Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Правовые проблемы ипотечного кредитования в россии

Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере

Жилищная проблема самая насущная для населения России. При современном уровне цен покупка собственной квартиры кажется чем-то заведомо невозможным. Однако в этой ситуации на помощь может прийти система ипотечного кредитования, которая разрабатывается в каждом регионе. Разные банки предоставляют различные условия, что дает возможность подобрать наиболее удобный вариант. Основная проблема состоит в том, что само слово «ипотека», как отметил Президент России еще в 2003 году, остается большой загадкой для российских граждан. Это отпугивает многих. Что же такое «ипотека» с правовой точки зрения? И как получить кредит на покупку жилья?

Слово «ипотека» (от греч. hypotheca) переводится как подставка или подпорка. В настоящее время с юридической точки зрения ипотека имущества представляет собой договор залога (ст. 334 ГК РФ). По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В жилищной сфере ипотека — это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке. Схематично ипотечное кредитование можно представить так: банк заключает с клиентом кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный). По основному договору банк выдает кредит, по дополнительному — берет в залог недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В залог может оформляться любая недвижимость, в том числе и та, на строительство которой выдается кредит, или уже имеющаяся в собственности квартира. При наступлении неплатежеспособности должника банк вправе реализовать заложенное имущество и возместить собственные затраты либо оформить заложенное имущество себе в собственность.

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). Это важное правило, так как лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц.
Ипотечный жилищный кредит отличается от других видов кредита, обеспечиваемых ипотекой, двумя особенностями: целевым назначением (предоставляется для приобретения жилья) и предметом залога, которым является приобретаемое жилье. Согласно закону по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»). Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). Предметом ипотеки может быть и право аренды, однако только с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 4 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). По ипотечному договору возможна уступка права требования, которая совершается путем заключения залогодержателем договора уступки права требования или путем передачи прав по закладной — совершением специальной передаточной надписи и передачи самой закладной.

Ипотека может возникнуть в силу закона или на основании договора (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). Отношения по ипотечному жилищному кредитованию могут возникать на основании нескольких вариантов договоров:
— договора об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
— трехстороннего (смешанного) договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
— договора приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека этого помещения возникает в силу закона в момент регистрации купли-продажи.

В договоре об ипотеке указывается: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны:
А) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
Б) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего данное право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»).

При оформлении кредита банком оцениваются следующие аспекты: платежеспособность заемщика, его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории) и оценка стоимости закладываемого имущества. Платежеспособность клиента определяется на основании справки об официальном доходе. Анализ кредитной истории в российской действительности один из слабых моментов, так как большинство граждан ее просто не имеют. Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, самую большую роль на практике играет оценка стоимости недвижимости. Правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»). Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 ФЗ «Об ипотеке’). При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 ФЗ «Об ипотеке»).

Подробнее остановимся на правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя, в нашем случае клиента и банка. Залогодатель обязан страховать заложенное имущество в полной его стоимости, немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ), сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ). Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 344 ГК РФ). В случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле, при этом залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество (ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»). Закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»).

На что залогодатель имеет право? Во-первых, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога. Во-вторых, отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ).
Залогодержатель (в нашем случае банк), в свою очередь, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, — на сумму не ниже размера требования. При этом он имеет право проверять фактически и по документам наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога, требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением имущества. Банк может потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге; залогодателем было нарушено правило о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); предмет залога был утрачен по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (ст. 351 ГК РФ). Если требование банка по досрочному прекращению обязательства не будет выполнено, то банк вправе обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил о последующем залоге, невыполнения залогодателем своих обязанностей и нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом. Залогодержателю также предоставлено право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя (п. 3 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»).

Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, и в этом ее основное преимущество. Обычно первоначальный взнос составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры, хотя на рынке представлены и варианты с нулевым первоначальным взносом. Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в полтора и более раз, в чем коренится безусловный минус ипотеки. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности, а это еще 0,5%-2% от общей суммы.
Существует огромное количество видов кредита: банковские и небанковские; постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением согласно особым условиям; кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной процентной ставкой; с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа и так далее. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), а также субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях. Каждый гражданин может подобрать ипотечный кредит под свои нужды.
Ипотечное кредитование жилья — один из самых удачных в мировой практике способов решения жилищного вопроса. Ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий с интересами государства, коммерческих банков и строительного комплекса.

Анна Белицкая, юрисконсульт компании «Гарант»

Проблемы развития ипотечного кредитования в России

Дата публикации: 27.05.2016 2016-05-27

Статья просмотрена: 7313 раз

Библиографическое описание:

Лаврова, М. И. Проблемы развития ипотечного кредитования в России / М. И. Лаврова, М. А. Худорошкова. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2016. — № 10.5 (114.5). — С. 36-38. — URL: https://moluch.ru/archive/114/30379/ (дата обращения: 09.04.2020).

В статье рассматривается актуальная тема развития ипотечного кредитования в России. Анализируются основные направления его совершенствования и проблемы в современных условиях. Определена роль государства в системе жилищного кредитования.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, жилищный вопрос.

Рынок ипотечного кредитования в России является довольно молодым по сравнению с другими западными странами. С 2005 года российский ипотечный рынок вступил в стадию активного роста, и объем выдачи жилищного кредитования составил 60 миллиардов рублей. С указанного периода по настоящее время ипотечный банковский продукт стал одним из самых наиболее доступных и реалистичных способов решения жилищной проблемы в России [6, 8].

Ипотека по своей специфике может быть признана в качестве единственного эффективного механизма поддержания спроса на жилье. Дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования представляется крайне важным и необходимым для государственной жилищной политики, целью которой является достижения эффективности функционирования рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, что в свою очередь положительно влияет на экономику страны, а также влияет на развитие конкуренции в области строительства и на рынке ипотечного кредитования [1, 2, 7].

В настоящее время жилищный вопрос и устройство ипотечного кредитования признаны остроактуальными. Это одна из крайне значимых социально-экономических проблем в России. Целью совершенствования жилищного кредитования трактуется обеспечение возможности приобретения жилой площади с помощью собственных и заемных средств для 50 % семей к 2020 году [5, 8].

В 2015 году россияне оформили 590 тыс. ипотечных кредитов, и по количеству займов падение составило 35 %. Впервые за последние пять лет объемы выданных жилищных кредитов показали отрицательную динамику.

Рис. 1 Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в России в 2005–2015 гг., млрд. руб.

Основанием данного регресса на рынке ипотечного кредитования России послужила сложная геополитическая ситуация, начавшаяся с 2014 года, снижение цен на нефть, высокий уровень инфляции, девальвация российского рубля, снижение уровня доходов населения, и повышение ключевой ставки с 10,5 % до 17 % годовых [8].

Снижению темпов падения объемов выданных ипотечных кредитов поспособствовала государственная программа субсидирования ставок, по которой заемщик имеет возможность взять ипотеку по фиксированной ставке 12 % [4, 5]. Из 590 тыс. жилищных кредитов по этой программе взяли 150 тыс. займов, это почти треть от общего количества. В денежном эквиваленте ипотека с господдержкой достигла отметки в 265 млрд. руб. [8].

Программа господдержки жилищного кредитования стартовала весной 2015 года по причине резкого удорожания ипотеки ввиду повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, получить ссуду по льготной ставке в 12 % можно только при условии покупки недвижимости на первичном рынке. При этом величина первоначального взноса должна быть не менее 20 % от стоимости недвижимости. Данная программа действует до 1 января 2017 года [4, 5].

На сегодняшний момент средняя ставка по рублевой ипотеке составляет 15–17 % при оформлении страховки, 19–20 % для заемщиков, которые отказываются от добровольного страхования. Год назад усредненная ставка ипотечных займов составляла 12 %.

Программа государственной помощи уже внесла весомый вклад в развитии ипотечного кредитования. Так за 2 года действия данной программы субсидирования ипотечной ставки выдано 270,6 тыс. кредитов на сумму 484,7 млрд руб. Кроме того, уже за март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки. По оценкам Министерства Финансов, средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40–50 млрд. руб. в месяц. В целом ожидается, что за 2016 год кредитные учреждения выдадут по программе господдержки 500–600 млрд. руб. кредитных средств.

Однако в условиях текущей нестабильной ситуации в экономике, российская система ипотечного кредитования, наиболее обеспеченного залоговым имуществом, начинает набирать обороты, и неизбежно возникают различные проблемы доступности и уровня возвратн6ости ипотечных кредитов, которые необходимо оперативно решать. Так в результате текущих экономических потрясений, рост просроченной задолженности по итогам 2015 года достиг рекордного показателя в 58 %. В абсолютных цифрах просрочка достигла 132 млрд. руб.

Рис. 2 Динамика объемов просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России в 2005–2015 гг., млрд. руб.

Но для решения любой проблемы, необходимо первоначально выяснить причины ее возникновения. На данный момент в нашей стране ипотечное кредитование находится в стадии развития, и поэтому пока не способно в полной мере оказывать доступную помощь гражданам в разрешении проблем с жильем [6]. Это происходит по нескольким причинам, из которых можно выделить наиболее значимые, основные:

1) снижение уровня и без того низкой платежеспособности населения;

2) стабильно растущий уровень инфляции;

3) неустойчивая ситуация в экономике;

4) недоступная большинству завышенная стоимость ипотечного продукта;

5) наличие монопольных игроков на рынке ипотеки;

6) недостаток реально работающих социальных ипотечных программ;

7) проблемы, связанные с миграционной политикой.

Пути решения данных проблем заключаются в следующем:

  1. Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и увеличение среднего срока кредитов.
  2. Создание различных программ государственной помощи отдельным категориям граждан Р. Ф.
  3. Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок.
  4. Повышение уровня конкуренции на рынке жилищного кредитования.
  5. Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования

Для реализации выше поставленных способов решения современных проблем жилищного кредитования необходимо:

— снизить маржу кредиторов, в том числе операционные расходы и уровень кредитного риска;

— реализовывать мероприятия по улучшению инвестиционного климата в Р. Ф.;

— упростить структуру и требования выпуска ипотечных ценных бумаг;

— повысить эффективность деятельности всех участников инфраструктуры рынка жилищного кредитования;

— разработка в России специальных программипотечного жилищного кредитования и поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации;

— создание дифференцированного территориального подхода к развитию ипотечного кредитования в зависимости от типа рынка жилья;

— в кризисные периоды необходимо активное применение инструментов повышения ликвидности банковской системы, доступных Центральному банку Р. Ф., включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ипотечными ценными бумагами [3, 7].

Подводя итоги, можно сказать о том, что в России все еще много проблем, замедляющих совершенствование ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования — это комплексная задача, касающаяся различных сфер экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, расширение банковских продуктов и т. д. Для разрешения всех трудностей требуется длительное время.

При этом всем будущее российского ипотечного кредитования выглядит достаточно оптимистично, и рано или поздно экономика в России обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.

  1. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016).
  2. Федеральный закон Российской Федерации № 102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015).
  3. Федеральный закон РФ № 395–1 «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 (ред. от 05.04.2016).
  4. Постановление Правительства РФ от 13.03.2015 № 220 (ред. от 29.02.2016) «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)».
  5. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 г. № 2242-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года».
  6. Копейкин, А. Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации / А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина, Н. Б. Косарева. — М.: Дело, 2012. — 256 с.
  7. Лаврушин, О. И. Банковское дело: учебное пособие / О. И. Лаврушин. — 11-е изд. — М.: КноРус, 2014. — 800 с.
  8. Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова. — М.: Издательский Дом Высшей школы экономики, 2014. — 737 с.

Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере

Жилищная проблема самая насущная для населения России. При современном уровне цен покупка собственной квартиры кажется чем-то заведомо невозможным. Однако в этой ситуации на помощь может прийти система ипотечного кредитования, которая разрабатывается в каждом регионе. Разные банки предоставляют различные условия, что дает возможность подобрать наиболее удобный вариант. Основная проблема состоит в том, что само слово «ипотека», как отметил Президент России еще в 2003 году, остается большой загадкой для российских граждан. Это отпугивает многих. Что же такое «ипотека» с правовой точки зрения? И как получить кредит на покупку жилья?

Слово «ипотека» (от греч. hypotheca) переводится как подставка или подпорка. В настоящее время с юридической точки зрения ипотека имущества представляет собой договор залога (ст. 334 ГК РФ). По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В жилищной сфере ипотека — это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке. Схематично ипотечное кредитование можно представить так: банк заключает с клиентом кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный). По основному договору банк выдает кредит, по дополнительному — берет в залог недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В залог может оформляться любая недвижимость, в том числе и та, на строительство которой выдается кредит, или уже имеющаяся в собственности квартира. При наступлении неплатежеспособности должника банк вправе реализовать заложенное имущество и возместить собственные затраты либо оформить заложенное имущество себе в собственность.

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). Это важное правило, так как лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц.
Ипотечный жилищный кредит отличается от других видов кредита, обеспечиваемых ипотекой, двумя особенностями: целевым назначением (предоставляется для приобретения жилья) и предметом залога, которым является приобретаемое жилье. Согласно закону по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»). Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). Предметом ипотеки может быть и право аренды, однако только с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 4 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). По ипотечному договору возможна уступка права требования, которая совершается путем заключения залогодержателем договора уступки права требования или путем передачи прав по закладной — совершением специальной передаточной надписи и передачи самой закладной.

Ипотека может возникнуть в силу закона или на основании договора (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). Отношения по ипотечному жилищному кредитованию могут возникать на основании нескольких вариантов договоров:
— договора об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
— трехстороннего (смешанного) договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
— договора приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека этого помещения возникает в силу закона в момент регистрации купли-продажи.

В договоре об ипотеке указывается: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны:
А) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
Б) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего данное право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»).

При оформлении кредита банком оцениваются следующие аспекты: платежеспособность заемщика, его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории) и оценка стоимости закладываемого имущества. Платежеспособность клиента определяется на основании справки об официальном доходе. Анализ кредитной истории в российской действительности один из слабых моментов, так как большинство граждан ее просто не имеют. Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, самую большую роль на практике играет оценка стоимости недвижимости. Правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»). Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 ФЗ «Об ипотеке’). При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 ФЗ «Об ипотеке»).

Подробнее остановимся на правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя, в нашем случае клиента и банка. Залогодатель обязан страховать заложенное имущество в полной его стоимости, немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ), сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ). Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 344 ГК РФ). В случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле, при этом залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество (ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»). Закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»).

На что залогодатель имеет право? Во-первых, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога. Во-вторых, отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ).
Залогодержатель (в нашем случае банк), в свою очередь, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, — на сумму не ниже размера требования. При этом он имеет право проверять фактически и по документам наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога, требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением имущества. Банк может потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге; залогодателем было нарушено правило о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); предмет залога был утрачен по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (ст. 351 ГК РФ). Если требование банка по досрочному прекращению обязательства не будет выполнено, то банк вправе обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил о последующем залоге, невыполнения залогодателем своих обязанностей и нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом. Залогодержателю также предоставлено право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя (п. 3 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»).

Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, и в этом ее основное преимущество. Обычно первоначальный взнос составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры, хотя на рынке представлены и варианты с нулевым первоначальным взносом. Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в полтора и более раз, в чем коренится безусловный минус ипотеки. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности, а это еще 0,5%-2% от общей суммы.
Существует огромное количество видов кредита: банковские и небанковские; постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением согласно особым условиям; кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной процентной ставкой; с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа и так далее. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), а также субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях. Каждый гражданин может подобрать ипотечный кредит под свои нужды.
Ипотечное кредитование жилья — один из самых удачных в мировой практике способов решения жилищного вопроса. Ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий с интересами государства, коммерческих банков и строительного комплекса.

Анна Белицкая, юрисконсульт компании «Гарант»

Проблемы развития ипотечного кредитования в России

Дата публикации: 27.05.2016 2016-05-27

Статья просмотрена: 7313 раз

Библиографическое описание:

Лаврова, М. И. Проблемы развития ипотечного кредитования в России / М. И. Лаврова, М. А. Худорошкова. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2016. — № 10.5 (114.5). — С. 36-38. — URL: https://moluch.ru/archive/114/30379/ (дата обращения: 09.04.2020).

В статье рассматривается актуальная тема развития ипотечного кредитования в России. Анализируются основные направления его совершенствования и проблемы в современных условиях. Определена роль государства в системе жилищного кредитования.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, жилищный вопрос.

Рынок ипотечного кредитования в России является довольно молодым по сравнению с другими западными странами. С 2005 года российский ипотечный рынок вступил в стадию активного роста, и объем выдачи жилищного кредитования составил 60 миллиардов рублей. С указанного периода по настоящее время ипотечный банковский продукт стал одним из самых наиболее доступных и реалистичных способов решения жилищной проблемы в России [6, 8].

Ипотека по своей специфике может быть признана в качестве единственного эффективного механизма поддержания спроса на жилье. Дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования представляется крайне важным и необходимым для государственной жилищной политики, целью которой является достижения эффективности функционирования рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, что в свою очередь положительно влияет на экономику страны, а также влияет на развитие конкуренции в области строительства и на рынке ипотечного кредитования [1, 2, 7].

В настоящее время жилищный вопрос и устройство ипотечного кредитования признаны остроактуальными. Это одна из крайне значимых социально-экономических проблем в России. Целью совершенствования жилищного кредитования трактуется обеспечение возможности приобретения жилой площади с помощью собственных и заемных средств для 50 % семей к 2020 году [5, 8].

В 2015 году россияне оформили 590 тыс. ипотечных кредитов, и по количеству займов падение составило 35 %. Впервые за последние пять лет объемы выданных жилищных кредитов показали отрицательную динамику.

Рис. 1 Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в России в 2005–2015 гг., млрд. руб.

Основанием данного регресса на рынке ипотечного кредитования России послужила сложная геополитическая ситуация, начавшаяся с 2014 года, снижение цен на нефть, высокий уровень инфляции, девальвация российского рубля, снижение уровня доходов населения, и повышение ключевой ставки с 10,5 % до 17 % годовых [8].

Снижению темпов падения объемов выданных ипотечных кредитов поспособствовала государственная программа субсидирования ставок, по которой заемщик имеет возможность взять ипотеку по фиксированной ставке 12 % [4, 5]. Из 590 тыс. жилищных кредитов по этой программе взяли 150 тыс. займов, это почти треть от общего количества. В денежном эквиваленте ипотека с господдержкой достигла отметки в 265 млрд. руб. [8].

Программа господдержки жилищного кредитования стартовала весной 2015 года по причине резкого удорожания ипотеки ввиду повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, получить ссуду по льготной ставке в 12 % можно только при условии покупки недвижимости на первичном рынке. При этом величина первоначального взноса должна быть не менее 20 % от стоимости недвижимости. Данная программа действует до 1 января 2017 года [4, 5].

На сегодняшний момент средняя ставка по рублевой ипотеке составляет 15–17 % при оформлении страховки, 19–20 % для заемщиков, которые отказываются от добровольного страхования. Год назад усредненная ставка ипотечных займов составляла 12 %.

Программа государственной помощи уже внесла весомый вклад в развитии ипотечного кредитования. Так за 2 года действия данной программы субсидирования ипотечной ставки выдано 270,6 тыс. кредитов на сумму 484,7 млрд руб. Кроме того, уже за март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки. По оценкам Министерства Финансов, средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40–50 млрд. руб. в месяц. В целом ожидается, что за 2016 год кредитные учреждения выдадут по программе господдержки 500–600 млрд. руб. кредитных средств.

Однако в условиях текущей нестабильной ситуации в экономике, российская система ипотечного кредитования, наиболее обеспеченного залоговым имуществом, начинает набирать обороты, и неизбежно возникают различные проблемы доступности и уровня возвратн6ости ипотечных кредитов, которые необходимо оперативно решать. Так в результате текущих экономических потрясений, рост просроченной задолженности по итогам 2015 года достиг рекордного показателя в 58 %. В абсолютных цифрах просрочка достигла 132 млрд. руб.

Рис. 2 Динамика объемов просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России в 2005–2015 гг., млрд. руб.

Но для решения любой проблемы, необходимо первоначально выяснить причины ее возникновения. На данный момент в нашей стране ипотечное кредитование находится в стадии развития, и поэтому пока не способно в полной мере оказывать доступную помощь гражданам в разрешении проблем с жильем [6]. Это происходит по нескольким причинам, из которых можно выделить наиболее значимые, основные:

1) снижение уровня и без того низкой платежеспособности населения;

2) стабильно растущий уровень инфляции;

3) неустойчивая ситуация в экономике;

4) недоступная большинству завышенная стоимость ипотечного продукта;

5) наличие монопольных игроков на рынке ипотеки;

6) недостаток реально работающих социальных ипотечных программ;

7) проблемы, связанные с миграционной политикой.

Пути решения данных проблем заключаются в следующем:

  1. Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и увеличение среднего срока кредитов.
  2. Создание различных программ государственной помощи отдельным категориям граждан Р. Ф.
  3. Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок.
  4. Повышение уровня конкуренции на рынке жилищного кредитования.
  5. Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования

Для реализации выше поставленных способов решения современных проблем жилищного кредитования необходимо:

— снизить маржу кредиторов, в том числе операционные расходы и уровень кредитного риска;

— реализовывать мероприятия по улучшению инвестиционного климата в Р. Ф.;

— упростить структуру и требования выпуска ипотечных ценных бумаг;

— повысить эффективность деятельности всех участников инфраструктуры рынка жилищного кредитования;

— разработка в России специальных программипотечного жилищного кредитования и поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации;

— создание дифференцированного территориального подхода к развитию ипотечного кредитования в зависимости от типа рынка жилья;

— в кризисные периоды необходимо активное применение инструментов повышения ликвидности банковской системы, доступных Центральному банку Р. Ф., включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ипотечными ценными бумагами [3, 7].

Подводя итоги, можно сказать о том, что в России все еще много проблем, замедляющих совершенствование ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования — это комплексная задача, касающаяся различных сфер экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, расширение банковских продуктов и т. д. Для разрешения всех трудностей требуется длительное время.

При этом всем будущее российского ипотечного кредитования выглядит достаточно оптимистично, и рано или поздно экономика в России обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.

  1. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016).
  2. Федеральный закон Российской Федерации № 102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015).
  3. Федеральный закон РФ № 395–1 «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 (ред. от 05.04.2016).
  4. Постановление Правительства РФ от 13.03.2015 № 220 (ред. от 29.02.2016) «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)».
  5. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 г. № 2242-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года».
  6. Копейкин, А. Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации / А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина, Н. Б. Косарева. — М.: Дело, 2012. — 256 с.
  7. Лаврушин, О. И. Банковское дело: учебное пособие / О. И. Лаврушин. — 11-е изд. — М.: КноРус, 2014. — 800 с.
  8. Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова. — М.: Издательский Дом Высшей школы экономики, 2014. — 737 с.

Проблемы ипотечного кредитования в России

Ипотека не так давно пришла на отечественный рынок, однако уже завоевала большую популярность у тех, кто планируют приобрести в собственность недвижимость, однако не имеют достаточного количества собственных средств. В то же время преждевременно говорить о том, что вопрос об обеспечении граждан жильем решен. Нельзя отрицать, что имеют место определенные проблемы ипотечного кредитования, причем меры эффективной борьбы с ними в нашей стране еще не полностью разработаны.

Какие существуют основные проблемы ипотечного кредитования?

Вопросами ипотечного кредитования занимаются не только практики, но и исследователи-теоретики. В своих работах они выделяют, как правило, проблемы ипотечного жилищного кредитования, которые можно разделить на несколько категорий. Если рассматривать ситуацию на примере Российской Федерации, к ним относятся проблемы следующего характера:

  1. Общеэкономические. В связи с долгосрочностью ипотечного кредитования его выгодное применение возможно лишь в условиях как экономической, так и политической стабильности, которая сохраняется на протяжении десятилетий. В реалиях российского рынка достигнуть такого состояния крайне сложно, в том числе в силу наличия зависимости от мировых цен на различное сырье. Финансовые организации считают ипотечное финансирование в таких условиях вложением с высокой степенью риска, вследствие чего завышаются процентные ставки. Нестабильность усугубляется также отсутствием гарантий сохранения в неизменном виде законодательной базы.
  2. Инфляционные. Еще одним основанием для возникновения проблемы ипотечного кредитования в России является высокий темп инфляции. Вследствие этого получается перекос: депозиты со ставками ниже уровня инфляции не привлекательны для вкладчиков, в то время как доходы растут намного медленнее. Результатом стало ситуация, при которой позволить себе принять участие в ипотеки могут лишь те, кто располагает достаточно высоким уровнем доходов.
  3. Связанные со сроками кредитования. Банки заинтересованы в так называемых коротких деньгах, которые быстро возвращаются к ним. Что же касается средств, вложенных в ипотеку, то их возврата нужно ждать десятки лет. За такой долгий промежуток времени ситуация как в стране, так и в мире может диаметрально измениться. Высокие риски в ряде случаев компенсируются за счет привлечение государственного финансирования. Однако средства в бюджете имеют свойство заканчиваться. Как альтернативу можно рассматривать использование инструментов фондового рынка, однако в настоящее время он недостаточно развит.
  4. Связанные с монополиями. Факт оборота крупных сумм денежных средств не способствует увеличению прозрачности рынка строительства первичного жилья. К числу основных застройщиков продолжает относиться достаточно узкий круг компаний. Недостаточно высокий уровень конкуренции в отрасли удерживает высокую стоимость за квадратный метр жилья, что делает ипотеку слишком дорогой для большинства среднестатистических российских семей.
  5. Связанные с наличием альтернативных вариантов вложений проблемы развития ипотечного кредитования означают, что коммерческий банк предпочитает более выгодные и краткосрочные кредиты, а не ипотеку.
  6. Обусловленные миграционной политикой – особенно остро вопрос о приобретении жилья стоит в крупных городах, куда устремляются потоки мигрантов на заработки. Повышенный спрос влечет увеличение цен на недвижимость.

Какими могут быть пути решения проблемы ипотечного кредитования в России?

Рассматривая вопрос о том, что представляют собой проблемы и перспективы ипотечного кредитования, нельзя оставить без внимания доступные пути решения возникающих сложностей, которые предлагают специалисты. Все они сходятся в том, что решение назревших проблем на рассматриваемом рынке должно носить комплексный характер. В противном случае невозможно будет достигнуть желаемого результата. Как видно из перечня очерченных вопросов, задача по их устранению затрагивает ряд сфер: макроэкономику страны, миграционную и социальную политику, деятельность банковских учреждений, позицию строительных компаний.

Поставленные цели о развитии ипотечного кредитования не могут быть достигнуты быстро, на реализацию такой программы требуется время. На всех уровнях должны быть приложены усилия для того, чтобы приобретение недвижимости в кредит стало доступным для широких масс населения, оставаясь при этом выгодной сделкой для банков.

Меры, направленные на повышение уровня доходов заемщика, в перспективы могут способствовать увеличению спроса на ипотечное кредитование и, как следствие, снижению стоимости такого займа. Ведь в настоящее время имеют место многочисленные отказы в кредите в силу того, что средний доход заявителя не позволяет выплатить требуемый ежемесячный платеж и иметь в остатке сумму, которая хотя бы равна прожиточному минимуму. Также увеличению объема выданных ипотечных кредитов помогает снижение инфляции.

Финансирование со стороны государственного бюджета является эффективной мерой по борьбе с проблемами ипотечного кредитования. В частности, возможность использовать материнский капитал в роли части погашения стоимости жилья является важным финансовым подспорьем для многих семей на пути к приобретению своей квартиры или дома.

Читать еще:  Монопольная эмиссия денег кредитование населения
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector