Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отличительной особенностью ипотечного кредита является

Тема 15. Ипотечное кредитование: экономическое содержание и организация

Толкование термина «ипотека». Юридическое и экономическое содержание ипотеки. Источники залогового права. Основные положения правового режима ипотеки. Отличительные особенности ипотечного кредита. Основные требования ипотечного кредита. Значение ипотеки для экономики страны

Термин «ипотека» подразумевает два толкования:

1.Ипотека как правоотношение (ГК) – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для нее характерно оставление имущества в руках должника. Обязательна государственная регистрация залога любого имущества.

2.Ипотека как ценная бумага – закладная, то есть долговой инструмент, удостоверяющий право залогодержателя на недвижимое имущество.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения — купля-продажа, обмен — нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки, в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В России разработана и продолжает разрабатываться нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей.

К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Закон РФ «О залоге» применяется постольку, поскольку он не противоречит» Гр Кодексу РФ.

3. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, — ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с данным ФЗ. Также должна производиться гос. регистрация самой ипотеки.

5. ФЗ «об оценочной деятельности в РФ» № 153 от 29.07.98

В некоторых случаях оценка предмета ипотеки обязательна (квартир под залог или земельные участки). ФЗ определяет порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору ипотеки.

Правовой режим недвижимых вещей основан исходя из главной цели — обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им.

К правовому режиму ипотеки относятся следующие положения:

1) Ипотека возможна в случае, когда недвижимость принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения,

2) Установлена система гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

3) Перечень объектов, относимых к недвижимым вещам, определен ГК ст.130, но не является исчерпывающим. Предметом договора об ипотеке могут быть: сооружения, находящиеся в процессе возведения; недвижимость находящаяся в аренде.

4) Купля-продажа, залог и отчуждение участков лесного фонда не допускаются.

Отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты в мире предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). В РФ – до 15 лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией из-за постоянного роста рыночной стоимости залога (недвижимость)

Основные требования ипотечного кредита:

1) Сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

2) Величина ежемесячных платежей по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в РФ до 50%) за соответствующий расчетный период.

3) При процедуре оценки финансовой состоятельности используется официальное подтверждение информации о доходах заемщика.

Значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

— вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг — существенный фактор оздоровления экономики;

— рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

— денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

— применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

В России ипотечное кредитование развивается не так давно, процентные ставки относительно высоки, поэтому оно не нашло такого применения как в развитых странах.

Особенности применения ипотечного кредита

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Преимущества ипотечного кредита

Приобретая жилье в кредит, покупатель получает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.

Одновременно покупателю предоставляется существенная льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему в течение всего срока кредитования. С точки зрения максимального использования льготы по подоходному налогу, более выгодно приобретать жилье в кредит, чем выплачивать всю стоимость квартиры сразу наличными. Льгота по подоходному налогу при покупке недвижимости без использования кредита ограничена 5000 минимальными размерами оплаты труда, учитываемыми в течение только 3 лет.

Еще одно преимущество жилищного ипотечного кредита в том, что кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых Заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового налогового кодекса о налоговом контроле за расходами граждан.

Система ипотечного кредитования

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1 непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2 продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Читать еще:  Этапы кредитной операции

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка

Основные отличия ипотеки от кредита — что из них выгоднее

Многие граждане перед тем, как оформить денежный заем, интересуются, в чем заключается отличие ипотеки от обычного кредита? Если требуются денежные средства на покупку квартиры, а обычно это бывает крупная сумма, которой не достает, многие рассматривают варианты ипотечного займа. Это особый вид кредита, отличающийся тем, что денежные средства выдаются строго на конкретные нужды, связанные с приобретением недвижимости. При этом приобретаемая собственность или другая недвижимость обязательно оформляется под залог в банк.

Понятие

Под кредитом понимается процесс предоставления банком или иной кредитной организацией денежных средств на определенные нужды заемщика в определенном размере и условиях, которые фиксируются кредитным договором, по которому заемщик в дальнейшем обязан выплатить полную сумму и проценты за пользование деньгами.

Ипотека это вид кредитных отношений, который подразумевает предоставление под залог в банк недвижимости, что является гарантией возврата полученных кредитных средств заемщиком.

Различия

Ипотека является одной из разновидностей кредита, поэтому они имеют много сходств. Но есть и существенные отличия, которые характерны именно ипотечным займам. К ним относятся:

  1. Различия по целевому назначению самого займа. Кредит может выдаваться на любые цели, при этом они могут быть строго зафиксированы в самом кредитном соглашении, либо может предусматриваться свободное их использование в любых целях. Ипотека представляет собой такой заем, который предоставляется только на приобретение недвижимости. При этом назначение приобретаемой собственности может быть не только жилым, но и промышленным.
  2. Различия относительно вступления заемщика в право собственности. Если имущество приобретается на средства по обычному кредиту, то покупаемая собственность не оформляется в залог банка. Соответственно, покупатель становится ее полноправным владельцем без ограничений. Если жилье приобретается по ипотечному займу, то оно документально оформляется в собственность покупателя, но, помимо этого, регистрируется обременение в виде нахождения имущества в залоге банка. Об этом свидетельствует подписанное залоговое обязательство. Собственник может пользоваться имуществом, но не может передать права собственности другим лицам без согласия банка на это. Также он не сможет выполнить другие регистрационные действия с недвижимостью, если на это не предоставлено разрешение от кредитной организации.
  3. Различия в обязательном залоге при оформлении ипотечного займа. При его получении заемщик всегда обязан предоставить в залог приобретаемую недвижимость либо другую, которая стоит не меньше кредитного обязательства. При оформлении других видов кредитов договором может быть не предусмотрено обязательное предоставление имущества под залог кредитной организации. Либо под залог не обязательно должна быть предоставлена недвижимость. Может быть заложен автомобиль и прочие ценные вещи.
  4. Различия в пакете документов. При оформлении ипотечного займа обязательно требуется имущественное страхование залогового объекта. А для оформления обычного кредита без залога имущественное страхование не требуется.
  5. Различия в платежных условиях. Особенностью ипотечного кредитования является предоставление больших сумм кредита, как правило, свыше 1 миллиона рублей, на длительный срок — более 10 лет. Обычные же кредиты предоставляются, как правило, на меньшие сроки — до 8 лет, а также максимальные суммы их обычно устанавливаются до 1 миллиона рублей.
  6. В России еще одной особенностью ипотечного кредита является самая низкая процентная ставка по сравнению с остальными видами займов. В текущем году она снижена по льготной государственной программе до 6%, в то время как на другие виды кредитов она может достигать 24% и выше.

Также в понятие недвижимости в качестве приобретаемого предмета по ипотеке может входить земельный участок. Он также приравнивается к недвижимым объектам, которые могут приобретаться по ипотеке.

Существует еще отдельный вид кредитов, которые называются жилищными. Они схожи по условиям, предоставляемым по ипотеке. Однако ипотека всегда подразумевает приобретение объекта либо выделение средств на его строительство. А жилищный кредит выделяется на восстановление объектов недвижимости. Также условия по жилищному кредиту менее выгодные, чем по ипотеке. При оформлении жилищного займа не всегда может потребоваться оформление залога на жилье. Банк может принять в качестве залога любое другое имущество либо вообще не потребовать залог.

Дополнительные особенности

В целом все особенности ипотечного займа сводятся к следующим отличиям:

  • денежные средства выделены строго на приобретение недвижимости;
  • сама сумма, выдаваемая заемщику для приобретения недвижимого имущества, значительно больше остальных видов кредитов;
  • длительные сроки, на которые заключается кредитное соглашение, напрямую связаны с тем, что выдается крупная сумма;
  • оценка платежеспособности заемщика производится наиболее строго, так как выдается крупная сумма денег на длительный срок;
  • возрастная политика ипотечных кредитов отличается от обычных тем, что жилье обычно приобретается людьми старше 25 лет, и кроме этого, максимальные возрастные границы для заемщика должны быть установлены с учетом среднего уровня проживания людей и срока, на который берется заем.

Зная все эти отличия, заемщик легко сможет определиться с выбором необходимого для него вида кредита и получить денежные средства по наиболее выгодным для него условиям.

Что выгоднее?

Исходя из определенных потребностей, граждане могут выбрать именно тот вид займа, который будет более выгодным. Если денежные средства нужны на приобретение квартиры, то нужно исходить из того:

  • насколько большая сумма требуется;
  • за какой реальный период времени ее получится вернуть;
  • какой ежемесячный платеж будет комфортно платить.

Если требуется большая сумма денежных средств на длительный период, то, безусловно, выгоднее оформить ипотечный заем. В этом случае получится взять заем на длительный срок. Многие банки предоставляют ипотеку на срок до 25 лет. Но в тех случаях, когда требуется незначительная сумма до 1 миллиона рублей, которую заемщик в состоянии погасить за несколько лет, выгоднее рассмотреть другой вид кредита. В этом случае не придется оформлять залоговое обязательство на приобретаемую собственность, а также не нужно будет тратить дополнительные средства на ежегодное страхование недвижимости.

Также зачастую при оформлении ипотеки на вторичное жилье требуется проведение его оценки, которое также стоит определенных средств. В этом случае нужно посчитать реальную сумму дополнительных затрат, которые потребуются для оформления ипотечного займа, и сравнить их с той переплатой по процентам, которые заемщик может получить при оформлении обычного кредита. Проанализировав получившиеся суммы, можно выбрать наиболее выгодный вариант.

Также многие пользуются и другим способом. Они оформляют ипотечный кредит на максимально возможный срок, за счет этого получая минимальный ежемесячный платеж. С учетом этого ежемесячная переплата по процентам получается невысокой. И ежемесячно дополнительно погашают основную сумму долга, за счет чего сокращается срок платежа или уменьшается ежемесячная сумма. При досрочном погашении можно существенно сэкономить на переплаченных процентах.

Оформляя любой вид займа, важно знать, что банки всегда стремятся навязать дополнительное страхование и платные услуги. Обязательным является только страхование той собственности, которая оформляется под залог банка. В остальных случаях человек может отказаться и сэкономить на фактической переплате по кредиту. Но банки имеют право изменить условия по кредиту.

Ипотека: понятие, сущность, отличительные черты. Особенности земельной ипотеки

1.1 Ипотека: понятие, сущность, отличительные черты. Особенности земельной ипотеки

Ипотека впервые возникла в Древней Греции, в Афинах, что было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Читать еще:  Трансферабельный аккредитив схема

Этимологически термин «ипотека» (от греч. hypotheke) означает залог (заклад) недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:

— залога недвижимого имущества в целях получения специального кредита – ипотечного или ипотечной ссуды (правовая функция ипотеки);

— закладной – долгового свидетельства, подтверждающего право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству;

— ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Таким образом, термин «ипотека» может обозначать, с одной стороны, форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом, а с другой – подразумевает сам процесс получения, обслуживания и возврата долгосрочного кредита под залог недвижимости [32, с. 29].

В энциклопедическом словаре Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона [50] указывается, что ипотека представляется для кредитора самым верным средством получить обеспечение. Ипотека есть вещное право, но оно становится вещным лишь с внесением его в подлежащую книгу. Ипотечное право имеет дополнительный характер и самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. В связи с этим начало специальности ипотеки заключается в точном определении суммы, до которой ипотека простирается, и недвижимости, являющейся предметом обеспечения. Правооснованием ипотеки может быть закон, договор, завещание и судебное решение. Вследствие этого ипотеки бывают законные, договорные, завещательные, судебные.

Залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Если одно лицо должно по какому-либо основанию уплатить другому определенную денежную сумму (вернуть долг по кредитному договору или договору займа, оплатить стоимость приобретенной вещи, выплатить деньги в возмещение причиненного вреда и т. д.) либо произвести в пользу этого лица определенную работу и передать ему готовый результат, то в случае неисполнения такого обязательства возникает вопрос о возможности принуждения должника к выполнению своей обязанности либо о компенсации им кредитору причиненных убытков.

Кредитор, особенно при значительной сумме долга, может потребовать выделить из состава имущества должника определенную вещь (или другое имущество) с тем, чтобы в случае неисполнения обязательства обратить взыскание на конкретное имущество. В данном случае кредитор предоставляет должнику не личный кредит, основанный лишь на доверии к его личности, а обеспеченный имуществом. Следовательно, под ипотечным кредитом понимается сумма средств, предоставленных в заем под залог недвижимости (в ипотеку).

Таким образом, ипотека земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества является разновидностью залога в обеспечение исполнения обязательств. Под обязательствами понимаются как действия по передаче имущества, выполнению работ, уплате денег и др., так и воздержание от определенного действия.

Передача кредитору предмета залога до момента исполнения должником своего обязательства (заклад) невозможна в отношении недвижимого имущества (земельных участков, зданий и строений, предприятий и других имущественных комплексов).

Возможность залога с оставлением вещи у залогодателя привела к появлению у залогодержателя не права собственности на предмет залога, а особого залогового (вещного) права. Суть его заключается в возможности требовать продажи заложенного имущества (не принадлежащего залогодержателю – кредитору, т. е. чужого) и удовлетворения своих требований из его стоимости преимущественно перед другими кредиторами.

Экономическая сущность залоговых отношений представляет собой отношения между заемщиком (залогодателем) и кредитором (залогодержателем) по поводу имущественного обеспечения обязательств под выданный кредит.

В организационном плане залоговое кредитование представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов (см. приложение А). Условия кредитования тесно связаны с оценкой имущества, правовым и методическим обеспечением, спросом и предложением и зависят от целей участников ипотечного рынка, организации и координации процесса предоставления ипотечного кредита, отслеживания выплаты процентов по кредиту и т. д. В соответствии с применяемыми процедурами ипотека является способом обеспечения выполнения основного требования, например, по кредитному соглашению.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения этих обязательств имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами [42, с. 73].

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

1) это способ обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д.;

2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость;

3) предмет ипотеки всегда остается во владении должника, который остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого предмета, но лишается права распоряжения им на время залогового периода;

4) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной;

5) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);

6) в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Земля как предмет залога имеет некоторые преимущества перед другими видами залогового обеспечения. Эти преимущества заключаются в постоянстве местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, тенденции повышения стоимости. При этом физически конкретный земельный участок как предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. По сравнению с другими видами недвижимости ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным обеспечением возвратности кредита.

Основное преимущество земельно-ипотечного кредита заключается в его долгосрочности и достаточно большом размере ссуды, что дает возможность заемщику, с одной стороны, более обоснованно планировать свой бюджет и уверенно развивать производство, а с другой – ускорять оборот капитала и получать дополнительную прибыль. Ипотечные кредиты удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Это особенно важно в условиях переходной аграрной экономики, в которой основными субъектами кредитных правоотношений являются малые и средние сельскохозяйственные коммерческие организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные предприниматели и другие хозяйствующие субъекты. Присущая этой отрасли высокая капиталоемкость и относительно низкая фондоотдача, несовпадение по времени периодов затрат и получения доходов диктуют необходимость специфических форм кредитной помощи банков сельскохозяйственным товаропроизводителям.

Являясь неотъемлемой частью кредитно-финансовой системы агропромышленного комплекса, земельная ипотека служит одним из инструментов совершенствования кредитно-финансовых отношений в аграрном секторе, обеспечивая сопряжение рынка земли, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. С точки зрения вовлечения сельскохозяйственных земель в активный экономический оборот земельная ипотека, способствуя превращению земли в реальный актив с соответствующими стоимостными и ценностными характеристиками, способна оказать активное регулирующее воздействие на формирование рынка земли и ее реальной рыночной стоимости.

В социально-экономическом аспекте земельная ипотека побуждает хозяйствующих субъектов к более продуманному экономическому поведению. Тем самым в сельском сообществе активизируется процесс формирования новых мотиваций, направленных на повышение эффективности труда и уровня доходов.

Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 14.08.2018 2018-08-14

Статья просмотрена: 1699 раз

Библиографическое описание:

Ховалыг, Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски / Н. Н. Ховалыг. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2018. — № 32 (218). — С. 47-51. — URL: https://moluch.ru/archive/218/52323/ (дата обращения: 09.04.2020).

Рассмотрено оценка доступности современного состояния жилищного ипотечного кредитования и влияние возможных рисков ипотечных отношений, классификаций.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, риски, проблемы

The assessment of the availability of the modern state of housing mortgage lending and the impact of possible risks of mortgage relations and classifications are considered.

Keywords: mortgage, lending, risks, problems

В современном российском обществе одной из самых насущных проблем была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан — социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Решением вопроса на сегодня является эффективным оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания [7].

Читать еще:  Срок действия кредитного договора по закону

Ипотека предоставляет достаточно широкие возможности:

– предпринимателю — увеличить долю производительного капитала;

– землевладельцам — произвести покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;

– физическому лицу (гражданину) — улучшать свои жилищные условия.

Что такое ипотека? В настоящее время существует множество различных точек зрения на определение понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». По мнению Довдиенко И. В., ипотека представляет собой передачу в залог собственности в виде земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежного займа [2]. Разумова И. А. считает, что ипотека — одна из основных форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [6]. Грудцына Л. Ю. и Козлова М. Н. определяют ипотечный кредит как обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости [1]. Меркулов В. В. определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм: — обеспечивающий финансами рынок недвижимости; — основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении; — функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников; — контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем. Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства. На наш взгляд, ипотека — это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору [8].

Для более углубленного изучения ипотечного кредита считаем изучить его классификацию. Стоит отметить, что в экономической науке используются различные классификации кредита, однако классификация ипотечного кредита описана крайне слабо, в связи с чем (Дятлов Д. В., Антонова М. В.) предложили авторский вариант классификации ипотечного кредита (табл.1):

– по целям кредитования;

– по способу кредитования;

– по видам процентных ставок;

– по методу погашения.

По целям кредитования, на наш взгляд, целесообразно выделить три вида ипотечного кредита:

1) земельный кредит — предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли, например под предстоящее строительство объекта недвижимости;

2) строительный кредит — кредит на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, предоставляемый для финансирования строительных работ;

3) кредит на приобретение готового объекта недвижимости [3].

Классификация ипотечного кредита

Признаки классификации

Виды ипотечных кредитов

По целям кредитования

Земельный кредит Строительный кредит

Кредит на приобретение готового объекта недвижимости

Кредит, обеспеченный земельным участком под строительство объекта

Кредит, обеспеченный готовым объектом недвижимости вместе с земельным участком, на котором оно находится

Кредит, обеспеченный объектом незавершенного строительства вместе с земельным участком Кредит, обеспеченный приватизированным объектом недвижимости (квартира, офис) без земельного участка

По способу кредитования

Ипотечный кредит, выданный по одноуровневой модели кредитования

Ипотечный кредит, выданный по двухуровневой модели кредитования

Ипотечный кредит населению (в т. ч. жилищные ипотечные кредиты)

Ипотечный кредит юридическим лицам

Банковский ипотечный кредит

Небанковский ипотечный кредит

По видам процентных ставок

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой

По методу погашения

Ипотечный кредит со стандартными выплатами

Ипотечный кредит с переменными выплатами

Пружинные ипотечные кредиты Ипотечные кредиты с нарастающим платежом

Ипотечные кредиты с участием

Возможные риски ипотечных отношений

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

– целенаправленная широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

– пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в придании ему на этой основе стабильности;

– отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

– российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствия капитала; низкой доходности (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

– структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала. Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово- кредитного механизма.

– институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

– расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных касс и жилищно-строительных банков;

– предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

– льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных участков земли под жилищное строительство;

– создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд. Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений. За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья [4].

Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности субъектов ипотечного кредитования. На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг. ■

  1. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотечное кредитование: вопросы и ответы / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова.- М.: Изд-во Эксмо, 2006.- 288с.
  2. Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — M.: Юнити-Дана, 2005. — С. 3.
  3. Дятлов Д. В., Антонова М. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация. / Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. Белгород. № 2(42), 2012 г., 240–245 с.
  4. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. № 4 (16). С. 38–46.
  5. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Юридический центр-пресс, 2003. — С. 10.
  6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2005. — С. 12.
  7. Склярова Э. В., Лиман И. А. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России. / Международный научно-исследовательский журнал. № 1 (43), Часть 1, Январь.
  8. Чередникова А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования. / Российское предпринимательство. 2010. № 4–1. С. 94–97.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector