Webbc.ru

Веб и кризис
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Особенности ипотечного кредитования в россии

Ипотека. Ипотечное кредитование и его особенности в современной России

Ипотека — это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека — это особая форма обеспечения кредита. Особ-ти ипотечного кредитования:

. ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок — при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

. долгосрочный характер ипотечного кредита (20 — 30 лет);

. заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

. заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

. законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

. развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

. ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98;

2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.

Ипотечный кредит — долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости, прежде всего земли. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды называют также ипотекой. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного использования капитала, а землевладельцам — финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где они имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки. Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характерно оставление заложенного имущества в руках должника, кот. продолжает его эксплуатировать. Допускается повторный залог с получением доп. кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет эк. возможность уплачивать % и погашать долг. В настоящее время ссуды идут в осн. на строительство жилых домов, коммерч. сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций связанных с городской недвижимостью. Процентные ставки по ипотечным ссудам, как правило, дифференцируются в зависимости от фин. положения заемщиков. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая яв-ся обеспечением кредита.

Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента — жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости . Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг — служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.

В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши – позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.

Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.

В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков.

Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.

В целях повышения эффективности регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях.

Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является также его информационная прозрачность, которая дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее достижения нужно прежде всего создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере тенденциях.

Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен сегодня из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.

Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартиры финансируются на основе применения схем застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими. Будущие владельцы квартир должны внести значительный первоначальный взнос за недостроенную квартиру, а финансирование по принципу «плати из текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства. Новые покупатели зачастую платят дополнительно 20 процентов от покупной цены для внутренней отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы.

71Факторинг и факторинговые операции банков

Факто́ринг — это комплекс услуг, который банк (или факторинговая компания), выступающий в роли финансового агента, оказывает компаниям, работающим со своими покупателями на условиях отсрочки платежа. Услуги факторинга включают не только предоставление поставщику и получение от покупателя денежных средств, но и контроль состояния задолженности покупателя по поставкам, осуществление напоминания дебиторам о наступлении сроков оплаты, проведение сверок с дебиторами, предоставление поставщику информации о текущем состоянии дебиторской задолженности, а также ведение аналитики по истории и текущим операциям. Также — финансовая комиссионная операция по уступке дебиторской задолженности факторинговой компании с целью незамедлительного получения большей части платежа, гарантии полного погашения задолженности и снижения расходов по ведению счетов. Операция факторинга заключается в том, что факторинговый отдел банка покупает долговые требования (счета-фактуры) клиента на условиях немедленной оплаты до 80% от стоимости поставок и уплаты остальной части, за вычетом процента за кредит и комиссионных платежей, в строго обусловленные сроки независимо от поступления выручки от дебиторов. Если должник не оплачивает в срок счета, то выплаты вместо него осуществляет факторинговый отдел.

В основе факторинговой операции лежит покупка банком платежных требований поставщика на отгруженную продукцию и передача поставщиком банку права требования платежа с покупателя. Поэтому факторинговые операции называют также кредитованием поставщика или предоставлением факторингового кредита поставщику.

Факторинговое обслуживание наиболее эффективно для малых и средних предприятий, которые традиционно испытывают финансовые затруднения из-за несвоевременного погашения долгов дебиторами и ограниченности доступных для них источников кредитования. Вместе с тем не всякое предприятие, относящееся к категории малого или среднего, может воспользоваться факторинговыми услугами.

73.Инвестиционный портфель: сущность, виды. Доходность и риск инвестиционного портфеля

Портфель ценных бумаг предприятия представляет собой набор инвестиционных фондовых активов.

Портфельные инвестиции – это инвестиции, объектом которых являются ценные бумаги. Поскольку ценные бумаги неоднородны и имеют разную ликвидность, доходность и уровень риска, то предприятия осуществляют инвестиции, как правило, в различные сегменты рынка ценных бумаг. Совокупность инвестиций предприятий в ценные бумаги образует портфель ценных бумаг.

Инвестиционный портфель — это целенаправленно сформи­рованная совокупность объектов реального и финансового инвести­рования, предназначенных для осуществления инвестиционной дея­тельности в соответствии с разработанной инвестиционной стратеги­ей предприятия. Обеспечение реализации разработанной инвестиционной политики путем подбора наиболее эффективных и надежных инвестиционных вложений является основная цель формирования инвестиционного портфеля В процессе фор­мирования портфеля комбинированием инвестиционных активов достигается новое инвестиционное качество: обеспечивается требу­емый уровень дохода при заданном уровне риска. В зависимости от направленности избранной инвестиционной политики и особенно­стей осуществления инвестиционной деятельности определяется система специфических целей. При формировании любого инвести­ционного портфеля инвестор ставит определенные цели:

· ликвидность инвестированных средств на приемлемом для инвестора уровне;

· достижение необходимого уровня доходности;

· минимизация инвестиционных рисков.

Доходность и риск как основные характеристики инвестиций

Стремление получить требуемый уровень ожидаемой доходности при более низ­ком уровне ожидаемого риска состоит главная цель размещения инвестиций. Данная цель достигается, во-первых, за счет диверсификации, т.е. распределения средств инвестора между различными активами, во-вторых, тщательного подбора финансовых инструментов. В теории и практике управления инвестициями (порт­фелем ценных бумаг) существуют: традиционный и современный под­ходы.

Традиционный подход основывается на фундаментальном и тех­ническом анализе. Он делает акцент на широкую диверсификацию ценных бумаг по отраслям. В основном приобретаются бумаги извест­ных компаний, имеющих хорошие производственные и финансовые показатели. Кроме того, учитывается их более высокая ликвидность, возможность приобретать и продавать в больших количествах и эко­номить на комиссионных.

Развитие широкого и эффективного рынка, статистической базы, а также быстрый прогресс в области вычислительной техники привели к возникновению современной теории и практики управле­ния портфелем финансовых инструментов. Она основана на статисти­ческих и математических методах подбора финансовых инструментов в портфель, а также на ряде новых концептуальных подходов.

Ожидаемая доходность и риск являются главными параметрами при управлении инвестициями (порт­фелем). Формируя портфель ценных бумаг, менеджер не может точно определить будущую дина­мику его доходности и риска

74. Инвестиционный проект: понятия, классификация и фазы

Инвестиционный проект – комплексный план мероприятий, включающий проектирование, строительство, приобретение технологий и оборудования, подготовку кадров и т.п, направленных на создание нового или модернизацию действующего производства товаров (работ, услуг) с целью получения эк.выгоды.

^ 1)в зависимости от их взаимного влияния
независимые, т.е. решение о принятии одного проекта не влияет на решение о принятии другого

взаимоисключающие – когда два и более анализируемых проектов не м.б. реализованы одновременно

взаимодополняющие – реализация нескольких проектов может происходить лишь совместно

комплементарные – принятие одного ИП приводит к росту доходов по другим проектам

2)по срокам реализации
краткосрочные – до 3 лет

среднесрочные – 3-5 лет

долгосрочные – свыше 5 лет

3)по масштабам
глобальные – влияют на экономическую, социальную, экологическую ситуацию на Земле

народнохозяйственные – оказывают влияние на всю страну в целом

крупномасштабные – охватывают отдельные отрасли

локальные – в рамках данного предприятия

4)по основной направленности
коммерческие – главная цель получение прибыли

социальные – например решают проблему безработицы

Читать еще:  Операции кредитных организаций

экологические – улучшение среды обитания людей, флоры, фауны

Фазы ИП:

Прединвестиционная – от предварительного исследования до окончательного решения о принятии ИП
Инвестиционная – включает проектирование, заключение договора или контракта и т.п.
Операционная (производственная)
Ликвидационная – ликвидация последствий реализации ИП

Особенности развития ипотеки в России;

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является: стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное — активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

В России к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Заложена нормативно-правовая база, появилось достаточное количество потребителей ипотечных услуг, а также структур, которые подобные услуги готовы оказывать. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Тем не менее, есть ряд факторов, которые несколько сдерживают развитие ипотеки:

1.Ограниченный платежеспособный спрос населения.

2.Выдача заработной платы «черным налом».

3. Относительно низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

4.Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

5.Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

6.Психологические факторы, которые особенно сильны.

7.Нестабильность экономики страны, которая увеличивает риски и делает долгосрочные кредиты банков невыгодными.

8.Достаточно высокие проценты за кредит, которые часто делают невыгодным покупку квартиры по ипотечной схеме

9.Отстраненность от ипотеки институциональных инвесторов (пенсионных и других фондов).

10. Отсутствие развитой системы страхования жилой недвижимости.

11. Недостаточная отрегулированность деятельности органов опеки и попечительства при рас­смотрении вопросов, связанных с ипотекой жилого помещения обремененного пра­вами несовершеннолетних.

12. Отсутствие правил залога и отчуждения земельных участков

В настоящее время, действие некоторых из этих факторов успешно преодолевается и, поэтому, ипотека развивается достаточно интенсивно. Так, по данным аналитического центра ИРН, в 2006 году объемы ипотечного жилищного кредитования составили 220 млрд. руб., что почти вдвое выше 108 млрд. руб., которые были запланированы национальным проектом «Доступное жилье». В среднем по России доля ипотечных сделок на рынке жилья составляет около 6%. Число ипотечных сделок в 2006 г. по сравнению с 2005 г. возросло в два раза и составило, по данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, 9328 договоров. В 2005 г. их было 4600, в 2004 г. — 4358, а в 2003 г. — 3075. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% .

Развитие ипотеки, однако, неравномерно по регионам Российской Федерации: более 45% прироста по стоимости пришлось на 4 региона: Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Тюменскую область. Правда, такая неравномерность прироста во многом объясняется достаточно высокими ценами на жилье в этих регионах, поскольку на них приходится только 12% по количеству выданных кредитов.

Ипотека действует во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочте­ние банки отдают вторичному рынку, где они работают с любыми объектами, кроме коммунальных квартир и домов, подлежащих сносу. Наиболее часто объектом ипотечного жилищного кредитования является приобретение готового жилья в многоквартирных домах. Это подтверждается тем, что на московском рынке жилья доля ипотечных сделок составляет, по оценкам экспертов, 10-20%, а доля ипотечных сделок на покупку домов в коттеджных поселках не превышает 5-7%.

Основными кредиторами на ипотечном рынке России в настоящее время являются универсальные банки, в то время как на западе ипотечные услуги чаще оказывают специализированные ипотечные компании. В первую пятерку банков в России входят помимо КБ «МИА» (ОАО), КБ «Москоммерцбанк» (ООО), Сбербанк России, ВТБ 24 (ЗАО) и ЗАО КБ «ДельтаКредит».

Еще несколько лет назад процентные ставки в рублях и в иностранной валюте существенно различались. С падением доллара и укреплением рубля эта разница уменьшилась.

Рассмотрим основные элементы ипотечного кредита и тенденции их изменения в России.

Банковская процентная ставка по ипотечным кредитам в России имеет тенденцию к снижению. Так, например, рублевая ставка по ипотечным кредитам в 2003 году составляла 18–20% годовых, в 2004-2005 гг. она была снижена до 13–16%. В 2006 году ставка процента по кредиту приблизилась к рекордной отметке в 11%, а в 2007 году перешагнула этот порог, сближаясь с процентной ставкой в долларах: 9,3–9,8% (в предложении ВТБ 24, КИТ Финанс, РосЕвроБанк). Некоторые эксперты прогнозируют дальнейшее снижение процентных ставок до уровня 7-8%. Однако, несмотря на тенденцию к уменьшению процентной ставки, ипотечные кредиты в нашей стране все еще остаются достаточно дорогими. Например, — в США и Великобритании процентная ставка сегодня составляет 5–6,5 %, во многих европейских государствах близка к 4%, а в Швейцарии, которая является мировым символом финансовой стабильности – чуть больше 2 %.

Относительно высокий уровень банковской процентной ставки в нашей стране вызывается такими причинами, как:

— недостаточная конкуренция между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов;

— особенности экономики, которые делают краткосрочные кредиты более выгодными;

— достаточно высокий уровень высокие рисков ипотечного кредитования;

— уровень инфляции в стране.

Ежегодно меняющаяся ставка рефинансирования (учетная ставка) Центрального банка РФ, на основании которой формируют свою кредитную политику отечественные банки, с 29 января 2007 года установлена на уровне 10,5%. Поэтому в России нет ни одного банка, который выдает кредиты по ставкам ниже 9-10%, даже если таковые декларируются в рекламе.

Срок кредитования, напротив, имеет тенденцию к увеличению. По данным ЦБ, средневзвешенный срок ипотечного кредитования в России увеличился с октября 2005 г. почти на 2,5 года: по рублевым займам — со 166 месяцев (13,8 года) до 195,8 месяца (16,3 года), а по валютным — со 146,6 месяца (12,2 года) до 185,6 месяца (15,5 года).

Несмотря на это, люди достаточно часто пытаются погасить кредит досрочно. Часто вместо 10–15 лет люди погашают ссуды за три года. Досрочное погашение связано, в первую очередь с психологией людей, которые не любят «жить в долгу» и оно очень невыгодно для банков.

Сумма кредита достаточно индивидуальна в каждом случае, однако имелась общая тенденция к сокращению первоначального взноса. Он снизился с 20-30% в 2004-2005 году до 5-10 в 2006-2007. Однако эта тенденция может измениться, если цены на жилье начнут снижаться.

Для решения жилищных проблем населения с ограниченными доходами государство все более широко использует социальную ипотеку. Социальная ипотека преследует цель обеспечить людей жильём, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Возможно даже предоставление безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса.

Основными достоинствами социальной ипотеки является то, что она:

— позволяет купить квартиру в кредит по себестоимости его строительства;

— подходит людям с достаточно скромными семейными доходами;

— дает возможность максимальной рассрочки — около 30 лет;

— действует во всех крупных городах.

К недостаткам социальной ипотеки относится:

— подходит только тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий;

— необходимо официальное подтверждение доходов;

Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации

Обеспечение доступности приобретения жилья для всех категорий населения является одним из основных факторов повышения уровня и качества жизни, снижения в обществе социальной напряженности, а также создания эффективных стимулов для накопления средств населения и повышения его инвестиционной активности. Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

Для России ипотечный жилищный кредит не является новым видом кредитования. Ипотека в России имеет свою историю, прошла несколько этапов в своем развитии и поэтому имеет свои национальные особенности. В частности, 90-е гг. XX в. стали подготовительным периодом для зарождения ипотеки в современной России.

Понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге». Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество. В ГК РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных законов, регулирующих вопросы государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (соответствующий Закон был принят в 1997 г.), а также вопросы ипотеки .

Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004. С. 67.

А решающим событием в 2003 г., что и определило развитие ипотечного кредитования на государственном уровне, стало выступление Президента РФ В.В. Путина на апрельском заседании Госсовета о вопросах ипотеки. В октябре прошел третье чтение в Госдуме Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Спустя несколько дней в Гостином Дворе в рамках 9-й международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО» стартовал проект «Улица ипотеки» с участием ведущих «игроков» на этом рынке, включая банки, риелторские агентства, консалтинговые и страховые компании. Параллельно в Госдуме состоялись парламентские слушания на тему законодательного обеспечения ипотеки. Ипотека находилась в центре внимания участников ряда профессиональных конференций и форумов. А в конце октября вопрос о развитии системы ипотечного жилищного кредитования был рассмотрен уже на заседании Правительства РФ.

Как и в большинстве стран, функционирование системы ипотечного кредитования в России организовано по нескольким различным схемам, которые в той или иной степени соответствуют основным моделям ипотечного кредитования. Так, в целях развития внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы, а также развития рынка ипотечного кредитования было образовано «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (Постановление Правительства от 26 августа 1996 г. N 1010). Основной целью АИЖК была определена организация вторичного кредитования ипотечного кредитования, а деятельность направлена на рефинансирование банков и региональных фондов, выдающих ипотечные кредиты и займы физическим лицам.

На сегодняшний день развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья. На рынке активно работают такие организации, как МАИФ (Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования), АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) и МИА (Московское ипотечное агентство). Их деятельность направлена на объединение усилий участников ипотечного рынка по внедрению процедур ипотечного кредитования и обеспечению доступности получения кредитов. И все же большинство россиян не готовы воспользоваться ипотекой, хотя для многих после принятия нового Жилищного кодекса это стало наиболее реальной возможностью получить жилье.

В процессе ипотеки участвуют около 180 кредитных организаций, которые реализуют собственные программы по ипотечному кредитованию, а также участвуют в реализации совместных программ.

Читать еще:  Кредитование оборотных средств предприятия

Несмотря на обилие программ ипотечного кредитования, существуют препятствия на пути развития ипотеки в России. На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотеки, относятся следующие.

Во-первых, это высокие процентные ставки на ипотечные кредиты. В 2003 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12 — 13%, в то же время на Западе она находится на уровне 4 — 6%. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3 — 5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе — вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2003 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1 — 2%. По состоянию на 2004 г. размер минимальной ставки составляет 10%.

Ко второй причине можно отнести незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает скрывать доходы. Кредитным организациям, чтобы не потерять клиента, приходится использовать альтернативные методы подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами.

В-третьих, развитию ипотеки, особенно в Новосибирске, также мешает стремительный рост рынка недвижимости. В условиях, когда квартиры в новостройках раскупаются «на стадии котлована», застройщики не заинтересованы в продаже жилья в кредит.

Кроме того, ставка по ипотечному кредиту под новостройки на начальной стадии строительства намного выше, равно как высоки риски кредитной организации. К тому же развитие ипотеки тормозит платежеспособный спрос, поскольку существует существенная разница между уровнем доходов населения в крупных городах и в среднем по всей России.

Количество выданных кредитов с каждым годом возрастает в геометрической прогрессии, так же как и количество кредитных организаций, предоставляющих данную услугу.

Однако опрос ROMIR Monitoring показал, что 90% россиян не собираются пользоваться ипотечным кредитованием в ближайшее время. Лишь 5% опрошенных планируют взять кредит. Согласно распределениям в зависимости от возраста респондентов ипотекой готовы воспользоваться в основном респонденты от 25 до 34 лет (10%) и молодежь в возрасте от 18 до 24 лет (8%) .

Ипотека не нужна 90% россиян, показал опрос // Недвижимость. N 9. 2005. С. 5.

По данным Ассоциации российских банков, в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 56 млн. долл. В 2002 г. уже 260 млн. долл. В 2003 г. суммарный объем выданных кредитов составил около 500 млн. долл. По мнению президента Ассоциации российских банков Г. Тосуняна, к 2008 г. эта цифра может увеличиться в четыре раза. Наиболее часто желающие приобрести жилье с помощью ипотеки берут кредит в иностранной валюте, именно он является наиболее распространенным продуктом. Средний размер кредита в 2003 г. составил 18 тыс. долл.

Процентная ставка по кредиту в России достаточно высока. При высокой процентной ставке размер регулярных выплат также высок. Это препятствует увеличению числа заемщиков. С другой стороны, процентная ставка не должна быть ниже существующего процента инфляции, поскольку в этом случае для развития ипотеки придется прибегнуть к средствам государственного бюджета, которые, как правило, ограничены.

Когда Президент Владимир Путин говорил о двукратном увеличении ВВП, он подчеркивал, что ипотека и строительство жилья — это один из стратегических планов нашего государства, один из способов достижения цели.

Без государства сегодня ипотеку не вытянуть. Во-первых, у банков нет «длинных» денег, во-вторых, кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения страны.

Для ипотечного кредитования нужны средства на 5 — 10 лет. И таких «длинных» денег пока у российской банковской системы нет. Банки скептичны в отношении долгосрочных проектов, потому что все долгосрочные депозиты вкладчиков в банке долгосрочными можно назвать лишь условно.

Законодателям удалось решить проблему налога на добавленную стоимость (НДС) при сделках с недвижимостью. Раньше любая сделка, к примеру продажа строителями нового дома риелтору, который в свою очередь продавал квартиры физическим лицам, облагалась НДС. Теперь весь этот оборот изъяли из сферы налога на добавленную стоимость. Это существенное снижение налогового пресса и улучшение климата для ипотеки. Хотя строители и риелторы и раньше находили «кривые» и «окольные» пути, чтобы не платить НДС.

В отношении социальных ипотечных программ (социальные ипотечные программы — когда государство, муниципалитет или фирма-работодатель помогают человеку выплатить первоначальный взнос или берут на себя выплату части банковских процентов) проблема заключалась в том, что около 35% такой помощи нужно было отдавать государству в виде налогов. Сейчас — всего 13%. Явный прогресс, хотя полностью отказаться от утверждения, что это доход, Дума не рискнула.

До принятия Закона об ипотеке залог недвижимости в нашей стране в силу как субъективных, так и объективных причин не получил широкого распространения. В настоящее время ситуация начала меняться, однако в правоприменительной практике не все вопросы получают однозначное толкование.

Ипотека способна сформировать безрисковый механизм приобретения жилья, который постепенно станет альтернативой долевому участию граждан в строительстве.

Как правильно отметил Президент России: «. основное сейчас — это создание условий, при которых граждане могут зарабатывать деньги. Зарабатывать и с выгодой для себя вкладывать в экономику своей собственной страны» .

Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 18.04.2002 г.

Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства.

Развитие системы ипотечного кредитования до сих пор сдерживает ряд факторов.

Это в первую очередь высокие процентные ставки, неоправданная налоговая нагрузка для участников ипотечных сделок, и главным образом при продаже имеющейся квартиры.

Нынешние темпы роста цен на жилье в несколько раз превышают индекс инфляции, что снижает возможности граждан по приобретению качественного жилья даже с помощью ипотеки.

Чтобы кардинально расширить ее масштабы, необходимо сбалансировать спрос и предложение за счет наращивания объемов нового строительства.

Сегодня одно из решений жилищной проблемы в России — внедрение и развитие механизма жилищной ипотеки. Он предусматривает получение жилья путем залога недвижимого имущества.

Этот механизм давно и с успехом работает в развитых странах. Преимущества жилищной ипотеки для граждан очевидны: деньги вносятся после получения жилья и поэтапно.

Можно решить и острую жилищную проблему крупнейших промышленных предприятий.

Для этого банк предприятия-инвестора нуждающимся в жилье работникам выдает кредит для приобретения жилья, а предприятие выкупает закладные банка.

Подобным же образом возможно решение жилищной проблемы очередников, нуждающихся в получении жилья и не связанных трудовыми отношениями с предприятием.

Для этого муниципалитет продает часть жилья на аукционе и вырученные средства частично инвестирует банку, а частично направляет на дотирование заемщика.

Банкам нужна помощь государства для налаживания ипотечного кредитования. Необходимы государственные меры по повышению ликвидности ипотечных облигаций.

В частности, организациям и гражданам, их имеющим, необходимо расширить возможность заложить закладные листы в банк и получить кредит.

Ипотека в России. Нюансы и особенности на сайте Недвио

Каждый день в России миллионы людей задумываются о том, как можно улучшить свои жилищные условия. Из этого числа мало у кого есть достаточно средств, чтобы купить квартиру или дом здесь и сейчас. Поэтому единственным решением остается обратиться в банки, за получением потребительского или ипотечного кредита.

Потребительский кредит берут те, у кого уже есть какая-то сумма накоплений, так как его не дают на большие суммы. Для приобретения жилья с небольшим первоначальным взносом оптимальны ипотечные кредиты. Купить на такой кредит можно квартиру как в новостройках, так и на вторичном рынке жилья, а также дачу, участок или комфортабельный загородный дом.

На сегодняшний день наблюдается активное развитие рынка ипотеки в России. Однако тем, кто желает воспользоваться ипотечным кредитом, следует помнить о некоторых нюансах данного вида кредитования. Поэтому в этой статье мы решили написать об особенностях ипотеки в России.

Особенности российской ипотеки

Во-первых, как мы уже писали ранее, процентные ставки по ипотечным кредитам в России намного выше других стран, что делает переплату при такой покупке очень весомой.

Вторая проблема для большинства нуждающихся в жилье россиян — как получить ипотечный кредит. Ведь, прежде чем выдать кредит, банк должен удостовериться в том, что заемщик платежеспособен. При этом миллионы людей в России получают «серую» зарплату, которая не подтверждается справками 2-НДФЛ. Какая бы хорошая кредитная история не была у заемщика — она не поможет, если зарплата выдается «в конвертах».

Покупая недвижимость по ипотеке в России, заемщику придется выплатить первоначальный взнос. Размер этого взноса устанавливается всеми банками по-разному. В некоторых случаях первоначальный взнос может достигать 50% от стоимости приобретаемого жилья. Однако такая ситуация довольно редкая, в основном, банки выставляют требования для взноса в размере от 10 до 30%.

Первоначальный взнос устанавливается банками для того, чтобы, в случае дефолта по кредиту, можно было бы продать недвижимость по цене, не меньше стоимости этого кредита. Получается, если размер взноса довольно высок, то банк обеспечивает себе спокойное будущее. Если же размер взноса низкий, то банк значительно рискует, вследствие чего будут высокие проценты по кредиту и разнообразные дополнительные платежи для заемщика. К числу таковых можно отнести сбор за рассмотрение кредитной заявки, платеж за открытие счета и другие.

В России ипотечные кредиты выдаются сроком от нескольких месяцев до 30 лет. Каждый банк устанавливает свои сроки. Некоторые банки устанавливают фиксированные сроки. К примеру, на 10 лет, на 15 лет или на 25 лет. Чем дольше срок кредитования — тем выше стоимость ежемесячных платежей. Также банки вводят ограничения и по возрасту самого заемщика.

Получить ипотечный кредит сейчас можно в рублях, долларах и евро. Но если вы получаете зарплату в рублях, лучше не пытаться «угадывать курсы валют», а выбирать также рублевые платежи по кредиту.

Следует также учитывать, что для оформления ипотеки на приобретение квартиры (дома), владельцем которой является несовершеннолетний ребенок, заемщикам необходимо получить разрешение от органов опеки.

Однако строже всего банки подходят к оформлению ипотеки на строящееся жилье (новостройки), так как в данном случае имеется огромное количество различных рисков.

На оформление такой ипотеки влияют следующие факторы:

  • наличие разрешения на строительство дома;
  • этап строительства и репутация на рынке недвижимости компании-застройщика.

Также в данном случае банк может потребовать поручительство или нескольких физических лиц, или самого застройщика. Следует не забывать и о том, что, даже при банкротстве застройщика, ипотечный кредит, все равно, придется выплачивать.

Нюансы оформления залога при ипотеке

Стоит учитывать, что приобретенное через ипотечный договор жилье только формально становится законной собственностью его владельца — оно выступает залогом, пока не будет полностью выплачена вся сумма ипотечного кредита. Если, по каким-либо причинам, заемщик не способен выплатить оставшуюся часть кредита, то банк вправе продать жилье и вернуть себе сумму долга.

Читать еще:  Понятие кредитный риск

Залоги между тем тоже могут быть разными. Сегодня различают два вида ипотеки в России:

  • под залог уже имеющегося жилья;
  • под залог приобретаемого жилья.

Банк, который оформил ипотечный кредит, может выставить объект недвижимости на продажу в том случае, если заемщик не выполнил все требования по уплате кредита и процентов. Поэтому, чтобы избежать финансовых потерь, банки не рассматривают в качестве залога те объекты недвижимости, которые имеют проблемы с документами или несогласованную перепланировку.

Для согласования перепланировки понадобятся такие документы:

  • проект квартиры или дома;
  • технический паспорт;
  • заключение соответствующих органов о допустимости проведения перепланировки квартиры или дома;
  • свидетельство о праве собственности.

Оформляя ипотеку в России стоит учитывать, что если залогодатель зданий или сооружений является собственником или арендует земельный участок под зданием, в таком случае он, по договору, передает залог в виде здания или сооружения. А сам земельный участок, либо право аренды на него, не является средством залога, такой договор в обязательном порядке будет считаться ничтожным, в соответствии с законом «Об ипотеке».

Другой нюанс — если площадь здания или другого сооружения меньше границы земельного участка, на котором находится та часть, на которой находится именно закладываемый объект, и сам собственник этого объекта и всего участка хочет передать в залог только определенную часть земельного участка, которая будет функционально обеспечивать закладываемый объект, в таком случае до завершения сделки эта часть должна быть выделенным объектом недвижимости. И это важно учитывать, подписывая кредитный договор.

Еще один нюанс из практики ипотечных брокеров — довольно часто земельный участок, который находится под зданием, является неделимым. В данном случае собственник зданий, находящихся на неделимой земле, при желании заложить одно из зданий под залог, также вынужден, по закону, заложить под залог и тот участок, на котором находится здание. При таком раскладе, если это не будет оговорено в договоре, то все остальные здания, находящиеся на этом участке, в обязательном порядке будут обременены ипотекой, согласно закону об ипотеке.

Одним из вопросов является возможность закладывать части указанных объектов. Закон об ипотеке не упоминает и не рассматривает такой возможности. Единственная норма, упоминающая об этом вопросе, указывает на то, что, если предметом ипотеки является часть здания, то к нему применяются законы об ипотеке жилого здания.

Однако при этом нельзя нарушать пункт, где указано, что часть неделимого здания самостоятельно не может быть предметом ипотеки, а также не стоит забывать о том, что предметом собственности является объект, на который зарегистрированы законные права.

Особенности российской ипотеки: что это такое, кому и на каких условиях ее дают?

Ипотечное кредитование – удобный и быстрый способ купить приглянувшуюся квартиру, дом или комнату.

На первый взгляд оформление такого варианта кредита достаточно простое, однако ипотека имеет множество подводных камней: требования к заемщикам, квартире, зданию, уровню доходов и возрасту клиента банка достаточно высоки.

Кроме того, обязательна оценка имущества и страхование кредитуемого.

Что это за форма кредитования?

Ипотека – вид кредитования для приобретения недвижимости, в котором последняя выступает залогом перед кредитором. Заемщику выдается сумма денег, оформленная в виде кредита.

Он обязуется регулярно погашать ее частями вместе с процентами, а гарантией выплат и служит недвижимое имущество – квартира, частный дом, автомобиль, участок земли.

Ипотека в условиях стабильно высоких цен на жилье является чуть ли не единственным способом приобрести квартиру или дом для многих граждан России. Срок такого кредита высок: выдается на 5, 10, 20 и более лет.

Ипотечное кредитование имеет несомненные преимущества для заемщика:

  1. Доступность. Если клиент имеет стабильный доход, он практически стопроцентно может получить желаемую сумму для покупки квартиры.
  2. Быстрота. Кредит выделяется сразу же после оформления.
  3. Специальные банковские программы для военнослужащих, молодых семей и так далее.
  4. Невысокие проценты и большой выбор условий кредитования.

Есть и недостатки:

  1. Переплата. Пользование заемными средствами – платная услуга. И чем больший срок этой «аренды», тем больше в итоге придется переплатить.
  2. Комиссии, штрафы, пени, дополнительные платежи.
  3. Достаточно большой пакет документов для оформления кредита.
  4. В большинстве банков для получения ипотеки требуется внести первоначальный взнос.

Условия получения кредита

Условия ипотеки различны в зависимости от кредитующего банка, но в целом они таковы:

  1. В основном ипотека выдается рублями или долларами, реже – евро.
  2. Погашение «тела» и процентов осуществляется в той же валюте, в которой выдавался кредит.
  3. Процентная ставка колеблется в пределах 10–16% (рубли) или 10–20% (доллары).
  4. Размер ипотеки определяется от стоимости недвижимости и составляет 10–90% от общей цены.
  5. Сроки зависят от возраста заемщика и прочих факторов и колеблются в пределах 1–30 лет.
  6. Первоначальный взнос нужен не всегда, но чаще всего он есть и составляет 10–30% от цены квартиры или дома.
  7. Жилье служит залогом. На него составляется закладная. Права переходят к заемщику только после полного погашения долга.

Сама недвижимость обязательно оценивается независимыми экспертами. Расходы при этом несет заемщик.

Требования к заемщикам

Любой гражданин, соответствующий установленным банком требованиям, может без проблем оформить ипотеку:

  1. Возраст не ниже 23 и не более 65 лет. Если заявитель близок к предельной границе, до скольки лет дают ипотеку в конкретном банке, она оформляется на меньший срок – 5–10 лет максимум.
  2. Размер трудового стажа – не менее 2 лет. По последнему месту официального трудоустройства – не менее 6 месяцев.
  3. Кредитная история положительная, у заемщика нет просрочек, невыплаченных кредитов.
  4. Размер зарплаты позволяет гасить ипотеку, причем на погашение может уходить не весь объем дохода. Этот вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, поскольку не всегда доходы заемщика можно подтвердить справкой.
  5. Заемщик не состоит на учете в полиции, психиатрической лечебнице или наркологическом диспансере.

В идеальном варианте кредитуемый должен иметь следующие характеристики:

  1. Заявитель имеет собственные средства, чтобы внести первый взнос.
  2. Зарплата (или иной официальный доход) выше ежемесячного платежа минимум в 2 раза.
  3. Ипотека оформляется на квартиру вторичного рынка в новом доме.
  4. У заемщика есть другое ценное имущество: автомобиль, квартира, земельный участок.
  5. Заявитель имеет полную семью, в которой нет большого количества иждивенцев, и оба супруга работают официально.
  6. Официальный стаж на одном (последнем) месте работы более 2–3 лет.
  7. Имеются поручители, которые могут подтвердить свою платежеспособность документально.
  8. Нет других непогашенных кредитов или займов МФО.

Какое жилье можно приобрести по данной программе?

Основное требование к недвижимости, которая приобретается в ипотеку, — ее рентабельность. Она важна, потому что выступает залогом и в случае непогашения банк вынужден будет ее продать.

Поэтому требования к квартирам и домам под ипотеку следующие:

  1. Дом не должен быть признан подлежащим сносу или аварийным.
  2. Приобрести можно и целую квартиру, и ее часть (комнату).
  3. Не должно быть незаконных перепланировок, а фактическое состояние должно соответствовать техплану БТИ.
  4. В помещении должны быть коммуникации, отопление, санузел, вода, газ и свет.
  5. Не выдается ипотека на жилье муниципальной или госсобственности.
  6. Недвижимость не должна иметь обременений: залога, прав третьих лиц, ареста и так далее.
  7. В квартире на момент покупки не могут быть зарегистрированы (или являться собственниками) дети, не достигшие совершеннолетия.

Особое внимание банк уделяет состоянию квартиры. Сложности могут возникнуть, если жилье находится в домах барачного типа, коммуналках, старых зданиях. Оптимальным вариантом будет квартира в новостройке.

К самому многоквартирному или обычному дому также предъявляются определенные требования:

  1. Если речь идет о деревянном или садовом доме, он должен быть возведен не раньше 1990 года.
  2. Этажность МКД – не менее 4 этажей, или меньше, если он построен после 1991 года.
  3. Дом не состоит на учете на капремонт, не аварийный и не подлежит сносу или реконструкции.
  4. Деревянные дома, садовые домики, а также строения и здания с деревянными перекрытиями редко могут стать предметом ипотеки – потребуется положительный ответ оценщика о состоянии дома.
  5. Фундамент дома должен быть выполнен из кирпича, бетона или камня.

Правовой статус приобретенного жилья

Сразу же после покупки квартиры или дома в ипотеку заемщик приобретает законное право собственности. Однако при оформлении свидетельства в Росреестре на недвижимость накладывается обременение в виде залога.

До даты полного погашения долга нельзя осуществлять с квартирой такие действия:

  • продать;
  • обменять;
  • подарить;
  • зарегистрировать третьих лиц в квартире;
  • сдать квартиру в аренду;
  • разделить;
  • заложить.

Теоретически эти операции осуществимы: необходимо получение письменного согласия залогодержателя-банка. Но на практике банковские учреждения редко идут навстречу заемщикам в этом вопросе, поскольку риск невозврата долга возрастает.

Регистрировать в Росреестре необходимо:

Собственником заемщик становится только после ввода дома в эксплуатацию, а банк – залогодержателем. До этого момента у кредитора нет гарантий возврата, поскольку и квартиры фактически нет.

Специальные программы

Большинство крупных банков предлагают заемщикам специальные условия кредита в зависимости от статуса клиента, которые оформляются в рамках особых программ ипотечного кредитования.

Ипотека для военнослужащих

Участвовать в данном виде ипотеки могут те, кто служит по контракту, заключенному после 2005 года. При этом используется накопительная система.

После подачи заявления в конце года на специальный счет военного поступает фиксированная сумма в рублях. Средства имеют целевое назначение – покупку жилья в любом городе РФ.

Если этих средств не хватает, можно оформить ипотеку или доложить собственные сбережения.

Госпрограмма «Молодой семье – доступное жилье»

В рамках программы кредит предоставляется молодым (до 35 лет) родителям одного или более детей или просто супружеской паре. Этой ипотекой можно воспользоваться только один раз.

Предъявляются и дополнительные требования:

  • количество метров квадратных на человека в семье должно быть меньше нормы;
  • жилье может быть признано аварийным;
  • должен соответствовать уровень дохода и так далее.

Программа «Строим вместе»

Данная ипотечная программа основана на предоставлении банковского кредита на строительство частного дома.

Создается паевой фонд, заемщики вносят средства. Как только собирается от 30 до 60% нужной суммы, строительный кооператив добавляет недостающую часть и начинает оформлять документы.

Жилье становится залогом ЖСК. Кредит выдается на 15–20 лет.

Ипотека в РФ набирает обороты. Уже более миллиона семей смогли обзавестись собственными квартирами и домами с ее помощью. Банки-конкуренты предлагаются новые программы, упрощают процедуру сбора документов и подачи заявления, предлагают низкие проценты и дополнительные бонусы.

Видео: Что такое ипотечное кредитование в России?

В видеосюжете рассказывается, что представляют собой ипотечные кредиты, выдаваемые банками в России.

Развенчиваются наиболее популярные мифы, касающиеся приобретения жилья в ипотеку. Даются советы, как минимизировать риски при оформлении подобного кредита и попасть в долговую яму.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×