже при наличии самых выгодных условий ипотечного кредитования.

Развитию российской системы ипотечного кредитования препятствуют и проблемы, связанные с миграционной политикой. Спрос на недвижимость, и, соответственно, на ипотечное кредитование сильнее востребован в более развитых регионах. Соответственно в менее развитых и не центральных регионах ипотечное кредитование развивается недостаточно активно или не развивается совсем.

К частным проблемам, касающимся организации ипотечного кредитования, можно отнести монополизацию этого рынка.

Снижение в последнее время количества строительных компаний в следствии их банкротства, занимающихся возведением многоквартирных домов, приводит к отсутствию здоровой конкуренции между ними и, как следствие, к необоснованному завышению цен на недвижимость. Причем от ценовой политики застройщиков зависят не только заемщики, но и кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты. В таких условиях необходимо развивать новые законодательно предусмотренные механизмы финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. При этом Банку России целесообразно применять пониженные требования к кредитным организациям при формировании резервов на возможные потери по ссудам, выдаваемым застройщикам, осуществляющим свою деятельность с использованием механизма счетов эскроу.

Еще одной проблемой, затрудняющей развитие системы ипотечного кредитования в России, является недостаточное количество социальных ипотечных программ. Правительство Российской Федерации разработало и применило целый ряд льготных ипотечных специализированных программ для таких категорий граждан, как молодые семьи, военнослужащие, работники полиции, ученые и учителя. Однако большинство подобных программ нуждается в доработках и актуализации.

Читать еще:  Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Также следует отметить проблему, связанную с обязательным нотариальным удостоверением договора купли-продажи и договора об ипотеке при отчуждении или ипотеки всеми собственниками недвижимого имущества. Это влечет за собой увеличение расходов залогодателей и покупателей, увеличение сроков оформления ипотеки и возникновение сложностей при рефинансировании кредитов, что в конечном итоге снижает доступность ипотечного кредитования для населения.

Также участники «круглого стола» считают важным обратить внимание на вопрос обеспечения Росреестром равных условий и оперативного доступа кредиторов к информации, необходимой при оформлении залогов.

Кроме того, на практике возникают сложности при ипотечном кредитовании с использованием средств материнского (семейного) капитала, когда при рефинансировании происходит погашение ипотечного кредита, ранее предоставленного на цели приобретения жилого помещения за счет средств нового кредита, при этом законодательство не предусматривает исключений по исполнению обязанности наделения собственностью детей в имуществе, которое будет предметом залога по новому кредиту.

Участники «круглого стола», отмечая значительную проделанную работу органами законодательной и исполнительной власти, а также участниками рынка по организации и совершенствованию рынка ипотечного жилищного кредитования в целях его дальнейшего развития, считают возможным рекомендовать:

1. Правительству Российской Федерации разработать и внести на рассмотрение Государственной Думы проект федерального закона, предусматривающий:

отмену обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

установление обязательности государственной регистрации общего права собственности на жилое помещение родителей и детей с определением размера долей детей только после снятия обременения с жилого помещения последним кредитором, осуществлявшим рефинансирование ипотечного кредита, в случае если для приобретения жилого помещения были использованы также и средства материнского (семейного) капитала.

2. Правительству Российской Федерации и Банку России при разработке проекта федерального закона, предусматривающего возможность однократной льготной реструктуризации ипотечных кредитов для граждан, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, в регуляторных целях не считать данные ссуды реструктуризированными и не устанавливать по ним повышенных размеров резервов на возможные потери по ссудам.

3. Банку России оказывать методологическую и иную поддержку кредитным организациям, внедряющим использование счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, в том числе устанавливая особый (льготный) порядок формирования резервов на возможные потери по ссудам, выдаваемым застройщикам.

4. Банку России совместно с акционерным обществом «ДОМ.РФ»:

подготовить дорожную карту по развитию рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), в том числе за счет повышения инвестиционной привлекательности таких бумаг, включая:

— повышение разрешенной доли инвестирования средств пенсионных накоплений негосударственных пенсионных фондов в ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ»;

— повышение разрешенной доли инвестирования средств страховых резервов страховых компаний в ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ»;

— отнесение ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ» к классу высоколиквидных активов и включения таких ИЦБ в группу бумаг с низким уровнем риска;

подготовить предложения по стандартизации рынка ипотечного жилищного кредитования;

подготовить предложения по стимулированию перевода выдачи ипотеки в электронный вид, включая использование электронной закладной.

5. Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр):

обеспечить при электронном взаимодействии скоростной, бесперебойный и равный доступ всем участникам рынка к сведениям, необходимым при оформлении залогов и других сделок при ипотечном жилищном кредитовании;

ускорить процесс размещения данных Росреестра в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в целях осуществления мониторинга финансовой устойчивости строительной отрасли, а также развития системы внутренних рейтингов для оценки кредитоспособности застройщиков.

6. Комитету Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам в весеннюю сессию 2019 года совместно с заинтересованными лицами рассмотреть вопрос о совершенствовании электронного взаимодействия Росреестра с участниками финансового рынка при оказании им государственных услуг.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector