Webbc.ru

Веб и кризис
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор о капитальных вложениях

Приложение 3. Договор инвестирования капитальных вложений

Договор
инвестирования капитальных вложений

г. Пятигорск «___» __________ 20__ г.

Муниципальное образование город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действует Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», именуемое в дальнейшем «Муниципалитет», в лице начальника Гребенюкова Андрея Евгеньевича, действующего на основании Положения, с одной стороны и

________________________________________________действующий на основании _____________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Инвестор» с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», на основании протокола подведения итогов конкурса на право заключения инвестиционного договора в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска по ЛОТу N _____ от «___»_______ 20__ г. (далее — конкурс), заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Предметом настоящего договора являются отношения Сторон по инвестированию в объект недвижимого имущества муниципальной собственности.

1.2 Объектом недвижимого имущества, вовлекаемым в инвестиционную деятельность, является общественный туалет литер А, площадью 37,6 , расположенный по адресу: город Пятигорск, бульвар Гагарина, литер А, (далее — конкурс), рыночная стоимость которого на основании отчета независимого оценщика ООО «Агентство: Оценка плюс» N 108 ю-н-13 от 03.06.2013 г., составляет 751 700 рублей, без учета НДС (далее -стоимость Имущества).

1.3. Имущество является собственностью муниципального образования города-курорта Пятигорска, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи регистрации N 26-26-28/067/2010-730 от 23.10.2010 г.

Имущество расположено на земельном участке с кадастровым N 26:33:210101:92, площадью 212 , находящимся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи регистрации N 26-26-28/077/2010-381 от 11.01.2011 г.

1.4. Имущество, указанное в п. 1.2. настоящего договора обременено договором аренды N 100У12 от 26.06.2012 г. до 25.06.2017 г.

1.5. В результате инвестиционной деятельности Инвестором будет произведена реконструкция Имущества, в результате которой будет создано

_____________________________________________________ (далее — Объект).

1.6. Оформление имущественных прав Сторон на Объект осуществляется на основании Акта реализации настоящего договора, после выполнения Сторонами обязательств по настоящему договору и ввода Объекта в эксплуатацию.

1.7. Стороны вправе совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности на незавершенный строительством Объект.

2. Условия инвестиций

2.1. Капитальные вложения в Объект осуществляет Инвестор с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

2.2. Риск увеличения объема инвестиций сверх объема, указанного в настоящем договоре принимает на себя Инвестор.

2.3. Увеличение объема инвестиций не является основанием для уменьшения объема имущественных прав Муниципалитета, указанного в настоящем договоре.

3. Обязательства сторон

3.1. Инвестор обязан выполнить следующие условия исполнения договора, предложенные им в заявке на участие в конкурсе:

1) срок подготовки исходно-разрешительной документации, необходимой для выдачи разрешения на реконструкцию:

2) срок реконструкции:

3) технико-экономические показатели объекта договора

4) качественная характеристика архитектурного, функционально- технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора ______________________________;

5) предложения по благоустройству прилегающей к объекту договора территории __________________________________________________;

6) размер доли собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска на реконструированный объект договора, либо площадь и назначение помещений в реконструированном объекте договора, на которые у муниципального образования города-курорта Пятигорска возникнет право собственности __________________________________________________;

7) способ обеспечения обязательств Инвестора по договору (банковская гарантия или залог в размере не менее стоимости Имущества)

8) объем инвестиций Заявителя _____________________________.

3.2. Инвестор обязуется:

1) не позднее 30 дней со дня заключения настоящего договора обеспечить свои обязательства либо путем предоставления Муниципалитету банковской гарантии на сумму не менее стоимости Имущества или путем заключения с Муниципалитетом договора залога имущества, стоимостью не менее стоимости Имущества;

2) не позднее 30 дней после истечения срока, указанного в подпункте 1 п. 3.1. настоящего договора, предоставить документацию, необходимую для выдачи разрешения на реконструкцию;

3) ежеквартально в срок, установленный для сдачи бухгалтерской отчетности, представлять Муниципалитету информацию, подтверждающую исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором;

4) обеспечить доступ на Объект уполномоченного представителя Муниципалитета для осуществления контроля за исполнением Инвестором обязательств по настоящему договору;

5) выступить заказчиком работ по технической инвентаризации законченного строительством Объекта и осуществить постановку его на государственный кадастровый учет;

6) после завершения строительства предоставить документацию, необходимую для выдачи разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

3.3. Муниципалитет обязуется:

1) предоставить Инвестору всю необходимую информацию и имеющуюся документацию по Имуществу, необходимую для выполнения настоящего договора;

2) не осуществлять отчуждение, передачу Имущества третьим лицам или иным образом обременять права на него;

3) на основании представленных Инвестором документов, при условии исполнения Инвестором обязанности, предусмотренной подпунктом 1 п. 3.2. настоящего договора, получить разрешение на реконструкцию Имущества.

4) на основании представленных Инвестором документов получить разрешение на реконструкцию Имущества, на ввод в эксплуатацию законченного строительством Объекта договора;

5) по требованию Инвестора расторгнуть договор, указанный в п. 1.4. настоящего договора.

3.4. Стороны обязуются:

1) не позднее 30 дней со дня окончания строительства и приемки Объекта в эксплуатацию, подписать Акт реализации настоящего договора;

2) в десятидневный срок извещать друг друга обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах Сторон;

3) не позднее 30 дней со дня подписания акта реализации настоящего договора совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности в соответствии с настоящим договором.

4. Срок действия договора

4.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и считается исполненным после государственной регистрации права собственности Сторон на реконструированный Объект.

5. Ответственность сторон

5.1. За несвоевременное исполнение Инвестором обязательств, предусмотренных подпунктами 1 и 2 п. 3.1. и подпунктами 1,2 п. 3.2. настоящего договора, Инвестор несет ответственность в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от стоимости Имущества за каждый день просрочки.

5.2. При просрочке исполнения Инвестором обязательства, предусмотренного п/п 1 п. 3.1., подпункта 1. п. 3.2. настоящего договора на срок более 3-х месяцев, Муниципалитет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

5.3. В случае, если Инвестор в течение 30 дней со дня получения разрешения на реконструкцию не приступил к выполнению работ по реконструкции Имущества, Муниципалитет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

5.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по настоящему договору, по требованию другой Стороны возмещает причиненные этим нарушением убытки, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы или вины другой Стороны.

5.5. Ни одна из Сторон не несет ответственности за полное или частичное невыполнение обязанностей, если невыполнение является следствием таких обстоятельств, как наводнение, пожар, землетрясение и другие явления природы, война, военные действия, блокада и других обстоятельств, находящихся вне контроля Сторон и возникших после заключения настоящего договора, при условии, что возникшее обстоятельство отнесено действующим законодательством РФ к обстоятельствам непреодолимой силы.

5.6. Сторона, для которой создалась невозможность выполнения своих обязательств, обязана в письменной форме известить другую Сторону о возникновении и о предполагаемом сроке действия вышеуказанных обстоятельств в течение 30 календарных дней с момента их наступления и прекращения. Подобное уведомление должно содержать сведения о возникновении обстоятельств непреодолимой силы, их характере, их последствиях. В случае ненаправления или несвоевременного направления уведомления о возникновении обстоятельств непреодолимой силы Сторона, ссылающаяся на возникновение таких обстоятельств, обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств.

5.7. В случае, если обстоятельства непреодолимой силы будут длиться более двух месяцев, то Стороны должны совместно обсудить меры, которые необходимо принять, при необходимости внести изменения в настоящий договор. Срок выполнения обязательств по настоящему договору продлевается на время действия обстоятельств непреодолимой силы.

6. Изменение и расторжение договора

6.1. Изменение условий настоящего договора по соглашению Сторон и в одностороннем порядке не допускается.

6.2. Настоящий договор может быть расторгнут только по решению суда, за исключением предусмотренных настоящим договором случаев одностороннего отказа от исполнения договора.

6.3. При одностороннем отказе от исполнения договора, договор считается расторгнутым с момента получения Инвестором уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

7. Заключительные положения

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами в результате исполнения настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров.

7.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в соответствии с подведомственностью в Арбитражный суд Ставропольского края либо в Пятигорский городской суд.

7.3. По вопросам, не урегулированным настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7.4. Настоящий договор составлен на ____ листах в трех подлинных экземплярах по одному для каждой из сторон и один для Пятигорского отдела Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Договор инвестирования в бизнес

Чем является договор инвестирования в бизнес?

Почти всегда на начальный стадиях становления бизнес предпринимателю необходимы дополнительные денежные средства на его развитие. Но банковские кредитные ставки зачастую остаются неподъёмными. Что в таком случае делать? Одним из способов дополнительного финансирования является поиск инвестора и заключение с ним инвестиционного договора на предоставление денежных средств на развитие бизнеса с условием их возврата в согласованный срок.

Таким образом Договором инвестирования в бизнес является документ, по которому инвестор предоставляет предпринимателю денежные средства на развитие бизнеса с целью получить в предусмотренный договором срок согласованную сторонами часть будущей прибыли. Таким образом по Договору инвестирования у инвестора есть обязательство предоставить финансирование и есть право получить часть будущей прибыли тогда как у предпринимателя возникает обязанность передать инвестору часть будущей прибыли и появляется право получить изначальное финансирование. Договор инвестирования содержит полные договоренности сторон по поводу финансирования включая график финансирования, ответственность, взаимные обязательства сторон, порядок разрешения споров, условия получения части прибыли и сроки такого получения и.т.д.

Читать еще:  Возврат на вложенный капитал

Договор инвестирования может быть использован в самых разнообразных сферах бизнеса и может быть заключен на любом этапе развития бизнес, будь то самое начало его развитие либо это уже сформировавшийся бизнес, требующий для определенного проекта дополнительное финансирование.

Договор инвестирования регулируется Гражданским кодексом РФ, а также такими законами как ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ФЗ «Об инвестиционном товариществе» и другими специальными актами.

Особенности договора инвестирования в бизнес?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ взаимоотношения инвестора и предпринимателя имеет некоторые особенности, на которые следует обратить внимание, а именно:

1. Все взаимоотношения инвестиционных партнеров должны быть оформлены документально;

2. Предмет договора инвестирования должен быть предельно понятно описан для обеих сторон;

3. Предприниматель обязан использовать полученные от инвестора денежные средства исключительно на развитие бизнеса. Иное использование запрещено;

4. Инвестиционный договор в обязательном порядке должен быть заключен в письменном виде;

5. Подлежащая выплате инвестору прибыль может выплачиваться в виде фиксированной суммы или в виде процента от полученной предпринимателем прибыли;

6. Сами инвестиции могут передаваться предпринимателю сразу в полном объеме или частями в соответствии с утвержденным сторонами графиком.

Кто может заключить договор инвестирования в бизнес?

Договор инвестирования в бизнес может быть заключен между организациями, физическими лицами (когда один гражданин передает другому гражданину денежные средства для торговли на фондовой бирже), но наиболее часто встречаются инвестиционные договоры заключенные между организацией и физическим лицом.

На нашем сайте вы найдете все указанные виды инвестиционных договоров.

Инвестиционный контракт по 44-ФЗ: что это и когда заключают

Договоры инвестирования — это различные виды договоров, на основании которых одна сторона финансирует проект другой стороны с целью получить выгоду.

Природа договора инвестирования

В юридическом смысле это письменная сделка, на основании которой инвестор осуществляет финансирование бизнес-проекта, а получатель инвестиций реализует этот проект. Законодательно такой вид контракта, как инвестиционный, не закреплен, но широко применяется.

Договор является смешанным, то есть содержит элементы различных обязательств. Анализ судебной практики свидетельствует, что суды принимают такой контракт в качестве надлежащего доказательства заключения сделки, оперируют понятием «договор инвестирования», а в мотивировочной части решений ссылаются на статьи 420 – 423 ГК и применяют общие положения об обязательствах (ст. 307 – 419 ГК РФ).

Существенной проблемой является то, что законодатель не закрепил существенные условия контракта инвестирования, в результате появляются судебные иски о признании соглашений не заключенными. Анализируя сложившуюся практику, выделим признаки договора инвестирования:

  1. Стороной по договору выступают муниципальное образование, субъект Российской Федерации, Российская Федерация, физическое, юридическое лицо. Заключают и инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом.
  2. Инвесторы (вкладчики) вкладывают собственные материальные ресурсы в реализуемый проект.
  3. Заказчик (получатель инвестиций) на определенных условиях и с целью получения прибыли реализуют проект.
  4. В качестве сторон в контракт дополнительно включают подрядчиков, субподрядчиков, соинвесторов.
  5. Объект договора — развитие малого бизнеса («стартап»), строительство, модернизация, реставрация, переоборудование, вновь создаваемые имущественные комплексы и предприятия.
  6. Инвестиции — вкладываемые в бизнес-проект инвестором материальные блага (деньги, недвижимое имущество, ценные бумаги), чтобы получить прибыль или достичь другой полезный эффект.

Чаще всего применяют инвестиционный контракт в строительстве. Заключаются договоры инвестиционного товарищества, беспроцентного инвестиционного займа. Обеспечение инвестиций зависит от рисков проекта и требований привлеченного инвестора, часто в качестве обеспечения возврата займа используется залог объектов интеллектуальной собственности (ноу–хау, изобретений, программ) и долей в ООО.

В целях оптимизации налогов инвестиционное соглашение между юридическими лицами должно содержать и положения, соответствующие требованиям налогового законодательства РФ.

Виды договоров инвестирования

Классифицируем договоры в зависимости от целей инвестирования и других условий соглашения, выделяемых сторонами как существенные.

Основные — договоры инвестирования по ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

От договоров инвестирования, в которых с обеих сторон выступают частные лица, следует отличать государственные контракты, подписываемые на основании указанного Федерального закона. Такие контракты заключают в целях строительства или реконструкции государственных объектов капитального строительства или приобретения объектов недвижимого имущества в государственную собственность при реализации бизнес-проектов.

Заключение контрактов осуществляется на основании ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Их отличительной чертой являются инвестиции в форме капитальных вложений.

Капитальные вложения — это те же инвестиции, но направленные исключительно в основной капитал (основные средства предприятия). Речь идет о проектно-изыскательских работах, модернизации уже действующих предприятий, обновлении машин, вводе современного технологичного оборудования, обновлении инструмента и инвентаря.

Специальные инвестиционные контракты (СПИК)

Относительно новым инструментом взаимодействия государства и частного бизнеса является специальный инвестиционный контракт (СПИК). Заключение СПИК носит разрешительный характер и урегулировано в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2015 № 708 «О специальных инвестиционных контрактах для отдельных отраслей промышленности» и в ФЗ от 31.12.2014 № 488 «О промышленной политике в Российской Федерации». Самостоятельное заключение СПИК субъектом Российской Федерации регулируется правовыми актами самого субъекта Российской Федерации.

Все заключенные СПИК включают в специальный реестр — базу данных, содержащую наиболее полную информацию об актуальном статусе контракта. Инвесторы отчитываются о соответствии реализации проекта планам-графикам и подтверждают обоснованность выполненных работ по инвестиционному контракту.

СПИК — это договор, по которому частная сторона в определенный срок обязана создать на территории России (в том числе на континентальном шельфе, в особой экономической зоне) новое производство промышленной продукции либо модернизировать действующее производство, либо освоить производство такой продукции, которая еще не имеет аналогов в России, а публичная сторона гарантирует стабильность налоговых и других условий в отношении целевой продукции и предоставляет частной стороне другие специальные меры стимулирования и государственной поддержки.

Внедрение и разработка современных технологий позволяет осуществлять производство инновационной продукции, способной конкурировать на мировом рынке. Перечень технологий, в которых заинтересовано государство, формируется и актуализируется Правительством РФ.

Таким образом, выделяются сразу четыре отличительные черты СПИК:

  1. Специальный предмет контракта.
  2. Особый порядок заключения контракта.
  3. Одной стороной в контракте всегда является Российская Федерация (субъект Российской Федерации, муниципальное образование), второй стороной — частная компания.
  4. Инвестор в результате инвестиционной деятельности получает определенные преференции и поддержку со стороны государства (меры стимулирования). Такая конструкция позволяет модернизировать промышленность благодаря предоставлению льгот заинтересованным инвесторам, создавать рабочие места, повышать инвестиционную привлекательность конкретных отраслей промышленности.

Участниками СПИК предполагаются российские либо иностранные юридические лица или индивидуальные предприниматели, не находящиеся в процессе банкротства, не имеющие просроченной задолженности по обязательным платежам в бюджеты различных уровней и внебюджетные фонды. Участниками СПИК выступают и третьи лица, привлекаемые инвестором для реализации инвестиционного проекта (множественность лиц со стороны инвестора).

Сводный отчет о реализации инвестиционных контрактов ежегодно предоставляется в Правительство РФ. Отчет является важным инструментом контроля за ходом выполнения работ по СПИК для заинтересованных органов, на его основании оформляется заключение о выполнении (невыполнении) инвесторами своих обязательств.

Особенности заключения СПИК

На первом этапе инвестор оформляет пакет документов, в который входят:

  • заявление по установленной форме;
  • проект СПИК, пример: специальный инвестиционный контракт между муниципальным образованием и частным инвестором;
  • бизнес-план и финансовая модель проекта с указанием результативной цели инвестирования, основой проекта. В нем описываются доходная и расходная части, конечный результат, запланированные страховые взносы, налоги, сборы, пошлины;
  • подтверждение легальности происхождения вложений, подтверждение их размера;
  • информация о планируемой конечной продукции: планы-графики финансирования и реализации проекта.

Пакет документов предоставляется на рассмотрение в Минпромторг (либо исполнительный орган власти субъекта), затем вместе с предварительным заключением специальный инвестиционный контракт Минпромторг передает в Межведомственную комиссию (МВК). Комиссия проводит анализ внесенного на рассмотрение проекта и принимает положительное либо отрицательное решение о возможности подписания договора. Срок рассмотрения проекта комиссией — 30 рабочих дней. Срок рассмотрения замечаний комиссии инвестором — 10 рабочих дней.

Порядок расторжения СПИК закреплен в соответствующем разделе. Расторжение по инициативе инвестора подразумевает, что в случае невыполнения своих обязательств его привлекают к материальной ответственности. Инвестор обязан возместить ущерб, нанесенный государству (субъекту).

Меры стимулирования для участников СПИК

Законодательством предусматриваются следующие гарантии, льготы и преференции:

  • льготные налоговые условия на весь срок СПИК;
  • облегченное приобретение статуса единственного поставщика для госзаказа;
  • льготы по уплате налогов;
  • различные субсидии;
  • упрощенное получение земельных участков для реализации инвестиционных проектов без проведения торгов;
  • ускоренное получение статуса российского производителя.

При этом меры государственной поддержки прекращаются, если расходы бюджетов всех уровней достигают 50% от осуществленных инвестиций, с даты такого превышения.

Использование СПИК как механизма развития экономики показало их эффективность, в связи с чем законодательная и исполнительная базы, регулирующие СПИК, постоянно совершенствуются.

Применение СПИК началось в 2015 году, в 2018 году временно вводился мораторий. Отмена моратория в ноябре 2018 года и новая редакция закона получила название СПИК 2.0.

Договор инвестирования

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Читать еще:  Анализ формирования и размещения капитала курсовая

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

  • в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
  • выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

  1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
  2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:
  • заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
  • инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
  • такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

  • придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
  • предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
  • предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
  • сдача результата проведения инвестиционного проекта;
  • предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
  • привлечение необходимых лиц для заключения договора;
  • контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
  • обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.
  • передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
  • после окончания работы принимает объект от заказчика;
  • выплата вознаграждения заказчику.
  • обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем. Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес. Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

  • четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
  • важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
  • права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

  • осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
  • после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
  • после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

  • Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
  • Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
  • Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
  • Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
  • Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

  • Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
  • Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
  • Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
  • В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Инвестиционный фонд: общее понятие и принцип работы.

Популярные инвестиционные инструменты.

Как проводится инвестиционный менеджмент.

График и другие составляющие части бизнес-плана.

Инвестиционная деятельность, осуществляемая в форме капитальных вложений;

Капитальные вложения — наиболее урегулированный действующим законодательством вид инвестиций.

Капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструментов, инвентаря, проектно-изыскательские работы. Главным критерием, отличающим капитальные вложения от других видов инвестиций, является направление вложения — в основной капитал (основные фонды).

Читать еще:  Доходность на вложенный капитал

Рассмотрим соотношение созвучных категорий: «капитальные вложения» и «капитальное строительство». Капитальные вложения и капитальное строительство взаимосвязаны. Капитальные вложения являются источником для осуществления капитального строительства. Капитальное строительство, являясь одной из основных форм расширенного воспроизводства основных фондов, представляет собой важнейшую сферу капитальных вложений. Однако это понятие значительно уже, чем инвестиции в основной капитал, включающие наряду со строительством и расширением предприятий также реконструкцию, техническое перевооружение основных фондов, приобретение машин, оборудования, инструментов, инвентаря, проектно-изыскательские работы.

Объектами капитальных вложений являются различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, находящиеся в частной, государственной или смешанной собственности. Таким образом, объектом капитальных вложений может быть как движимое, так и недвижимое имущество, в том числе незавершенное строительство. Отдельные виды имущества, например ценные бумаги, имущественные права, исходя из своей правовой природы, не могут быть объектами капитальных вложений.

Перечень субъектов инвестиционной деятельности, приводимый в Законе об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, является открытым. К их числу Закон относит инвесторов, заказчиков, подрядчиков, пользователей объектов капитальных вложений.

Инвестор — главный участник инвестиционных отношений; он определяет направления вложения инвестиций, принимает решение относительно организационных форм инвестирования: проводит торги или на иных началах привлекает заказчиков, проектировщиков, подрядчиков, поставщиков; разрабатывает существенные условия предпринимательских договоров, регулирующих процесс строительства. Только инвестор имеет право на распоряжение созданными в результате капитальных вложений объектами. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, а также субъекты предпринимательской деятельности с участием иностранного капитала.

Заказчики — уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчики не вправе вмешиваться в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено соответствующими договорами. Заказчиками могут быть сами инвесторы. В случаях, когда заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах тех полномочий, которые указаны в инвестиционном договоре, связывающем заказчика с инвестором.

Обязанности заказчика определяются направлением капитальных вложений и, соответственно, регулирующим их предпринимательским договором. Так, заказчик по договору строительного подряда обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, в том числе своевременно предоставить для строительства земельный участок, необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечить транспортировку грузов в адрес подрядчика, временную подводку инженерных сетей, осуществить иные действия, предусмотренные договором, а также принять результат работ и уплатить обусловленную цену.

Подрядчики — физические и юридические лица, выполняющие работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками. В договорах строительного подряда весьма часто на стороне исполнителя выступает генеральный подрядчик, который отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном объеме в соответствии с условиями договора, проектом, строительными нормами и правилами. Генеральный подрядчик привлекает к исполнению отдельных видов работ или для строительства отдельных объектов субподрядные строительные, монтажные и иные специализированные организации.

Пользователи объектов капитальных вложений — это те, для которых создаются указанные объекты, в том числе физические и юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, организации и граждане, международные объединения и организации. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть сами инвесторы. Вообще следует отметить, что субъекты инвестиционной деятельности, если иное не установлено договором (государственным контрактом), вправе совмещать функции двух и более субъектов.

Активным субъектом инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, является государство в лице органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Участие государства в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, возможно в двух формах:

посредством создания благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности;

путем прямого участия государства в инвестиционной деятельности.

Первая из перечисленных форм, заключающаяся в создании благоприятного инвестиционного климата, осуществляется государством, в частности, в результате совершенствования системы налогов, механизма начисления амортизации и использования субъектами предпринимательской деятельности амортизационных отчислений; защиты интересов инвесторов; предоставления субъектам инвестиционной деятельности не противоречащих законодательству РФ льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами и пр.

Прямое участие государства в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, производится, в частности, в виде:

разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых Российской Федерацией совместно с иностранными государствами, а также инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Федерации;

формирования перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд и финансирования их за счет средств федерального бюджета;

предоставления на конкурсной основе государственных гарантий по инвестиционным проектам и их прямое финансирование за счет средств федерального бюджета (Бюджета развития РФ), а также за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации;

разработки и утверждения стандартов (норм и правил) и осуществления контроля за их соблюдением.

Разработка, рассмотрение и утверждение инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета, производятся в соответствии с законодательством РФ в порядке, предусмотренном для федеральных целевых программ. Перечни инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета, образуют федеральные инвестиционные программы. Перечни инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, образуют региональные инвестиционные программы. Размещение заказов на подрядные строительные работы для государственных нужд за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации при реализации соответствующих инвестиционных проектов производится государственными заказчиками путем проведения конкурсов в соответствии с законодательством РФ.

Участие муниципальных образований в инвестиционной деятельности аналогично государственному и отличается характерной для них компетенцией и регионом осуществления инвестиционных программ (ст.19 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений).

Рассматривая вопрос о правовых формах реализации инвестиционной деятельности, следует отметить, что несмотря на то что договор строительного подряда (ст.740-757 ГК РФ) при осуществлении капитальных вложений остается основным связующим звеном между заказчиком и подрядчиком, в современной жизни все большее значение приобретают инвестиционные договоры, выводящие на первый план фигуру инвестора. И это понятно, поскольку именно потребность инвестора в создании или модернизации объекта инициирует все последующие действия (поиск заказчика, выбор подрядчика, заключение и исполнение строительного подряда); только инвестор обеспечивает строительство необходимыми ресурсами.

В правовой литературе и предпринимательской практике нет единогласия в понимании сущности инвестиционного договора. Отдельные специалисты выделяют его как одну из форм реализации инвестиционной деятельности наряду с учредительными договорами, договорами на участие в строительстве, соглашениями о разделе продукции*(767). Другие объединяют этим понятием различные договорные формы, связанные с инвестированием, включая соглашения о разделе продукции, и даже публично-правовые договоры, например межправительственные инвестиционные соглашения о взаимном поощрении и защите капиталовложений*(768).

Следует отметить, что понятие «инвестиционный договор» отсутствует в законодательстве, поэтому и трактуется в литературе в различных значениях, зачастую и в собирательном смысле — как определенная группа договоров, опосредующих инвестиционные вложения. Так, к числу инвестиционных договоров традиционно относят договор инвестирования строительства или договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым инвестор финансирует строительство объекта недвижимости или его части, застройщик осуществляет строительство, а после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) инвестору*(769).

Детализация взаимоотношений участников инвестиционного процесса может достигаться путем заключения инвестиционных договоров на конкурсных условиях (на торгах) при предоставлении объектов недвижимости с целью последующего инвестирования в них. Обширная практика заключения инвестиционных договоров на торгах имеется в крупных промышленно-развитых центрах, например, в городах Москве и Санкт-Петербурге.

Инвестиционным договором признается также предварительный договор, одним из условий которого является обязательство заключить в будущем основной договор — о передаче объекта в собственность инвестора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Инвестиционный договор может представлять собой комплексный договор, сочетающий черты организационного договора, определяющего основы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности: инвестора, заказчика, подрядчика, пользователя объекта, и основного договора, содержащего обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта.

Именно в смысле комплексного договора понятие «инвестиционный договор» употребляется в узком значении как «собственно инвестиционный договор», а не собирательное понятие, объединяющее несколько групп договоров.

Отсутствие единой методологии в классификации договоров как инвестиционных, а главное — отсутствие надлежащего (детального и последовательного) правового регулирования в сфере капитальных вложений, способствует правовой незащищенности инвестора, увеличивает риск неполучения желаемого результата инвестирования, что оказывает негативное влияние на привлекательность инвестиций в эту сферу. Понятно, что такая ситуация должна быть как можно скорее преодолена.

Подрядные строительные работы, проектные и изыскательские работы, опосредующие капитальные вложения, финансируемые за счет средств бюджета Российской Федерации или субъекта Федерации, и предназначенные для удовлетворения государственных нужд, осуществляются на основе государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд. Особенностью этого договора является субъектный состав: на стороне заказчика здесь выступает государственный заказчик в лице уполномоченного государственного органа (ст.763 ГК РФ).

Капитальные вложения могут оформляться договорами лизинга, а при пользовании недрами — также соглашениями о разделе продукции*(770).

И здесь возникает интересный вопрос о соотношении понятий «вид» и «форма» инвестиционной деятельности. Очевидным представляется, на наш взгляд, неудачность формулировки названия Федерального закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме (курсив мой. — И.Ш.) капитальных вложений». Исходя из Закона, капитальные вложения — это форма инвестиционной деятельности, в то время как по сути они являются видом инвестиционной деятельности, который может осуществляться путем заключения и исполнения различных предпринимательских договоров — инвестиционных, на капитальное строительство, лизинга и др. В то же время Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» определяет лизинговую деятельность как вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Налицо нечеткость позиции законодателя в определении важнейших категорий инвестиционных отношений.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector