Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Бухгалтерский учет в агентстве недвижимости

Агентство недвижимости (ООО), применяющее УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», хочет приобрести квартиры для дальнейшей перепродажи. Могут покупаться как готовые квартиры, так и заключаться договоры участия в долевом строительстве. Может ли ООО приобрести недвижимость как товар, а не как основные средства? Каковы бухгалтерские проводки по учету данной операции?

Бухгалтерский учет

Для целей бухгалтерского учета объект, подлежащий учету, классифицируется в соответствии с установленными определениями видов активов и критериями признания их. По общему правилу указанная классификация производится первоначально при признании объекта в бухгалтерском учете исходя из соответствия его на момент признания установленным определениям видов активов и критериям признания их (Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2006 год, утвержденные письмом Минфина России от 19.12.2006 N 07-05-06/302).
При принятии к бухгалтерскому учету имущества в качестве актива определенного вида следует руководствоваться критериями (условиями), установленными в том числе ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) и ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (далее — ПБУ 5/01) (письмо Минфина России от 08.09.2009 N 03-05-05-01/54).
Так, из п. 4 ПБУ 6/01 следует, что в составе основных средств могут быть учтены объекты, в отношении которых одновременно выполняются следующие условия:
— объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
— объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
— организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
— объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
В Вашем случае указанные выше условия в отношении квартир выполняться не будут, поэтому данные объекты не должны учитываться в качестве основных средств.
В свою очередь, п. 2 ПБУ 5/01 предусматривает, что товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.
В этой связи приобретенные для последующей перепродажи квартиры следует отражать в качестве товаров на счете 41 «Товары». Аналогичное мнение нашло отражение в письмах Минфина России от 15.11.2011 N 03-05-05-01/87, Управления МНС по г. Москве от 29.11.2002 N 23-10/2/58571.
Материально-производственные запасы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости (п. 5 ПБУ 5/01). Товары, приобретенные организацией для продажи, оцениваются по стоимости их приобретения (п. 13 ПБУ 5/01). Перечень фактических затрат, которые могут быть учтены при формировании стоимости товара, установлен п. 6 ПБУ 5/01 и является открытым.
В бухгалтерском учете приобретение квартир отражается записями:
Дебет 41 Кредит 60 (76)
— приобретенная квартира учета в качестве товара;
Дебет 60 (76) Кредит 51
— перечислены денежные средства продавцу.
Соответственно, продажа квартир отражается:
Дебет 62 Кредит 90, субсчет «Выручка»
— отражена выручка от продажи квартир;
Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 41
— списана стоимость реализованных квартир;
Дебет 51 Кредит 62
— получены денежные средства от покупателя.
В случае заключения Вашей организацией договоров участия в долевом строительстве необходимо учитывать следующее.
Приобретённое по договору участия в долевом строительстве право (требование) является имущественным правом (ст. 128 ГК РФ).
Если Ваша организация в дальнейшем планирует переуступить такое право, то в этой ситуации возникают предпосылки для отражения приобретенного права в составе финансовых вложений на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника долевого строительства» на основании п.п. 2, 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений» (далее — ПБУ 19/02).
Вместе с тем допускается учет прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не образуется экономической выгоды (дохода), например, в виде разницы между ценой продажи финансового вложения и затратами на его приобретение.
Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
В результате в учете Вашей организации могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 58 (76, субсчет «Расчеты по договору участия в долевом строительстве») Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»
— принято к учету требование к застройщику;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислены причитающиеся застройщику денежные средства по договору;
Дебет 62 (76, субсчет «Расчеты по договору уступки имущественного права») Кредит 91
— отражен доход от переуступки прав требования;
Дебет 91 Кредит 58 (76, субсчет «Расчеты по договору участия в долевом строительстве»)
— списана стоимость прав требования;
Дебет 51 Кредит 62 (76, субсчет «Расчеты по договору уступки имущественного права»)
— получены денежные средства от покупателя.
Если же деятельность по приобретению и дальнейшей переуступке прав по договорам долевого участия является для вашей организации основной, то переуступка отражается в составе доходов по обычным видам деятельности, т.е. с применением счета 90 «Продажи».
Возможно, что Ваша организация примет решение не переуступать право (права), а получить соответствующие объекты долевого строительства (квартиры) от застройщика.
В силу п. 4 ПБУ 19/02 активы, имеющие материально-вещественную форму, такие как основные средства, материально-производственные запасы, а также нематериальные активы, не являются финансовыми вложениями.
Следовательно, после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, а квартиры по актам приема-передачи будут переданы дольщикам, в бухгалтерском учете следует отразить выбытие финансовых вложений.
Тогда в учете Вашей организации будут сделаны следующие записи:
Дебет 58, субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»
— принято к учету требование к застройщику;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислены причитающиеся застройщику денежные средства по договору;
Дебет 41 Кредит 58, субсчет «Права участника долевого строительства»
— на дату подписания актов приема-передачи стоимость приобретенных имущественных прав включена в стоимость квартир.

Налоговый учет

Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, приобретаемые Вашей организацией квартиры, предназначенные для дальнейшей реализации, рассматриваются в целях налогообложения в качестве товаров.
На основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения вправе учесть, в частности, расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (без НДС).
Расходы в виде стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
При этом факт оплаты товаров покупателями не имеет значения для признания налогоплательщиком расходов на их приобретение (смотрите, например, письма Минфина России от 27.10.2014 N 03-11-06/2/54127, от 17.02.2014 N 03-11-09/6275, от 24.08.2012 N 03-11-06/2/115, ФНС России от 06.12.2010 N ШС-17-3/1908@, постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 808/10).
Как видим, организация, применяющая УСН и выбравшая в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе учесть при расчете налоговой базы расходы в виде стоимости приобретённых для дальнейшей перепродажи квартир.
В случае заключения договоров долевого участия в строительстве необходимо учитывать следующее.
Установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ перечень расходов, уменьшающих полученные доходы, является исчерпывающим и не содержит такой вид расходов, как расходы на приобретение имущественных прав.
Полагаем, что при реализации имущественных прав (дальнейшей переуступке) нельзя применить норму пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, так как из положений п.п. 2, 3 ст. 38 НК РФ следует, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, за исключением имущественных прав.
Учитывая изложенное, считаем, что в рассматриваемой ситуации Ваша организация не сможет признать при расчете налоговой базы расходы на приобретение прав требования по договорам участия в долевом строительстве.
Схожие выводы нашли отражение, например, в письмах Минфина России от 20.06.2013 N 03-11-06/2/23302, от 09.12.2013 N 03-11-06/2/53599, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 21.11.2008 N 03-11-04/2/175, определениях ВАС РФ от 27.01.2012 N ВАС-15173/11, от 08.12.2010 N ВАС-13295/10.

Читать еще:  Проводки онлайн бухучет

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

13 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Ведение бухучета агентства недвижимости

+7(812) 240-09-72 — личный бухгалтер для бизнеса, услуги бухгалтерского учета для недвижимости, подготовка 3-НДФЛ, сопровождение юридических лиц в Санкт-Петербурге и Лен. области

Бухобслуживание агентства недвижимости имеет свою специфику. Работа в данной сфере деятельности предполагает наличие работников, зарплата которых состоит обычно из окладов и премий, бонусов либо процентов. При этом обязательно должны сдаваться отчеты по заработной плате в Пенсионный фонд, ФСС, в налоговую.

Бухгалтерские услуги для агентства недвижимости

Полнота ведения бухгалтерии риэлторского агентства зависит от организационно-правовой формы собственности. Агентство может быть зарегистрировано как юридическое лицо, или же ИП. Агентство недвижимости -ООО, в этом случае оно согласно Законодательству РФ, ведет полноценный учет. Если же агентство имеет статус ИП, в этом случае ответственность за ведение или не ведение учета несет предприниматель.

Наши услуги включают:

  • Учет хозяйственных расходов, в эту статью затрат входят расходы на рекламу, аренду офиса, расходы на проезд, и прочие.
  • Ведение первичных документов
  • Расчет зарплаты
  • Подготовку и сдачу всех отчетов в налоговую, Пенсионный фонд, ФСС
  • Подготовку финансовой отчетности, баланса, отчета о финансовых результатах

    В агентстве заключаются договора с физическими лицами на покупку, продажу квартир. Кроме того, агентства занимаются сдачей в аренду жилых и коммерческих помещений. Что невозможно без приобретения рекламных услуг. Бухгалтерский учет агентства зависит от выбранной системы налогообложения.

    Упрощенная доходы или доходы минус расходы, при выборе таких налоговых режимов, необходимо учитывать доходы или во втором случае – расходы. Все расходы агентства должны быть закрыты подтверждающими документами.

    Преимущества бухгалтерского сопровождения агентства недвижимости

    Стоимость бухгалтерского сопровождения агентства недвижимости

    Стоимость ведения учетадля агентства недвижимости составляет от 9 900 рублей.

    Расчет стоимости услуг индивидуален и зависит от количества первичных документов а также выполняемых нами функций. Если Вы цените свое время и желаете полностью передать ведение бухучета агентства недвижимости «под ключ» на аутсорсинг, свяжитесь с нами и получите бесплатную консультацию.

    Ведение бухгатерского учета с Аспект-Консалтинг позволит не тратить время на расчет налогов. Наши бухгалтера сами рассчитают налоговые платежи и взносы к оплате и учтут самые актуальные изменения законодательства.

    Порядок оказания услуг

  • Абонентское сопровождение — ведение бухучета традиционным методом, с использованием программы 1С-8, при котором Вы нам предоставляете первичные документы или высылаете электронной почтой, а мы в свою очередь их проверяем, заносим в программу, рассчитываем заработную плату и подготавливаем отчетность. Согласуем с Вами рассчитанные налоговые платежи и отправляем отчеты электронно.
  • Интернет-бухгалтерия агентства недвижимости удобно и доступно вести в программе 1С удаленно. Такое ведение называют «1С в облаке». Основным преимуществом является возможность контроля с Вашей стороны всей нашей работы. Ваша организация также может сократить расходы на бухгалтерию, передав ведение первички менеджеру. Для того, чтобы заказать интернет-бухгалтерию для агентства недвижимости.

    Бухгалтерский учет для Агентства недвижимости

    Ведение бухучета в каждой отдельной отрасли имеет ряд специфических особенностей. Так и для агентства недвижимости существуют свои определенные моменты.

    Рассмотрим основные расходы агентства по недвижимости:

    • Заработная плата сотрудников агентства. Основным расходом является выплата заработной платы, которая, как правило, состоит из должностного оклада и % бонусной части, зависящей от стоимости проданного имущества. Помимо выплаты денежного вознаграждения, с каждой начисленной суммы заработной платы необходимо оплатить страховые взносы во внебюджетные фонды (пенсионный фонд РФ и фонд социального страхования) в размере 30% от суммы начислений.
    • Арендная плата. Агентство по недвижимости должно иметь свой офис, в котором сможет принимать у себя потенциальных клиентов, заключать договора купли — продажи, принимать предварительную оплату по договору. В зависимости от объема работы, количества клиентов и заказов, агентство может снимать в аренду несколько офисных помещений.
    • Реклама самого агентства и объектов недвижимости. Работа агентств недвижимости достаточно конкурентная среда. Именно поэтому для функционирования агентства необходимо выделять достаточную сумму для рекламы. Причем рекламировать необходимо не только агентство недвижимости, но и продаваемые риелторами объекты недвижимости.

    В бухгалтерском учете агентств по недвижимости помимо расходов, существуют конечно же и доходы. Уточним основные доходы агентства:

    • Прибыль от деятельности покупки-продажи недвижимости. Осуществляя основной вид деятельности агентство по недвижимости заключает договора купли-продажи движимых и недвижимых объектов. Тем самым получает определенный доход от заказчиков услуг.
    • Выручка от сдачи недвижимости в аренду. Многие агентства по недвижимости занимаются деятельностью по найму и сдаче в найм арендуемого имущества.

    Бухучет для агентства недвижимости

    Бухгалтерские операции (проводки) агентств по недвижимости:

    • отражена выручка от продажи недвижимости Дт 62 Кт 90;
    • отражены расходы, связанные с продажей недвижимости Дт 90 Кт 20,26,10;
    • отражена сумма дохода от сдачи имущества в аренду Дт 76 Кт 91;
    • отражены расходы, связанные со сдачей в аренду недвижимости Дт 91-2 Кт 20,26,10.

    Бухгалтерский учет для агентства недвижимости в роли «аутсорсинга» самое выгодное предложение. Минимальные риски, профессиональный уровень работы специалистов, низкая стоимость ведения бухгалтерского учета по сравнению со стоимостью ведения учета штатными бухгалтерами, полный спектр бухгалтерских услуг в одном комплекте.

    Стоимость ведения бухгалтерского учета риелторской фирмы

    Компания БУХпрофи предлагает вам воспользоваться нашими услугами по ведению учета вашего агентства. Стоимость ведения учета составляет в среднем от 10 000 до 12 000 руб. Более подробно ознакомиться с ценами на наши услуги и с перечнем оказываемых услуг вы можете ознакомиться на странице ведение бухгалтерского учета .

    Как проводится учет объектов недвижимости

    И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.

    Бухучет объектов недвижимости

    Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

    • Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
    • Методические указания по учету ОС №91.

    Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

    • Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
    • Объект будет эксплуатироваться дольше года.
    • Фирма не планирует перепродажу.
    • Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

    Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

    Читать еще:  Ведение раздельного бухгалтерского учета

    Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

    Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

    Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

    • Необязательны документы о регистрации объекта.
    • Необязательна фактическая эксплуатация.
    • Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

    С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

    • Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
    • Капитальные вложения окончены.
    • Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

    Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

    Принятие недвижимости к учету

    Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

    • Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
    • Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

    Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

    • ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
    • ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

    Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

    Бухучет реконструкции имущества при УСН

    Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

    Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

    Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

    • Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
    • Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
    • Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
    • Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

    Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

    Особенности учета объектов у продавца

    Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

    • У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
    • Сумма выручки от продажи известна.
    • Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
    • Покупатель получил право собственности на объект.
    • Траты на операцию можно установить однозначно.

    Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

    Бухгалтерские проводки

    Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

    • ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
    • ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
    • ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
    • ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
    • ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
    • ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

    В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

    Учет покупки объектов

    Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

    • Направлены бумаги на регистрацию.
    • Недвижимость введена в эксплуатацию.

    Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

    • На основании общего срока полезной эксплуатации.
    • Остаток срока.

    Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

    • ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
    • ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
    • ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
    • ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

    Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

    Налоговый учет

    С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.

    Как компании продать недвижимость и отразить операцию в учете

    Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете

    При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

    Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.

    В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.

    Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.

    Особый порядок по налогу на имущество

    Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.

    В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

    Читать еще:  10 3 счет бухгалтерского учета это

    Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).

    Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.

    Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.

    Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.

    А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.

    Коммунальные договоры не переоформлены

    Часто бывает, что недвижимость уже передана покупателю и даже право собственности переоформлено, а договоры с ресурсоснабжающими организациями новый собственник так и не оформил на себя (т.е. по документам пользователем коммунальных услуг по-прежнему считается продавец здания). Чтобы продавцу не приходилось нести бремя затрат на коммунальные услуги, которыми он фактически не пользуется, обычно в договор на продажу недвижимости включается условие о компенсации покупателем этих затрат, пока тот не оформит коммунальные договоры на себя.

    При этом очевидно, что стоимость коммунальных услуг, возмещаемых новым собственником, прежний собственник (продавец недвижимости) не сможет включить в расходы, учитываемые при налогообложении. Ведь он эти услуги не потребляет, их потребляет уже новый собственник, который и возмещает ему коммунальные расходы.

    Здесь возникает вопрос: образует ли облагаемый доход эта сумма возмещения для продавца недвижимости?

    Мы считаем, что нет. Однако у налоговиков на местах может быть и противоположное мнение. К сожалению, свежих разъяснений ведомств на эту тему нет. Есть только старое письмо УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675, в котором чиновники рассматривают ситуацию с взаимоотношениями абонента с субабонентом коммунальных услуг. Это, конечно, не совсем наш случай, но вывод, сделанный в данном письме, на наш взгляд, можно распространить и на рассматриваемую ситуацию. А вывод такой: плата, полученная в счет возмещения расходов, у ее получателя (абонента) не включается в облагаемый налогом на прибыль доход.

    Ведь что является доходом в целях налогообложения? Доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. В нашей ситуации прежний собственник не реализует коммунальные услуги новому собственнику. Он всего лишь вынужден какое-то время оплачивать счета ресурсоснабжающих организаций. Перевыставление этих счетов новому собственнику не свидетельствует о реализации коммунальных услуг. Данный факт говорит лишь о перевыставлении затрат в целях их возмещения в условиях сложившихся обстоятельств.

    А что с НДС? Ведь в счетах за коммунальные услуги наверняка учтена и сумма этого налога.

    Здесь также есть риск, что налоговики на местах посчитают, что НДС, сидящий в возмещенной сумме, является налогом, который должен быть уплачен продавцом недвижимости. Мы считаем, что такой подход неверен. Аргументация такая же, как и по налогу на прибыль. Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передаче имущественных прав на территории РФ.

    В данном случае, как мы уже отмечали ранее, факт оказания коммунальных услуг отсутствует. Это во-первых. А во-вторых, сумму возмещения нельзя приравнять к сумме, иначе связанной с оплатой реализованных товаров, которая в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ увеличивает налоговую базу по НДС. Ведь возмещаемая сумма не связана с оплатой реализованной недвижимости. За недвижимость была установлена своя плата, которую покупатель оплачивает отдельно.

    Поэтому если во время проверки налоговая инспекция попытается доначислить налоги, то в защиту своей позиции следует сослаться на приведенные нами аргументы.

    Является ли сделка по продаже здания контролируемой

    По контролируемым сделкам организация должна ежегодно представлять в ИФНС соответствующее уведомление. Факт того, что предметом сделки является объект недвижимости, еще не дает основания признавать ее контролируемой. Для того, чтобы такая сделка (как, впрочем, и любая другая) стала признаваться контролируемой, необходимы определенные условия.

    Так, например, если сделка совершена между российскими взаимозависимыми лицами, то она признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. 3, 4, 6 ст. 105.14 НК РФ) при одновременном выполнении двух условий:

    • выполняется хотя бы одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (в частности, когда одна из сторон сделки применяет спецрежим ЕСХН, а другая – ОСНО);
    • сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за соответствующий календарный год превысила 1 млрд руб.

    Например, если продавец, применяющий ОСНО, продает объект фирме, применяющей ЕСХН, и при этом сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за календарный год превысила 1 млрд руб., то в таком случае сделка будет считаться контролируемой.

    Если же объект продается иностранному лицу, то здесь действуют уже иные критерии. Суммовой порог по доходам в данном случае ниже – 60 млн руб. И при этом иностранный покупатель не обязательно должен считаться взаимозависимым лицом (в целях признания сделки контролируемой). Например, если он зарегистрирован в государстве, включенном в Перечень офшорных зон, утв. Приказом Минфина России от 13.11.2007 № 108н, то сделка с ним будет приравнена к сделке с взаимозависимым лицом. Соответственно, при превышении порога в 60 млн руб. сделка будет считаться контролируемой.

    Таким образом, в большинстве своем сделки по продаже недвижимости не считаются контролируемыми.

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector