Webbc.ru

Веб и кризис
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коэффициент эффективности при расчете арендной платы

Приложение. Методика расчета арендной платы

Информация об изменениях:

Постановлением Главы г. Сургута от 6 июля 2009 г. N 53 в приложение к настоящему постановлению внесены изменения

Приложение
к постановлению Главы г. Сургута
от 13 октября 2008 г. N 61

Методика расчета арендной платы

С изменениями и дополнениями от:

1. Расчет стоимости арендной платы одного квадратного метра нежилых помещений в месяц производится по формуле:

А = Ц х Коц х Ккат х Кп , где

А — стоимость арендной платы одного квадратного метра общей площади нежилых помещений в. месяц (руб.);

Ц — базовая ставка стоимости (руб.) одного квадратного метра общей площади нежилых помещений в месяц (приложение 1 к методике расчета арендной платы);

Коц — коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики, используемого недвижимого муниципального имущества (приложение 2 к методике расчета арендной платы);

Ккат — коэффициент, учитывающий категорию арендатора (приложение 3 к методике расчета арендной платы);

Кп — коэффициент, учитывающий тип помещения (приложение 4 к методике расчета арендной платы).

В случае передачи в аренду (кроме передачи в почасовое пользование) помещений, при эксплуатации которых арендатор пользуется совместно с другими пользователями прилегающими к ним местами общего пользования (коридоры, санузлы и т.д.), общая площадь нежилых помещений, передаваемых в арендное пользование, рассчитывается путем сложения основной площади арендуемых помещений и площади мест общего пользования, рассчитанной пропорционально основной площади арендуемых помещений.

2. Муниципальное имущество передается в безвозмездное пользование при условии его использования следующими службами и организациями или под соответствующие цели:

— учреждения, финансируемые из бюджета города;

— опорные пункты по охране общественного порядка;

— размещение пунктов расчетно-кассового центра ЖКХ и паспортных столов;

— организация работы с инвалидами, некоммерческими организациями, не осуществляющими предпринимательскую деятельность;

— административные помещения советов территориальных общественных самоуправлений из расчета до 60 квадратных метров общей площади; при превышении установленной нормы безвозмездное пользование согласовывается с департаментом культуры, молодежной политики и спорта.

Площадь, превышающая установленные нормы, оплачивается согласно утвержденным базовым ставкам.

3. В зависимости от количества заключенных арендатором договоров субаренды арендная плата, установленная по договору аренды, изменяется в следующем порядке:

3.1. При заключении арендатором до двух договоров субаренды (включительно) размер арендной оплаты повышается на 6% и подлежит перечислению арендатором в сроки, предусмотренные договором аренды. Датой перерасчета арендной платы считается дата заключения договора субаренды.

3.2. При заключении арендатором от 3 до 5 договоров субаренды (включительно) размер арендной платы повышается на 10%. Датой перерасчета считается дата заключения третьего договора субаренды, при условии оплаты по первым двум договорам субаренды в соответствии с пунктом 3.1, 3.2, 3.3. настоящего приложения.

3.3. При заключении арендатором от 6 до 10 договоров субаренды (включительно) размер арендной платы повышается на 15%. Датой перерасчета считается дата заключения шестого договора субаренды, при условии оплаты по первым пяти договорам субаренды в соответствии с пунктами 3.1, 3.2. настоящего приложения.

3.4. При, заключении арендатором свыше 10 договоров субаренды размер арендной платы повышается на 30%. Датой перерасчета считается дата заключения одиннадцатого договора субаренды, при условии оплаты по первым 10 договорам субаренды в соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3. настоящего приложения.

4. При изменении арендной платы в соответствии с пунктом 3 из общего количества договоров субаренды исключаются договоры субаренды под оказание бытовых услуг населению и для размещения банкоматов, электронных кассиров, автоматических сейфов и иных программно-технических комплексов для работы с денежной наличностью.

5. Если арендатор муниципального имущества заключает договоры субаренды на помещения общей площадью, превышающей половину общей площади помещений, переданных арендатору, и цель использования субарендаторами переданных им в пользование помещений отличается от цели использования арендатором, то производится перерасчет арендной платы по основному договору аренды в соответствии с фактическим использованием субарендаторами муниципального имущества. В данном случае изменение размера арендной платы в зависимости от количества заключенных договоров субаренды производится в общем порядке в соответствии с пунктами 3.1.-3.4. настоящего приложения.

6. Запрещается сдача в субаренду для осуществления игорного бизнеса арендуемых помещений, не используемых по основному договору аренды для развлекательно-досуговой деятельности.

7. При расчете арендной платы за пользование муниципальными остановочными павильонами с киоском-пристроем учитывается площадь киоска-пристроя, одновременно все обязанности арендаторов по договорам аренды распространяются на общую площадь муниципального остановочного павильона.

8. При проведении арендатором за счет собственных средств реконструкции арендуемого муниципального имущества производится освобождение от уплаты арендной платы, рассчитанной по действующему договору аренды, на нормативный период времени для выполнения работ по реконструкции, утвержденный специализированной и имеющей лицензию организацией, но не более четырех месяцев. Условие об освобождении от внесения арендной платы включается в договор аренды заранее на стадии заключения договора.

9. При наличии РОS-терминала (лов) в арендуемом муниципальном имуществе на всех торговых местах арендатора, включая торговые места субарендаторов, к рассчитанной по договору арендной плате применяется дополнительный коэффициент равный 0,9.

10. При применении почасовой оплаты за аренду помещений годовая арендная плата рассчитывается в соответствии с настоящей методикой и делится на норму рабочего времени в году.

11. При заключении договоров аренды муниципального имущества с арендаторами, чья деятельность связана с образовательным процессом, устанавливается следующий порядок расчета арендной платы:

— при заключении договора аренды в году, предшествующем текущему, сохраняется порядок расчета арендной платы на дату заключения договора и действует до 30.08 текущего года;

Читать еще:  Расчет 13 зарплаты

— при заключении договора аренды в текущем году применяется установленный в этом году порядок расчета арендной платы и действует до 30.08 следующего года.

12. Расчет размера годовой арендной платы оборудования, транспортных средств, прочего имущества первоначальной стоимостью более 10 000,00 рублей и сроком полезного действия более 12 месяцев производится по формуле:

А = (Ц1 х На) /100 + (Ц2 х Ка )/100 х Ккат , где

А — годовая арендная плата (руб.);

Ц1 — балансовая стоимость в восстановительных ценах (руб.);

Ц2 — остаточная стоимость в восстановительных ценах (руб.);

На — норма амортизационных отчислений;

Ка — арендный процент;

Ккат — коэффициент, учитывающий категорию арендатора, в соответствии с приложением 3 к методике расчета арендной платы.

Расчет арендной платы за оборудование, используемое для общественного питания закрытой сети, производится по формуле:

А = (Ц1 х На) /100 + (Ц2 х Ка )/100 х Ккат х Коц , где

Коц — коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики используемого имущества, в соответствии с п. 6 приложения 2 к методике расчета арендной платы.

Расчет арендной платы за объекты инженерного и коммунального назначения

Расчет арендной платы за объекты инженерного и коммунального назначения

Приложение 4 к Постановлению Правительства Москвы от 22 августа 2000 г. N 660

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

ЗА ОБЪЕКТЫ ИНЖЕНЕРНОГО И КОММУНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Расчет проводится с учетом следующих условий:

1. Арендная плата определяется ежегодно с учетом проводимых переоценок основных фондов предприятия.

2. Базой расчета арендной платы является остаточная стоимость имущества (объектов инженерного и коммунального назначения) на момент заключения договора аренды; полностью самортизированное имущество (не имеющее остаточной стоимости) передается в пользование арендатору на безвозмездной основе.

3. Арендная плата включает две составляющие:

3.1. Сумму амортизационных отчислений на полное восстановление арендуемого имущества, определяемую на основании действующих норм амортизационных отчислений, что предполагает возврат собственнику имущества первоначального капитала.

3.2. Арендный платеж, соответствующий эквиваленту дохода собственника от вложенного капитала (от имущества, сданного в аренду), определяемый на основании остаточной стоимости имущества, сдаваемого в аренду, и банковского процента.

Арендная плата рассчитывается по каждой единице имущества, возможно также осуществление укрупненного расчета с учетом структурного состава арендуемых основных средств и расчета взвешенных коэффициентов.

Использование поправочных коэффициентов позволяет:

— повысить заинтересованность предприятий в аренде исключительно необходимого для осуществления производственного процесса, что в свою очередь позволяет собственнику реализовать альтернативные варианты использования имущества;

— повысить заинтересованность собственника в обновлении основных фондов, повышении технического и технологического уровня.

Разработанная система коэффициентов предназначена для приведения идеальной (для собственника) арендной платы к условиям и возможностям конкретных предприятий.

Расчет арендной платы укрупненно производится по формуле:

г г оф
АП = АО + Сост х Ка,
где:
г
АП — совокупный годовой арендный платеж предприятия за весь
комплекс арендуемого имущества;
г
АО — годовая сумма амортизации, начисляемая на арендуемое
имущество;
оф
Сост — остаточная стоимость арендуемых основных фондов
(определяется на основании баланса предприятия с учетом проводимых
переоценок);
Ка — коэффициент арендной платы, который рассчитывается как:

Ка = q х Кун х Кназн х Котр,

где:
q — средний годовой процент, устанавливаемый по долгосрочным
вкладам юридических лиц Центробанком РФ;
Кун — коэффициент универсальности арендуемого имущества,
определяется по таблице 2 и отражает зависимость цены аренды и
возможность альтернативного использования оборудования вне конкретного
производства или технологического процесса:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ КОЭФФИЦИЕНТА УНИВЕРСАЛЬНОСТИ

Кназн — коэффициент назначения, устанавливается для корректировки арендной платы за имущество, непосредственно не участвующее в процессе производства:

Кназн = 0,9 — для имущества, используемого в основном и вспомогательном производстве;

Кназн = 1,0 — для имущества, занятого в непроизводственной деятельности предприятия;

Котр — отраслевой коэффициент, вводится для корректировки арендной платы приоритетных отраслей и конкретных предприятий.

В первую группу по приоритетности вида деятельности (К = 0,5) включены промышленные и эксплуатационные предприятия, обеспечивающие функционирование систем жизнеобеспечения города (транспорт, связь, энергетика, водопровод).

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Читать еще:  Расчет трудового отпуска

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Расчет арендной платы

Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте.

Есть рекомендации по аренде гос. имущества:
УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
4 августа 2006 г. № 498
О некоторых вопросах аренды государственного имущества

4. При сдаче в аренду транспортных средств с предоставлением арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации этих транспортных средств арендатор кроме арендной платы, определенной в соответствии с настоящим Положением, оплачивает арендодателю стоимость данных услуг. Их стоимость определяется арендодателем согласно законодательству о порядке формирования и применения цен и тарифов и отражается в договоре аренды.
5. Размер арендной платы от сдачи в аренду оборудования, транспортных средств не должен быть ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством.
6. Арендная плата устанавливается за месяц исходя из остаточной стоимости оборудования, транспортных средств, коэффициента эффективности, суммы налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет по формуле:
Апл = Сост х Кис х Кэф
+ Нсб, в которой:
12
Апл – арендная плата за месяц, рублей;
Сост – остаточная стоимость оборудования, транспортных средств, рублей;
Кис – коэффициент изменения стоимости основных средств;
Кэф – коэффициент эффективности;

Нсб – сумма оборотных налогов и налога на добавленную стоимость, рублей.

При определении арендной платы остаточная стоимость оборудования, транспортных средств (Сост) принимается на основании данных бухгалтерского учета на 1 января года, в котором заключается договор аренды оборудования, транспортных средств.

Коэффициент изменения стоимости основных средств (Кис) принимается на первое число месяца, предшествующего месяцу, в котором заключается договор аренды оборудования, транспортных средств на основании данных, сообщаемых Национальным статистическим комитетом, характеризующих изменение стоимости основных средств за период с начала года, в котором заключается договор аренды.
Коэффициент эффективности (Кэф) принимается в расчете размеров арендной платы по договоренности сторон в диапазоне от 0,05 до 1,2 в зависимости от спроса на оборудование, транспортные средства, их технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду.

Читать еще:  Расчет зарплаты с доплатой до мрот

7. Если определенный в соответствии с пунктом 5 настоящего Положения размер арендной платы от сдачи в аренду оборудования, транспортных средств не обеспечивает необходимую сумму амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых согласно законодательству, арендная плата рассчитывается из суммы амортизационных отчислений, оборотных налогов и налога на добавленную стоимость, прибыли исходя из рентабельности до 15 процентов.
При этом арендная плата за месяц определяется по следующей формуле:
Апл = Ам х (1 + Р : 100) + Нсб, в которой:
Апл – арендная плата за месяц, рублей;
Ам – сумма амортизационных отчислений в месяц, рублей;
Нсб – сумма оборотных налогов и налога на добавленную стоимость, рублей;
Р – процент рентабельности.
8. Если по сдаваемому в аренду оборудованию, транспортным средствам начислена амортизация 90 и более процентов, включая и полностью самортизированное оборудование, транспортные средства, арендная плата за месяц определяется в размере 10 процентов от восстановительной стоимости этого оборудования, транспортных средств по формуле:

МЕТОДИКА РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ

Характерной особенностью методики является установление единого подхода при определении размера арендной платы для всех предприятий и организаций, не­зависимо от их организационной, правовой форм собственности.

В методике учтен инфляционный фактор. Величина индекса инфляции привязана к минимальному размеру оплаты труда и достаточно легко рассчитывается.

В качестве нормативных выбраны критерии комфортности, доступности и пре­стижности арендуемого помещения. Не предусматривается параметр, который бы учитывал плату за аренду земли. Размеры земельных платежей определяются от­дельными нормативными документами.

Приведены ограничения максимального размера арендной платы за 1 м 2 площа­ди, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в расчете на год. Предельные ставки установлены в единицах минимального размера оплаты труда и дифференцированы по видам деятельности (Приложение 2).

1. Исходные данные для выполнения практической работы. (таблица 5)

2. Состав работы.

А. Расчет арендной платы за офисное помещение. Б. Расчет арендной платы за производственной помещение. Порядок расчета.

1. Величина арендной платы за арендуемое помещение определяется по следую­щей формуле:

где П лп — общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта (здания, помеще­ния) в м 2 .

2. Величина арендной платы за 1 м равна:

где Кппв — коэффициент полного восстановления здания — (для помещений здания, в котором они расположены. Определяется по приложению 3 к методике в зависимо­сти от типа здания (Квп = 0,004-0,025).

3. А рп — арендный процент. Определяется по приложению 4.

Значения арендного процента определяется с учетом вида деятельности аренда­торов и цели использования нежилого помещения.

где Кд — коэффициент основного вида деятельности арендатора,указанного в балан­се. Определяется по приложению 4 (т 0,00 до 0,30).

Кц — коэффициент цели использования нежилого помещения указанный в договоре аренды, определяется по приложению 5 ( от 0,7 до 1,4).

4 — Смк — условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок, откорректи­рованная с учетом расположения и комфортабельности здания (помещения).

Условная стоимость определяется по формуле:

где С му — условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок.

Принимаем С му = 600 рублей.

5. Кр — коэффициент, учитывающий характеристики расположения здания. Опре­деляется по формуле;

где К2 коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арен­дуемого здания (помещения). Приложение 6, К2 = от 1 до 3,83).

Кз — коэффициент, учитывающий удаленность административного здания (помещения) от ближайшей станции метрополитена. Приложение 7, К3 = от 1 до 1,6.

К4 — коэффициент, учитывающий положение арендуемого здания относительно транспортных магистралей. Приложение 8, К4 = от 1 до 2,7.

6. Кк — коэффициент, учитывающий комфортабельность здания, определяется по формуле:

где К5 — коэффициент, учитывающий характеристику входа в арендуемое здание. Приложение 9, К5 = от 0,75 до 1,1 .

К6 — коэффициент, учитывающий этаж. Приложение 8, где К6 от 0,6 до 1,5..

7. А = К7 — [ (1 — Э л ) х 0,3 + (1 — Вд) х 0,3 + (1 — 0т) х 0,3 + (1 — Кн) х 0,3] (7)

где К7 — коэффициент, учитывающий состояние арендуемого здания (помещения). Приложение 11, К7 = от 0,75 до 1,0.

Эл, Вд, От, Кн — сведения о наличии или отсутствии в арендуемом здании следую­щих элементов благоустройства:

Эл — электроснабжения, Вд — водоснабжения, Кн — канализации, От — отопления, О — отсутствие, 1 — наличие.

K8 — коэффициент, учитывающий сложность оформления здания. Приложение 12. где К8 = от 1,3 до 2,3.

8. Ии — индекс инфляции

где МРОТ2 — минимальный размер оплаты труда, установленный законодательст­вом РФ на первое число месяца, за который начисляется арендная плата в рублях.

9. С учетом льгот подлежащая к выплате сумма арендной платы в расчете на один год определяется по следующей формуле:

Плмл = [ К m + Арп х (1-Кл) ] х С тк х Ии

где Кл — коэффициент льгот по арендной плате за нежилые помещения, равный о, если иное значение не определено для арендатора в установленном порядке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector