Webbc.ru

Веб и кризис
8 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ставка капитализации для недвижимости

Понятие и способы расчета ставки капитализации.

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

R — Ставка капитализации; ЧОД – чистый операционный доход (чистый доход, генерируемый объектом недвижимости за период); Cт – стоимость объекта недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов ее определения:

— метод кумулятивного построения;

— метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

— метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы:

— метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации в оценке недвижимости вычисляется как сумма элементов:

— ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег c учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

— нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент ставки капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на инвестиции (на капитал) строится на базе:

— безрисковой ставки дохода;

— премии за низкую ликвидность недвижимости;

— премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну – страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что предпочтительнее, из ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации данного риска.

Премия за низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Как отмечалось ранее, ставка капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в ставке капитализации возмещения капитала.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала :

— прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

— возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиций (метод Инвуда). Его иногда называют «аннуитетный метод»;

— возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскальда).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Применяется при разделении инвестиций на здание и землю. При условии, что можно отдельно получить ставки капитализации на землю и здание.

Где R – ставка капитализации, L – доля стоимости земли в общей стоимости объекта недвижимости, Rl – ставка капитализации земли, B – доля стоимости здания в общей стоимости объекта недвижимости, Rb – ставка капитализации для здания.

Большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капиталов, поэтому ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части капитала (инвестиций). Величина ставки определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемных средств называется «ипотечная постоянная» и рассчитывается по формуле:

Что такое ставка капитализации? Определение, методы расчета

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

  • кумулятивного построения;
  • связанных инвестиций;
  • метод рыночной выжимки;
  • метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

  • V — стоимость объекта недвижимого имущества;
  • I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
  • R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

  • оплата электроэнергии;
  • оплата охраны объекта;
  • заработная плата различных служащих;
  • другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.
Читать еще:  Капитальный ремонт авто

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

  • Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
  • ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
  • ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

  • Ре — норма доходности собственного капитала;
  • ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
  • К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 — M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Routes to finance

Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтирования (Апрель 2020).

Table of Contents:

Те, кто инвестирует в недвижимость через доходные объекты недвижимости, должны иметь метод определения стоимости имущества, с учетом покупки других активов и сопоставимых свойств последних проданных цен. Ставка капитализации определяется и затем применяется к рассматриваемому объекту для определения текущей рыночной стоимости на основе дохода.

Это отличный способ делать сравнения аналогичных свойств, так как учитываются все затраты.

Когда два свойства кажутся похожими друг на друга, а один стоит дороже, это может быть связано с тем, что он генерирует больше доходов или имеет более низкие расходы.

Сложность: Простой

Требуемое время: 5 минут Вот как:

Получите последнюю проданную цену доходной недвижимости, такой как жилой комплекс.

    Пример: Шестиквартирный жилой проект продается за 300 000 долларов.

Для того же проекта квартиры, определить чистый операционный доход или чистую аренду, реализуемую владельцами. Все операционные расходы вычитаются, но не залог. Таким образом, этот расчет оценивает свойство так, как если бы вы заплатили за него деньги.
Пример: Доход от аренды после расходов (нетто) составляет 24 000 долларов США

Разделить чистый операционный доход по цене продажи, чтобы получить максимальную ставку.

Пример: $ 24 000 / $ 300 000 =. 08 или 8% (скорость капитализации)

Калькулятор

  • Сопоставимые свойства проданных цен и чистых доходов.
  • Существует два способа, с помощью которых капитализация используется инвесторами. Один из них заключается в том, чтобы оценить имущество, которое они хотят продать, исходя из текущих ставок закрытия рынка для недавно проданных сопоставимых свойств.

Другой должен определить, является ли запрашиваемая цена недвижимости разумной при покупке.

Продажа — нужно знать, как цена

У вас есть небольшой проект квартиры и вы хотите его продать. Вы собираете недавно проданные объекты недвижимости в районе, который похож на ваш. У них может быть больше или меньше единиц, но вы пытаетесь найти свойства как можно более похожим на тот, который вы хотите продать.

Вы найдете три свойства, которые были проданы за предыдущие три или четыре месяца. Трудная часть заключается в том, чтобы найти их NOI, чистый операционный доход. Иногда он публикуется в листинге, а в других случаях это не так. Но вы можете получить информацию такого типа от коммерческого агента по недвижимости, особенно когда вы будете перечислять его на продажу.

Вы получаете три ставки за доступ к собственности, и они составляют в среднем 9,2%. NOI вашей собственности, чистый операционный доход, составляет $ 31 000. Теперь все, что вы делаете, делит NOI на ограничение:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 Стоимость вашей недвижимости.

Теперь вы можете принять решение относительно цены, которую вы хотите попросить о недвижимости и разместить ее на рынке.

Читать еще:  Движение собственного капитала

Рассмотрение вопроса о покупке свойства или сравнении свойств для покупки

При сравнении свойств для решения о покупке вы работаете со перечисленными свойствами, чтобы вы могли получить NOI и рассчитать максимальную ставку для каждого. Затем вы можете сравнить их, чтобы узнать, какая из них сделает лучшую покупку. Тем не менее, проверка их расходов и арендной платы умна, так как можно подняться на вершину, если вы видите возможности для сокращения расходов или увеличения арендной платы.

По этой теме некоторые менеджеры действительно небрежны или ленивы, хотя и не часто. Однако, если вы проверяете свойство с сопоставимой ставкой, вы можете обнаружить, что расходы являются ненормально высокими для типа и размера собственности.

Или, вы можете обнаружить, что арендная плата ниже рыночных ставок для сопоставимых свойств. Любая из этих ситуаций, если исправить, увеличит пропускную способность, сделав ее лучшей собственностью.

Покупка — нужно знать, какое свойство стоит

Сейчас мы находимся на другой стороне транзакции. Мы обращаем внимание на конкретный небольшой проект квартиры, и он указан для продажи за 495 000 долларов. Вопрос в том, стоит ли на текущем рынке или это слишком дорого?

Мы снова получаем сопоставимые свойства и среднюю цену. Давайте снова воспользуемся нашими 9, 2%. Если NOI этого имущества составляет $ 39, 500, стоит ли цена?

НЕТ, как и наши расчеты деления этого дохода на предельный процент, мы получаем $ 429, 348 за ценность. Таким образом, $ 495 000 немного отстает.

Какой NOI нам понадобится, чтобы получить эту цену по цене? Мы просто переключаем нашу формулу и умножаем запрашиваемую цену на максимальную ставку.

$ 495, 000 X. 092 = 45, 540 требуется чистый операционный доход. Давайте проверим, что:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Не думайте, что это установлено на камне. Могут быть веские причины для имущества, оправдывающего лучшую скорость. Возможно, это место, или, возможно, это особенности и качество зданий и окрестностей. Все должно оцениваться для принятия решений, но ограничение скорости помогает.

Как рассчитывается ставка капитализации для недвижимости в 2020 году

При ведении деятельности в сфере недвижимости и многих других отраслях нам необходимо рассчитывать такой параметр, как ставка капитализации. Этот показатель помогает оценить стоимость имущества того или иного бизнеса и доход, который с его помощью удается получить. Важность этого показателя для успешного ведения собственного дела переоценить очень сложно. Однако далеко не все знают, как производится ее расчет, из-за чего нередко делаются ошибки, влияющие на весь дальнейший бизнес. Поэтому сегодня поговорим о том, что такое ставка капитализации и как рассчитывается данный показатель.

Что это такое

Ставка капитализации – показатель, характеризующий стоимость какого-либо имущества и количество дохода, которое это самое имущество приносит. На сегодняшний день существуют два основных типа данного параметра, в частности:

  1. Общая.
  2. По норме отдачи на капитал.

Сегодня мы остановим свое внимание именно на первом способе, поскольку он используется чаще всего. Для эффективного ведения бизнеса обязательно необходимо знать, какие доходы приносит то или иное имущество. Именно исходя из этих показателей, владелец имущества сможет принимать те или иные решения для того, чтобы свести этот показатель к максимально приемлемому для себя уровню. Ставка капитализации недвижимости может рассчитываться одним из нескольких способов. В частности, на методы расчета могут оказывать влияние такие факторы, как:

  • тип имущества (к примеру, торговая, офисная недвижимость и т. д.);
  • наличие того или иного количества информации;
  • возраст объекта и срок его эксплуатации;
  • характеристика дохода.

На сегодняшний день существует пять основных методов оценки критериев подобного рода. В частности, капитализация может рассчитываться такими способами, как:

  1. Прямой. В данном случае капитализация равна частному деления годовых доходов на ставку.
  2. По валовой ренте. При таком виде используется метод подсчета с использованием потенциальной или действительной прибыли и рентного множителя.
  3. Метод дисконтирования. Используется при нерегулярном получении средств и постоянном изменении их количества. С его помощью реально предположить возможный риск, который может быть связан с эксплуатацией недвижимости того или иного типа.
  4. Остаточный. Позволяет учитывать несколько способов получения дохода.
  5. Ипотечно-инвестиционный анализ. Помогает оценить имущество с точки зрения наличия собственного и заемного капитала.

Итак, мы разобрались, что представляет собой ставка капитализации. Но как ее правильно рассчитать и какие составляющие при этом следует учитывать? Поговорим об этом далее.

Как рассчитывается ставка капитализации в 2020 году

Как мы уже говорили, расчет данного критерия может производиться исходя из целого ряда тонкостей, связанных с использованием того или иного имущества. Но в целом принципы между собой достаточно схожи. Разберем методику расчета показателя подобного рода для недвижимости пошагово.

Первым шагом на пути к получению необходимых данных является расчет валового дохода за определенный промежуток времени, как правило, за 1 год. Если вы приобретаете недвижимость, вы сами определяете, каким образом она будет приносить вам доход. К примеру, вы намерены сдать ее в аренду. Разумеется, сдача площади во временное пользование бывает не единственным способом получения дохода, ведь на территории находится и определенное оборудование, которое также может быть сдано во временное пользование. И весь этот доход необходимо учитывать при расчете такого показателя, как ставка капитализации.

Например, вы владеете помещением, которое намерены сдавать за условные 500 долларов в месяц. При расчете валового дохода на год сумму ежемесячного платежа арендатора вы должны умножить на 12 месяцев. Нехитрые математические действия подскажут нам, что в год с временного пользования нашей недвижимостью иным лицом, мы получим 6 000 долларов.

После того как вы рассчитали сумму валового дохода, необходимо отнять от него все полученные расходы. Нет ничего удивительного в том, что, даже сдавая площадь, вы все равно будете нести определенные убытки. Зачастую к таковым относятся такие платежи, как:

  • страховые взносы;
  • налоги;
  • содержание помещения;
  • управление недвижимостью.

Итак, возвращаясь к нашему примеру, мы имеем $6 000 валового дохода в год. Предположим, что страховка на 12 месяцев нам обойдется $400, налоги – $600, содержание – $500 и управление еще $500. Таким образом, расчет будет выглядеть следующим образом: 6 000 — 400 — 600 — 500 — 500. Из этого выходит, что все наши расходы составят $2 000, и если отнять их от доходов, мы получим $4 000.

Помните, что в данном случае нельзя учитывать «переменные» расходы. Например, нельзя включать в расчет такие показатели, как:

  • кредитные выплаты;
  • затраты на приобретение имущества;
  • всевозможные сборы.

Эти показатели не позволят нейтрально оценить ставку капитализации, а ведь нам необходим именно нейтральный расчет.

Итак, необходимые показатели нами получены. Теперь можно перейти непосредственно к расчету нужного нам критерия. Как мы помним, ставка капитализации представляет собой соотношение между доходами, которые приносит нам наша собственность и затратами на ее приобретение. Таким образом, в расчете нам также необходимо воспользоваться таким показателем, как цена купленной нами собственности. Мы ее знаем, и рассчитывать ее дополнительно нам не нужно.

Читать еще:  Можно построить дом на материнский капитал

Разбирая примеры, предположим, что недвижимость была приобретена нами за $30 000. Для получения итогового результата нам нужно взять показатель чистой прибыли (доход минус расход, полученный нами в предыдущем действии), который в нашем случае равен $4 000 и разделить его на стоимость приобретенного имущества, равную $30 000.

4000 / 30000 = 0,133 х 100% = 13,3%.

Таким образом, исходя из рассматриваемого нами примера, ставка капитализации объекта, который мы сдаем в аренду, равняется 13,3%.

Однако рассчитать данный критерий мало. Им необходимо еще и уметь грамотно воспользоваться, учитывая все стороны, который предлагает нам такой способ оценки ликвидности имущества, в частности:

  • одним из главных преимуществ подобного расчета инвестиционной привлекательности какого-либо объекта является возможность сравнения его с несколькими другими. Если вы видите несколько возможных вариантов для своих вложений, вы можете произвести их сравнение таким методом. Если ставка капитализации одного из них будет равняться, к примеру, 10%, а у другого – 15%, второй вариант получит преимущество;
  • ставка капитализации является важным инвестиционным показателем, но оценивание только лишь по нему не позволяет многогранно оценить привлекательность того или иного объекта. Не делайте упор только на нее, рассматривайте объект с различных сторон, ведь рынок склонен к изменениям, которые могут произойти фактически в любой момент. Для большей точности сравнения хотя бы дополните его расчетом потенциального увеличения доходов, а лучше – и еще несколькими показателями;
  • ставка капитализации позволит вам подтвердить ваши доходы и принимать решения по их увеличению. Главная цель любого бизнеса – вернуть первоначальные вложения и получать чистую прибыль. Фактически таким же образом вы можете сравнить прибыльность своих вложений с доходностью бизнесменов, ведущих аналогичную деятельность в вашем районе;
  • ставка капитализации – объективный критерий, который позволит вам оценить прибыльность собственных активов. Умение правильно рассчитывать и грамотно использовать ее, позволит вам рассчитывать на максимально точный анализ своей деятельности и корректировать ее в соответствии с полученными результатами и возможными изменениями рынка. Поэтому старайтесь хотя бы раз в определенный период производить ее расчет для того, чтобы контролировать соотношение доходов, расходов и окупаемости активов. Именно окупаемость и доходность являются ключевыми показателями, которые демонстрируют жизнеспособность того или иного бизнеса и успех каких-либо инвестиций.

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2018

МЕТОДЫ И ОСОБЕННОСТИ РАСЧЕТА СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

По норме отдачи на капитал

Для эффективного ведения бизнеса обязательно необходимо знать, какие доходы приносит то или иное имущество. Именно исходя из этих показателей, владелец имущества сможет принимать те или иные решения для того, чтобы свести этот показатель к максимально приемлемому для себя уровню. Ставка капитализации недвижимости может рассчитываться одним из нескольких способов. В частности, на методы расчета могут оказывать влияние такие факторы, как:

тип имущества (к примеру, торговая, офисная недвижимость и т. д.);

наличие того или иного количества информации;

возраст объекта и срок его эксплуатации;

Одним из методов доходного подхода выступает метод прямой капитализации дохода, заключающийся в определении стоимости, исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;

расчет действительного дохода исходя из фактического коэффициента загрузки данного или аналогичного объекта;

расчет чистого операционного дохода (далее – ЧОД) как разности между действительным валовым доходом и операционными затратами, а рентного дохода – как разности между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;

в качестве расчетного ЧОД принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;

обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;

расчет стоимости объекта оценки путем деления ЧОД или рентного дохода на ставку капитализации.

В современной литературе по теории оценки метод прямой капитализации предусматривает преобразование одногодичного дохода в величину стоимости путем применения базовой формулы:

где V – стоимость объекта оценки; NOI – чистый операционный доход от оцениваемого объекта; R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

С экономической точки зрения ставка капитализация отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Проведенный анализ более 30 отчетов об оценке недвижимости с применением доходного подхода показал, что оценщики удовлетворяются лишь одним способом получения и обоснования нормы капитализации, при чем, в 90% случаях это кумулятивный метод построения.

По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал. При этом, в качестве безрисковой ставки оценщики используют ставку рефинансирования, равную сегодня 8,25%, либо, реже, ставки доходности государственных облигаций, значение которых может быть значительно ниже.

Премия за риск инвестирования рассматриваемый сектор рынка включает в себя, в большинстве случаев, общерыночный риск, премию на низкую ликвидность и премию за качество менеджмента, значение которых лежит в интервале 0-5%.

Для расчета нормы возврата на инвестированный капитал в теории оценки выделяются три метода: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга, при чем последний пользуется большой популярностью у российских оценщиков в виду простоты его применения. Единой методики расчета, а также статистических данных у оценщиков в открытом доступе нет, что приводит к тому, что при расчете стоимости одного и того же типа недвижимого объекта, разными оценщиками может применяться коэффициент со значением, отличающимся в разы. Так, проведенный анализ показал, что менеджеры в банках применяют коэффициенты капитализации, значение которых для квартир начинаются от 12-14%, для коммерческой недвижимости – от 17-19%. Результаты оценки независимых оценщиков зачастую меньше, что приводит к разнице в стоимости одинаковых объектов, зачастую более, чем на 20%.

В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам. Формула расчета имеет следующий вид:

где n – количество аналогичных объектов в недвижимости.

В качестве аналогов для построения рыночной экстракции подбираются объекты, соответствующие по назначению объекту оценки с точки зрения конструктивно-планировочных характеристик и наилучшего использования объекта оценки. При этом, основными условия подбора объектов для расчетов являются:

объекты должны быть представлены на рынке как в продаже, так и в аренде;

объект должен предлагаться к продаже/аренде в один временной период;

количество рассматриваемых пар не должно быть менее 5.

Кроме этого, для расчетов оценщики применяют ряд корректировок, таких как «скидка на торг», «учет потерь от простоя» («недозагрузка»), операционные издержки.

Значение ставок капитализации квартир г. Москвы в разрезе МЖК

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×