Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

История развития ипотечного кредитования в россии

ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

студент, кафедра инноваций и предпринимательства НГУЭУ,

РФ, г. Новосибирск

студент, кафедра инноваций и предпринимательства НГУЭУ,

РФ, г. Новосибирск

канд. экон. наук, доц. НГУЭУ,

В настоящее время люди принимают инвестиционные решения, связанные с приобретением жилья или заключением договора найма. При покупке жилья встает вопрос о принятии финансового решения, которое заключается в выборе источников финансирования (собственные денежные средства или заемные). Большинство людей обращаются к ипотечному кредитованию для приобретения жилья.

Между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование» есть разница.

Ипотечное кредитование ‒ долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений [1].

Ипотека ‒ одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества [1].

Таким образом, ипотека ‒ это обеспечение по ипотечному кредиту. Ипотечное кредитование подразумевает выдачу банком кредита под залог недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотека в России возникла достаточно давно. В XIII ‒ XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Его специфика заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи заложенного имущества. Субъектами кредитования являлись заемщики и кредиторы. В дальнейшем ипотечное кредитование стало развиваться.

В 1649 году в период экономического кризиса Соборным Уложением был предусмотрен переход заложенного имущества в собственность кредитора, так как в сложившихся условиях требовалось усиление ответственности должника[4].

Процесс становления и совершенствования ипотечного кредитования протекал при поддержке государства.

При Екатерине II в 1786 году появилось первое ипотечное кредитное учреждение после издания манифеста об учреждении Государственного заемного банка. Его целью являлась организация ипотечного кредитования дворян, имеющих в собственности землю. Ипотечное кредитование в данном случае выступало формой долгосрочного инвестирования.

Зарождение страховых операций так же связанно с ипотекой. Первым российским страховым учреждением является образованная в 1786 году Страховая экспедиция. В установленном порядке предусматривалось страхование каменных домов при проведении кредитных операций с целью сохранности имущества должника и кредитора [2].

В Москве и Санкт-Петербурге в начале ХIХ века создаются новые кредитные институты, одной из целей которых являлась выдача кредитов под залог недвижимости.

Залоговое право подробно регламентировалось в Своде законов гражданских, который был введен в действие в Российской империи в 1835 году.

Термин залога относился только к недвижимому имуществу, именно поэтому ипотека существовала в трех видах:

‒ казенная ипотека (заключение договора при участи государства);

‒ частная ипотека (заключение договора между частными лицами);

‒ банковская ипотека (выдача ипотечных ссуд в кредитные учреждения).

Отсутствие должного контроля со стороны государства, а так же легкость в получении кредита, стали причиной большой задолженности банкам со стороны помещиков, так как полученные денежные средства быстро тратились не по назначению.

В середине ХIХ века в России была образована национальная система ипотечных учреждений. В сфере ипотечного кредитования был проведен ряд реформ, в результате которых кредиты стали выдаваться облигациями. Займы такого вида был достаточно надежными. В случае, если заемщик не возвращал деньги по ипотечной ссуде, то сумма, вырученная за счет продажи заложенного имущества, направлялась на погашение облигации.

Указом от 1859 года императором Александром II был издан указ о запрете выдачи ссуд из государственных учреждений, что практически отменило казенную ипотеку [2].

В 1861 году после отмены крепостного права возникла необходимость в организации ипотечного кредитования для крестьян. В 1882 года при Министерстве финансов для оказания государственной поддержки в приобретении земли крестьянам был создан Крестьянский поземельный банк. В полномочия банка входила выдача целевых ссуд крестьянам на приобретение земли и погашение долгов под её залог.

В первые годы существования было открыто 25 отделений, но в последующие годы наблюдалась тенденция к сокращению операций в банках и сокращению количества самих отделений, что являлось следствием аграрного кризиса. В период кризиса между ипотечными кредитными учреждениями обострилась конкурентная борьба. Государственный дворянский земельный банк, выдававший ипотеку дворянам, начал свою деятельность наряду с Крестьянским банком, который выдавал ипотеку крестьянам, увеличились размеры выдаваемых ссуд акционерными земельными банками, что стало причиной приостановления продажи дворянских земель.

Отличие дворянского банка от других ипотечных учреждений состояло в сословном составе заемщиков и льготными условиями кредита для потомственных дворян. Сроки кредитования значительно выше, чем для других сословий, низкая процентная ставка (не более 5% годовых), взимание просроченных платежей на льготных условиях. Правительство стремилось оградить поместное землевладение от сокращения с помощью льготных ипотечных кредитов. Со временем дворянский банк постепенно начал терять свою «сословную чистоту», т.к. многие земли были проданы людям, которые не относились к первому сословию. К 1915 году из 19 048,3 тыс. десятин земли было куплено потомственными дворянами 48,3 %, крестьянами было приобретено 20,5 %, купцами и мещанами 9,2% [4].

В начале ХХ века акционерные земельные банки получили право проводить операции с городской недвижимостью. Положение об акционерных коммерческих и земельных банках предусматривало деятельность не более 2 банков на территории одной губернии.

Деятельность банков контролировал министр финансов. Его полномочия заключались в следующем: утверждение уставов акционерных земельных банков, ограничение выпуска акций этими банками. На покрытие убытков использовался резервный фонд, который хранился в отделениях Государственного банка.

В системе ипотечного кредита акционерные земельные банки заняли ведущее положение, то есть ипотечное кредитование сосредоточилось в руках частных лиц. Стоит отметить, что за всё время существования акционерных земельных банков только один из одиннадцати стал банкротом.

В начале ХХ века произошел расцвет деятельности банков, чему способствовали экономический рост в стране. Улучшились условия кредитования: сумма кредита возросла от 60% до 100% стоимости приобретаемой земли, а также снизилась процентная ставка от 8% до 4,5 ‒ 3,5% годовых. Увеличилось количество отделений банков до 52 [4].

Расцвет ипотечной системы в России наблюдался в 1914 г. В залоге из всей частной земли находилось 60%. Суммы ипотечных ссуд достигли 4,5 млрд. рублей. Из них 2,2 млрд.руб. приходилось на долю городских кредитных обществ. Ипотечное кредитование способствовало развитию экономики промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.

История ипотечного кредитования была прервана Октябрьской революцией, так как частная собственность оказалась под запретом. В конце 1918 года ипотечного кредитования не существовало.

В начале 1990-х годов произошло возрождение ипотечного кредитования. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 году, таким образом ипотека получила законодательное обеспечение. Стадия активного роста ипотечного рынка началась с 2005 года: за один только год было выдано более 30 млрд. рублей [3].

Ситуация ухудшилась во время экономического кризиса 2008 ‒ 2010гг. Увеличение количества непогашенных займов привело к тому, что банки повысили процентные ставки, а так же ужесточили требования по страхованию залога. Очередной этап развития ипотеки пришелся на начало 2011 года [3].

В настоящее время ипотека характеризуется интеграцией и унификацией. Интеграция подразумевает совместную работу банков с застройщиками, риелторами и брокерами. Унификация же — это попытка внедрить общие стандарты.

Таким образом, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом для эффективного функционирования в настоящем.

Список литературы:

  1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ;
  2. Голицин Ю.П. Фондовый рынок дореволюционной России. – М., 2018;
  3. Матюхин Г.Г. Ипотека: От истории – к современности // Банковское дело. 2013. № 1;
  4. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сибирская финансовая школа. ‒ 2004. ‒ №3(52). ‒ С. 105‒108.

История ипотечного кредитования в России

При­ня­то счи­тать, что исто­рия ипо­те­ки в Рос­сии начи­на­ет­ся с кон­ца 20 века, одна­ко на самом деле наш ипо­теч­ный рынок нача­ла актив­но раз­ви­вать еще импе­ра­три­ца Ели­за­ве­та Пет­ров­на. С 1754 года были откры­ты пер­вые бан­ки в Рос­сии, выда­вав­шие ипо­теч­ные кре­ди­ты.

Раз­ви­тие ипо­те­ки в доре­во­лю­ци­он­ной Рос­сии актив­но про­дол­жа­лось до 1917 года. В то вре­мя ипо­теч­ные кре­ди­ты назы­ва­лись позе­мель­ны­ми, так как бан­ки выда­ва­ли кре­ди­ты под залог зем­ли. После рево­лю­ции в Рос­сии от ипо­теч­но­го рын­ка не оста­лось и сле­да, но эле­мен­ты рос­сий­ско­го ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния были пере­ня­ты раз­лич­ны­ми стра­на­ми.

Читать еще:  Кредитная документация это

Исто­рия раз­ви­тия ипо­те­ки и ипо­теч­но­го рын­ка в Рос­сии

Исто­рия раз­ви­тия совре­мен­ной ипо­те­ки в Рос­сии дей­стви­тель­но берет свое нача­ло в кон­це 20 века. И до сих пор систе­ма ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в нашей стране нахо­дит­ся в ста­дии ста­нов­ле­ния. Рос­сий­ский ипо­теч­ный рынок начал фор­ми­ро­вать­ся в 1995 году, когда «Дель­та­Кре­дит» и «Сбер­банк» ста­ли выда­вать ипо­теч­ные кре­ди­ты под залог име­ю­ще­го­ся жилья у заем­щи­ков. Усло­вия выда­чи зай­мов ста­ли более мяг­ки­ми, а отбор кли­ен­тов был более диф­фе­рен­ци­ро­ван­ным.

Так, в сере­дине 1990‑х ипо­те­ка выда­ва­лась толь­ко при нали­чии офи­ци­аль­но­го дохо­да, тогда как сего­дня банк учи­ты­ва­ет и дру­гие источ­ни­ки дохо­да потен­ци­аль­но­го заем­щи­ка. В те годы зна­чи­тель­но умень­ши­лось коли­че­ство доку­мен­тов и спра­вок, кото­рые необ­хо­ди­мо было предо­ста­вить, уве­ли­чил­ся круг потен­ци­аль­ных заем­щи­ков, поэто­му ипо­теч­ный рынок начал раз­ви­вать­ся и наби­рать обо­ро­ты. Одна­ко при этом кре­ди­ты выда­ва­лись толь­ко на при­об­ре­те­ние жилья на вто­рич­ном рын­ке, что не спо­соб­ство­ва­ло раз­ви­тию стро­и­тель­ной отрас­ли.

Сильный удар по ипотечному рынку

В сен­тяб­ре 1997 года было создан инсти­тут раз­ви­тия ипо­те­ки – «Агент­ство по ипо­теч­но­му жилищ­но­му кре­ди­то­ва­нию», а в июле 1998 года всту­пил в силу Закон «Об ипо­те­ке». Этот закон был при­зван сти­му­ли­ро­вать кре­дит­ные орга­ни­за­ции к рас­ши­ре­нию биз­не­са через выда­чу ипо­теч­ных зай­мов, а рос­си­ян – к покуп­ке жилья с при­вле­че­ни­ем кре­дит­ных средств. Одна­ко этим пла­нам не суж­де­но было сбыть­ся, так как в авгу­сте 1998 года, бук­валь­но через месяц после при­ня­тия зако­на, в Рос­сии про­изо­шел дефолт.

На несколь­ко лет об ипо­теч­ном кре­ди­то­ва­нии при­шлось забыть, и рынок жилья пре­тер­пе­вал кри­зис. Лишь немно­гие кре­дит­ные орга­ни­за­ции мог­ли поз­во­лить себе выда­чу дол­го­сроч­ных зай­мов на при­об­ре­те­ние жилья в усло­ви­ях высо­чай­шей инфля­ции и рез­ко сни­зив­ших­ся дохо­дов насе­ле­ния. Одна­ко феде­раль­ный закон «Об ипо­те­ке», при­ня­тый в 1998 году, опре­де­лил кон­ту­ры систе­мы ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния, кото­рая дей­ству­ет до сего­дняш­не­го момен­та.

Восстановление ипотечного рынка в 2000‑х

Дефолт 1998 года очень силь­но отра­зил­ся на ипо­теч­ном кре­ди­то­ва­нии в Рос­сии, лишь в нача­ле 2000‑х годов ипо­теч­ный рынок начал ожи­вать. Зна­ко­вым собы­ти­ем это­го пери­о­да ста­ло при­ня­тие в 2002 году Стан­дар­тов АИЖК по про­це­ду­рам выда­чи, рефи­нан­си­ро­ва­ния и сопро­вож­де­ния ипо­теч­ных кре­ди­тов. Ипо­те­ка ста­ла выда­вать­ся сна­ча­ла под 18%, затем под 15%, с пер­во­на­чаль­ным взно­сом мини­мум 30% от сто­и­мо­сти квар­ти­ры.

А в пери­од с 2005 по 2007 годы, когда уро­вень инфля­ции сни­зил­ся, и дохо­ды насе­ле­ния нача­ли вырас­тать, начал­ся актив­ный рост ипо­теч­но­го рын­ка. В борь­бе за кли­ен­та бан­ки фор­му­ли­ро­ва­ли ипо­теч­ные пред­ло­же­ния с низ­ким пер­во­на­чаль­ным взно­сом – до 10% а базо­вая про­цент­ная став­ка сни­зи­лась до 11% годо­вых. Бур­ное раз­ви­тие ипо­теч­но­го рын­ка суще­ствен­но под­стег­ну­ло рынок недви­жи­мо­сти: цены на жилье рос­ли.

Так, в 2005 году объ­ем ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния соста­вил 56,3 мил­ли­ар­да руб­лей, в 2006 году — уже 263,6 мил­ли­ар­да руб­лей, а в 2007 году — 556,5 мил­ли­ар­да руб­лей. Одна­ко рас­цве­ту ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии серьез­но поме­шал миро­вой финан­со­вый кри­зис 2008 года, кото­рый длил­ся и весь 2009 год.

Как отразился на ипотеке кризис 2008 года?

Миро­вой финан­со­вый кри­зис 2008–2009 годов кар­ди­наль­но изме­нил ситу­а­цию на ипо­теч­ном рын­ке. Цены на жилую недви­жи­мость упа­ли на 30–40%. Из-за отсут­ствия досту­па к длин­ным день­гам мно­гие кре­дит­ные орга­ни­за­ции либо ушли с рын­ка, либо при­оста­но­ви­ли свои ипо­теч­ные про­грам­мы. В кри­зис на ипо­теч­ном рын­ке оста­лись толь­ко круп­ные бан­ки, и то кре­ди­тов выда­ва­лось крайне мало.

Вос­ста­нов­ле­ние ипо­теч­ное рын­ка после кри­зи­са

Сно­ва уже­сто­чи­лись усло­вия выда­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов. Тре­бо­ва­ния к заём­щи­ку в части про­вер­ки пла­те­же­спо­соб­но­сти воз­рос­ли. В нача­ле 2008 года уже прак­ти­че­ски не выда­ют­ся кре­ди­ты без пер­во­на­чаль­но­го взно­са. Намно­го сокра­ти­лось коли­че­ство про­грамм ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Так к кон­цу 2008 года впер­вые за всю исто­рию раз­ви­тия ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии объ­ем выда­чи кре­ди­тов — сни­зил­ся на 51%, пока­зав отри­ца­тель­ную дина­ми­ку.

Что­бы не допу­стить пол­но­го кра­ха ипо­теч­но­го рын­ка в декаб­ре 2008 года АИЖК при под­держ­ке пра­ви­тель­ства РФ раз­ра­бо­та­ли про­грам­му под­держ­ки заем­щи­ков и пред­ло­жи­ли реструк­ту­ри­зи­ро­вать ипо­теч­ные зай­мы. Для реа­ли­за­ции дан­ной про­грам­мы в нача­ле 2009 года было созда­но дочер­нее пред­при­я­тие АИЖК — Агент­ство по реструк­ту­ри­за­ции ипо­теч­ных жилищ­ных кре­ди­тов. АРИЖК помо­га­ло заем­щи­кам полу­чить отсроч­ку по выпла­те пла­те­жей на один год.

Развитие ипотеки после кризиса 2008

В 2009 году для вос­ста­нов­ле­ния ипо­теч­ной систе­мы Пра­ви­тель­ство РФ выде­ли­ло 250 млрд руб­лей. На эту сум­му кре­дит­ные орга­ни­за­ции мог­ли рефи­нан­си­ро­вать ипо­теч­ные кре­ди­ты, выдан­ные по став­ке, не пре­вы­ша­ю­щей 11%. Так, в 2010 году нача­лась посте­пен­ная реа­би­ли­та­ция ипо­теч­но­го рын­ка. Объ­е­мы кре­ди­то­ва­ния посте­пен­но уве­ли­чи­лись, на рынок вышли новые участ­ни­ки. В 2011 году став­ки сни­зи­лись до 12% — 11,5%.

Одна­ко в 2012 году сред­няя став­ка по ипо­те­ке несколь­ко воз­рос­ла и соста­ви­ла 12,3%. Одна­ко объ­ем кре­ди­то­ва­ния уве­ли­чил­ся вдвое по срав­не­нию с 2006 годом. Кре­ди­ты под залог недви­жи­мо­сти ста­ли более доступ­ны и про­зрач­ны для заем­щи­ка, неко­то­рые сбо­ры были отме­не­ны, был раз­ра­бо­тан ряд льгот­ных про­грамм. В 2013 году ипо­те­ка демон­стри­ру­ет уве­рен­ный рост, и достиг­ла объ­е­мов выда­чи 2008 года.

Новый эко­но­ми­че­ский кри­зис 2014 года сно­ва отбро­сил раз­ви­тие ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния на несколь­ко шагов назад. Став­ки воз­рос­ли до 20%, заем­щи­ки валют­ной ипо­те­ки пере­ста­ли справ­лять­ся с выпла­та­ми, объ­ем кре­ди­то­ва­ния сно­ва сни­зил­ся. Но в нача­ле 2015 году Пра­ви­тель­ство РФ дела­ет все воз­мож­ное, что­бы под­дер­жать ипо­теч­ный рынок и вновь выде­ля­ет суб­си­дии на ипо­те­ку, предо­ста­вив воз­мож­ность льгот­ной про­цент­ной став­ки в раз­ме­ре 13%.

К 2018 году Пра­ви­тель­ство обе­ща­ет сни­зить став­ку по ипо­те­ке до 6%-7% годо­вых. Насколь­ко этот про­гноз реа­лен – пока­жет вре­мя.

История развития ипотечного кредитования

Ипотека… Слово, которое настолько плотно вошло в наш обиход, что воспринимается, как что-то очень привычное, знакомое, конечно, вызывающее неоднозначные мнения и нарекания, но при этом ставшее неотъемлемой частью жизни очень многих россиян, еще большего числа европейцев и подавляющего большинства американцев.

Между тем, столь актуальная и современная ипотека возникла как вид кредитования очень давно — еще в Древней Греции, и за свою долгую историю успела пережить и пики популярности, и периоды забвения, а в настоящее время является важной частью экономики практически всех развитых государств и необходимым элементом экономической политики.

Древнейшая история

Впервые термин «ипотека» был введен в Древней Греции известным реформатором и политическим деятелем Солоном еще в VI веке до нашей эры. Конечно, система залогов, под которые выдавали кредиты ростовщики и просто зажиточные граждане, существовала и до этого, однако ранее предметом залога выступал сам заемщик. В случае невыплаты долга он становился рабом своего кредитора на определенный, зависящий от размеров долга срок, и был вынужден отрабатывать полученные средства зачастую непосильным трудом.


Геррит ван Хонтхорст. Солон и Крез. 1624

Солон же предложил использовать в качестве такого залога ценное движимое и недвижимое имущество гражданина. А для того, чтобы засвидетельствовать сделку на земельном участке заемщика устанавливался специальный столб, на котором указывались имена кредитора и заемщика, сумма долга и условие — выносить и продавать имущество с данного участка до погашения долга запрещено. То есть, в принципе, основные моменты современного кредитного договора появились уже тогда.

Такой «говорящий» столб называли «ипотека» — «hypotheka», что в переводе на русский означает «подставка, подпорка».

Конечно, в дальнейшем от использования столбов отказались, вместо них появились специальные книги, получившие название «ипотечные», а вот сам принцип кредитования под залог недвижимого (и не только) имущества прижился и получил новое развитие уже во времена Римской империи.

Кстати, в республиках Древней Греции, система ипотечного кредитования была вполне открытой, и каждый кредитор мог в любое время ознакомиться с состоянием земельного участка или строения, которое предлагалось ему в качестве залога. Заемщик же мог быть уверен, что условия кредитования окончательные и в случае притеснений и новых требований со стороны кредитора он сможет обратиться с жалобой к властям. Однако сами условия ипотеки в Древней Греции были довольно жесткими — кредитор имел полное право продать полученное в залог имущество, если ему предлагали более высокую цену, так что во многом такая система была основана на личных отношениях и доверии между сторонами. Такие кредитные сделки носили название «фидуции».

В Римской империи уже в 1 веке нашей эры были открыты первые ипотечные учреждения, а в период правления императора Антония Пия, во 2 веке нашей эры была разработана система законодательных актов, которые регулировали деятельность таких кредитных учреждений.

Читать еще:  Инструменты кредитной политики

Интересно, что первые государственные программы, по которым кредиты особо нуждающимся слоям населения — сиротам и вдовам, выдавались по льготным ставкам, появились еще в Древнем Риме, при императоре Траяне. В то время льготная ставка составляла 5% годовых.


Eugène Ferdinand Victor Delacroix. La justice de Trajan. 1840

Тогда же кредитная сделка с залогом в виде недвижимого имущества претерпела изменения — кредитор теперь имел право продать залоговое имущество только в том случае, если заемщик не выполнял взятые на себя обязательства по своевременной выплате сумм залога. Такая сделка получила название «пигнус» — неформальный залог.

Одновременно с развитием ипотеки появились и первые мошенники — некоторые владельцы недвижимости закладывали свое имущество несколько раз и таким образом получали сумму, намного превышающую действительную стоимость дома или земельного участка.

После падения Римской империи ипотеку ждал период некоторого забвения, до появления достаточно развитых государств Средневековой Европы. Однако сделки, в которых залогом кредита служило недвижимое и особо ценное имущество заемщика совершались во все века, без какого-либо вмешательства государственных властей.

Ипотека в Средневековье

Новый виток развития ипотеки наступил в средние века, когда рабовладельческий строй стал сдавать свои позиции, и все большее распространение получило предоставление земель в аренду. Первоначально наиболее частым предметом залога выступали орудия труда, а затем и недвижимое имущество.

Интересно, что, например, в Германии ипотека как таковая появилась в 14 веке, а вот первые государственные учреждения, официально предоставляющие кредиты под залог недвижимости открылись только в 18 веке. То есть первоначально обычные граждане заключали сделки по кредитованию под залог без каких-либо согласований с государственными органами. В дальнейшем же роль властей в регулировании кредитной системы значительно выросла, появились ипотеки, ограниченные по времени, соответствующие условия начали вносить в ипотечные книги, а также кредиты, разделенные по степени важности, в силу требований законодательства.

Во Франции ипотечные кредиты получили распространение несколько позже — только в 16 веке, причем тогда она еще была не гласной, не регулировалась государством и в большинстве своем основывалась на доверительных отношениях сторон.

На Руси первые упоминания о предоставлении кредита под залог относятся к 13 веку, государство в то время также никак не регулировало условия сделок.

Именно из-за невмешательства в кредитные отношения властей и отсутствия соответствующих законов уже в 16 веке появились первые упоминания о мошенничестве — как и в античные времена, некоторые землевладельцы закладывали участки по нескольку раз.


Илья Репин. Бурлаки на Волге. 1870-1873

В объявлениях и документах того времени можно встретить упоминания о передаче залогового имущества в «другие руки», о предоставлении в залог участка «уже бывшего в залоге ранее», что говорит о широком распространении ипотечного кредитования и появления различных вариантов сделок.

Новейшая история — золотой век ипотеки

Увеличение популярности ипотечного кредитования и развитие системы государственного регулирования началось во второй половине 18 веке. Первый государственный банк, выдававший кредиты помещикам под залог земельных участков открылся в 1770 году в Силезии, после трех лет работы, когда система доказала свою эффективность и рентабельность, подобные заведения были открыты и в Пруссии.

В Австрии первый банк, специализировавший на выдаче кредитов под залог недвижимого имущества, был открыт в 1811 году, во Франции — в 1852 году. Кстати, первый французский ипотечный банк — «Креди фонсье де Франс» успешно работает и поныне.

В России первые дворянские банки, которые предоставляли кредиты под залог имений и особняков, открылись во время правления Елизаветы Петровны, в 1754 году. Кредитовали они только высшие слои общества — исключительно аристократию. Через несколько лет при Коммерц-коллегии и в Петербургском порту были открыты первые ипотечные банки для купеческого сословия, а в 1786 году императрица своим указом объединила все эти учреждения в единый Государственный заемный банк.


Александр Григорьевич Варник. Граф Михаил Михайлович Сперанский. 1824

Уже в начале 19 века Михаил Сперанский, знаменитый государственный деятель эпохи Александра Первого, разработал подробное залоговое право, основные положения которого вошли в Свод гражданских законов.

К 1870 году в Российской империи функционировали уже 11 банков, чьи отделения открывались по всей стране. Именно ипотечные государственные банки предоставляли крестьянам кредиты на выкуп земли у помещиков после отмены крепостного права, так что преуменьшать роль таких учреждений в истории нашей страны никак нельзя.

До революции ипотека в России развивалась не менее, а зачастую и более быстрыми темпами, чем в Европе. А вот после 1917 года кредит под залог был в нашей стране предан не просто забвению — он был официально запрещен. Так что в 90-е годы России пришлось заново восстанавливать свою систему ипотечного кредитования.

Американский опыт

Интерес к ипотечной системе Соединенных Штатов Америки резко вырос после финансового кризиса 2008 года, ведь, как известно, охвативший практически весь мир спад экономики начался именно с кризиса ипотеки в США.

Между тем, столь масштабная и влиятельная система начала формироваться не так давно, до Великой депрессии правительство Соединенных Штатов не слишком интересовалось кредитной залоговой системой, и ипотека в Америке выдавалась в основном небольшими частными банками, а сама система была не слишком эффективной и часто переживала периоды кризиса.

В 1934 году правительство Теодора Рузвельта наконец-то пришло к пониманию, насколько эффективно можно использовать ипотечное кредитование для возрождения экономики страны. Была создана Федеральная Жилищная Администрация, которая стандартизировала условия предоставления кредитов, под ее влиянием начал формироваться вторичный рынок кредитования. Сами ипотечные кредиты были отнесены к категории инвестиций с малой степенью риска, что способствовало увеличению их популярности среди разных слоев населения.


John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

В 1938 году появилась Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования или «Фэнни Мэй», при ее участии удалось наладить систему кредитования, при которой риски переходят от кредитора к инвестору, приобретающего акции и ценные бумаги по залоговому имуществу.

1970 году была основана Федеральная Комиссия Ипотечного Кредитования более известная как «Фрэдди Мак». Обе эти организации представляют собой частные институты, сферой ипотечного кредитования занимаются также и государственные структуры, такие как Департамент Городского и Жилищного развития.

Массовое распространение ипотечных кредитов в США было вызвано их доступностью, но в итоге, когда Федеральная резервная система была вынуждена повысить ставки и ипотека начала дорожать, очень многие американцы не смогли своевременно выплачивать кредитные взносы, что в итоге и привело к финансовому кризису.

Современный рынок ипотеки

На сегодняшний день Россия относится к странам с достаточно слабой ипотечной системой. Для сравнения: только 10% россиян обращалось в банковские учреждения, чтобы получить кредит под залог недвижимости, в государствах Европы этот показатель достигает 40-50%, а в США свыше 90% граждан имеют опыт получения ипотечного кредита.

Что касается средних ставок по ипотеке, то в Японии можно приобрести квартиру или дом всего под 2% годовых, в Германии и Франции процент по кредитам, залогом которых служит недвижимое имущество, составляет 4-5%, на родине ипотеки, в Греции средняя процентная ставка установилась на уровне 6% годовых, а в Соединенных Штатах — 3,2-3,5%.

Что касается первоначального взноса, то США общепризнанной практикой до кризиса было предоставление ипотеки вовсе без первоначального платежа, в Японии и государствах Евросоюза чаще всего заемщику приходится выплатить 10% от стоимости недвижимости первым платежом, российские банки чаще всего предоставляют ипотечные кредиты при условии внесения первоначального взноса в размере 30% от стоимости объекта кредитования.

Как видим, российские ипотечные ставки пока в несколько раз превышают проценты по кредитам в других развитых странах, а первоначальный взнос довольно велик, именно такое положении и обуславливает пока не слишком большую популярность ипотечных кредитов среди населения нашей страны.

MRSA.ru — азы оценки активов и инвестиций

M oney R ent
S coring A ssets . ru

Рубрики:

Страхование

Поиск по сайту:

Кратко об истории ипотеки в России

Упоминания о том, что земли и имения сдавали в заклад можно встретить еще в древнерусских документах 18-19 века. Но тогда эти процессы никак не контролировались государством и давали большой простор для мошенничества.

Во время правления Елизаветы в 1754 году появились первые банки в столичных городах, и ипотека получила полноценное оформление. Банки занимались тем, что выдавали ссуды дворянам под залог их имений. Позднее были открыты отделения и для купечества.

Читать еще:  Смешанная форма кредита

Залоговое право подробно было определено при Александре I. Активное участие в процессе принимал известный реформатор начала того века Михаил Сперанский. Был разработан и введен свод законов, регламентировавший два вида залога недвижимого имущества: государственный и между частными лицами.

Самое интенсивное развитие ипотеки приходится на стык 19-20 веков. В это время в России насчитывалось 11 ипотечных банков, которые действовали по всей стране.

Увеличение капитала в стране в совокупности с отменой крепостного права позволили к 1917 году создать действенную систему ипотечного кредитования с множеством отделений. По уровню развития она не уступала западноевропейской. Однако в послереволюционное время ипотечные банки были отменены, а понятие «ипотечное кредитование» забыто на долгое время.

В 1922 году большевиками была предпринята попытка урегулирования имущественных отношений в стране. В результате был принят Гражданский Кодекс и введены понятия имущества изъятого (государственная собственность) или не изъятого (оно могло становиться залогом) из гражданского оборота.

В 1930 году в СССР появилось плановое банковское кредитование, а коммерческое кредитование было полностью отменено. Это связано с тем, что в стране не стало рыночных отношений, а значит и ипотека с залогом утратили смысл.

В 1964 приняли Гражданский кодекс, который ввел запрет на возможность сдать в залог любое имущество государственных организаций. Советские граждане в принципе могли брать кредиты под залог недвижимости, но только если имелось личное частное имущество.

С 1990-х годов открылась новая страница в истории ипотечного кредитования. В эти годы был принят закон «Об ипотеке», с 1997 года организовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, начался приток инвестиций в сферу ипотеки.

В последние годы ипотечный рынок быстро развивается, несмотря на кризисные явления, разрабатываются новые привлекательные программы для желающих за 20 лет переплатить двойную-тройную цену за собственное жилье, упрощаются условия ипотечного кредитования для бюджетников, предлагаются нулевые первоначальные взносы и льготные проценты в первые годы кредита. 🙂

История ипотеки

История ипотеки

Ипотека появилась в современной России всего пару десятков лет назад, поэтому можно решить, что она — изобретение нового времени. Но на самом деле ипотеку изобрели еще древние греки, да и в России она существовала до начала 20 века. Предлагаем исторический экскурс с путешествием по странам – ипотека с момента появления до наших дней.

Древний мир

Залог земли как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен еще в Древнем Египте. Но непосредственно ипотека появилась в Древней Греции. Этот институт создал архонт Солон, который в 594 году до нашей эры проводил в Афинах экономические реформы. Главное изменение, которое Солон ввел в своем полисе — отмена долгового рабства. Новым обеспечением залога стало имущество должника, в том числе земельные участки. По законам Солона, на землях людей, получивших в долг крупную сумму, устанавливали большой белый камень. На нем высекали сумму залога и остальные детали займа. Эти белые камни и назывались ипотекой, что в переводе с древнегреческого означает «основание», «залог», «предупреждение». В дальнейшем столбы сменились особыми ипотечными книгами.

В Древнем Риме ипотека достигла наибольшего совершенства и юридического развития. Были две формы залога – сделки «fiducia cum creditore» и ручного заклада «pignus». При первой должник для обеспечения долга передавал вещь в собственность кредитору, а тот мог возвратить полученное после погашения долга, а мог и продать третьему лицу. Тогда должник был вправе претендовать на возмещение ущерба. Вторая форма, появившаяся в конце 3 века до н.э., означала передачу вещи должника кредитору не в собственность, а во владение.

Античная система ипотеки погибла вместе с Римской империей, но сама идея оказалась живучей.

Ипотека в Средние века и до 17 века

Кредитование под залог недвижимости в той или иной форме встречается на протяжении всего Средневековья: на рубеже 14 века ипотека получает законодательное закрепление в Германии, с конца 16 века — во Франции.

На Руси частная собственность на землю и одновременно первый вид кредитования, получивший название «заклад», появились еще в 13–14 веках. В 15 веке появился залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) земель. Первые упоминания о нем есть в Псковской судной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики. Правда, в тот период условия получения ссуды под залог недвижимости почти не отличались от других форм кредита.

Если должник не мог расплатиться, вотчина переходила в собственность кредитора, который становился полным ее владельцем. Кредиторами обычно выступали монастыри, купцы и крупные землевладельцы. В 1649 году было издано Соборное уложение – главный кодекс России на ближайшие два десятилетия. В этом документе был законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Уложение положило начало законодательному оформлению ипотеки, разрешив брать ссуды под залог наследственных земель, правда, без крестьян.

В Пруссии, в 18 веке, во времена правления Фридриха Вильгельма Первого зародилась идея организации одноуровневой системы ипотечного кредитования. После Семилетней войны в Пруссии обострилась проблема срочного восстановления сельского хозяйства. Землевладельцы не могли накопить на восстановление разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота. При этом государству тоже нужны были деньги — в результате налоги повышались, а помещики окончательно разорялись.

Решить проблему с помощью прежней системы кредитования не получалось — инвесторы не верили в особую надежность ссуд, выдаваемых под залог недвижимости. Кредиторы опасались давать займы должникам, платежеспособность которых они не знали или не могли оценить. Единственным надежнейшим залогом была земля. За предоставленный займ выдавались ценные ипотечные бумаги — прообразы современных закладных листов. В 1767 году был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии» — кредитных товариществ, которые занимались предоставлением ипотечных кредитов.

Силезский ландшафт был кредитным союзом, в который были обязаны входить все дворяне и помещики в округе. Такое обязательное членство давало право на получение займа на условиях, выгодных для заемщика. Правда, первоначально кредит был не суммой денег, а закладным листом. Помещик сам искал кредитора и отдавал ему в залог закладной лист. Кредитным обеспечением для владельца этой ценной бумаги были обязательства ландшафта, который осуществлял возврат кредита и процентов по нему.

Первые ипотечные банки

В 1770 году в Силезии был основан первый государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам, а с начала 19 века он распространил свою деятельность на мелкие помещичьи владения, а после и на крестьянские хозяйства. Кроме того, в немецких княжествах и в Австрии были созданы ипотечные книги — единый реестр, в котором учитывались все земли, обремененные залогом.

Во Франции подхватили идею развития ипотечного кредитования, и в 1852 году был учрежден специализированный банк — Credit Foncier de France (Земельный кредит Франции). Только этот банк мог проводить ипотечные операции, зато получить кредит на нужды сельского хозяйства стало легче. Централизация ипотечного кредитования по всей территории Франции привела к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями.

В отличие от прусских ландшафтов Земельный кредит Франции был создан в форме общества частного права с привлеченным капиталом. Французы устранили общую ответственность, характерную для ландшафтов, а в выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестали указывать конкретное имущество, отвечающее по данной бумаге. Непосредственное требование владелец закладного листа мог предъявить только к ипотечному банку. В результате появился новый инструмент, независимый от залога земельного участка, — закладной лист, как ценная бумага.

В России первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки, появились стараниями графа Петра Ивановича Шувалова в 1754 году. Они были созданы для борьбы с ростовщичеством и для создания щадящих условий кредитования для дворян-землевладельцев. Но в отличие от других стран, где закладывали землю, в России до отмены крепостничества предметом залога были в основном «души». Про торговлю «мертвыми душами» писал Гоголь, и как писал!

В 1786 г. при Государственном заемном банке была создана Страховая экспедиция – первое учреждение в России, страхующее каменные дома, которые передавались в залог при получении кредита. К договору прикладывался страховой полис, в который обязательно включали план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×