Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж, особенности и практика применения;

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках . Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.
Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж. 1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно. 2й этап. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам; анализируется с обранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом. 3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. 4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой. Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец: • находятся в родственных отношениях; • являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; • имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность ; • сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; • занимаются продажей имущества умерших лиц; • занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д. Инвестиционная мотивация определяется: • аналогичными мотивами инвесторов; • аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; • степенью износа здания. Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов): 1) Переданные права собственности. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения. 2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется. 3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. 4) Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. 5) Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

4. Метод капитализации доходов. Этот метод используется, если доходы приносимые недвижимостью стабильны в течение длительного времени, есть уверенность в том, что в будущем эти доходы будут также стабильны или будут возрастать устойчивыми умеренными темпами, доходы должны быть положительными. Результат полученный данным методом, т.е. стоимость, включает в себя стоимость недвижимости, стоимость сооружений и стоимость земельных участков. Базовая формула Срд= ЧОД/КК, где ЧОД – чистый операционный доход; КК – коэффициент капитализации. Исходя из формулы видно, что основной задачей оценщика является расчет и обоснование чистого операционного дохода и расчет и обоснование коэффициента капитализации.
Практическое применение метода капитализации в оценке бизнеса предусматривает следующие основные этапы:
1. проведение анализа финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).
2. выбор денежной величины, которая будет капитализирована;
3. расчет адекватной ставки капитализации;
4. определение предварительной величины стоимости;
5. проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).
В качестве капитализируемой денежной величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

5. Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.
Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих ;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков.

Читать еще:  Органолептический метод анализа это

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:
1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.
Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии

6. Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит на объект большую сумму, чем затраты на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Общая формула затратного подхода к оценке машин и оборудования выглядит следующим образом: С= ВС-О,

где С – текущая восстановительная стоимость оборудования (на дату оценки);

ВС – восстановительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения;

О – обесценение, вызванное элементами накопительного износа: физического, функционального, экономического.

Восстановительная стоимость вычисляется в текущих ценах оцениваемого оборудования как нового, без учета износа и соотносится к дате оценки. Перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета восстановительной стоимости на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения и, как следствие, соответствующих методик их определения.

В теории затратного подхода к оценке машин и оборудования выделяются прямые и косвенные методы расчета себестоимости или восстановительной стоимости.

Прямые:Методы прямой калькуляции; Метод трендов; Метод расчета по цене однородного объекта; Метод покомпонентного разложения

Косвенные:Методы удельных экономических показателей с использованием линейного коэффициента торможения; Метод параметр-цена с использованием степенного коэффициента; Методы корреляционного моделирования: 1. Метод парной корреляции, 2. Многофакторный анализ.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Метод прямого сравнения продаж базируется на трех принципах оценки: спроса и предложения, замещения и вклада.

С помощью этого метода, посредством анализа рыночных цен сделок по аналогичным НМА и ИС, моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

1) анализ рыночной ситуации по объектам НМА и ИС рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

2) определение элементов, существенно влияющих на стоимость НМА и ИС, по которым необходимо сравнивать объект оценки с аналогами;

3) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого НМА и ИС;

4) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого НМА и ИС;

5) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого НМА и ИС;

6) расчет стоимости оцениваемого НМА и ИС путем обоснованного анализа и обобщения скорректированных цен аналогов.

При определении величины стоимости НМА и ИС используются предыдущие сделки с аналогичными объектами, и могут потребоваться корректировки данных с учетом течения времени, изменившихся обстоятельств в экономике и особенностей самих объектов ИС. Корректировки цен сделок сравниваемых НМА и ИС могут быть как положительной, так и отрицательной величиной.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта V принимает следующую форму:

где Ц— цепа сделки сравнимого объекта ИС;

К— величина корректировки этой цены.

Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена сделки сравниваемого НМА и ИС для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Сопоставимые параметры сравниваемого и оцениваемого НМА и ИС должны быть схожи в отношении даты продажи, экономических условий, физических характеристик и конкуренто­способности на одном и том же рынке и т. п. Иначе перенос стоимостных показателей с сопоставимого НМА на оцениваемый НМА может привести к ошибочным результатам.

Первоначально осуществляются последовательные корректировки в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Последующие корректировки (кумулятивные) могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Например, скорректированная величина стоимости сопоставимого объекта ИС (Vкор) на дату оценки для переноса на оцениваемый объекта ИС может определяться по формуле:

Vкор = Ца * Кинд — А,

где Ца — цена сделки сопоставимого объекта (аналога) на день продажи (на дату сделки);

А — величина начисленной амортизации за период с даты совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки рассматриваемого ОИС;

Кинд — коэффициент, учитывающий изменение индекса инфляции за период с даты совершения сделки до даты оценки для сравнения с оцениваемым объектом ИС.

Коэффициент Кинд рассчитывается несколькими способами:

1) с помощью специальных индексов (индекс-дефлятор, отраслевые индексы, индексы потребительских цен и т. п.);

2) предполагается, что эти средства в документально зафиксированный момент времени не направлялись на разработку оцениваемого ИС, а переводились по текущему обменному курсу в доллары США и уже в виде свободно конвертируемой валюты вкладывались в коммерческий банк под проценты.

Расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен сделок объектов сравнения производится с применением соответствующих методов выполнения корректировок.

Метод сравнительного анализа продаж.

Основной метод оценки – это метод сравнительного анализа продаж. Этот метод применим в том случае, когда существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оцнещиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлени предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного колличества достоверной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерии для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж.

· .Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, итернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учереждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкродству.

· Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом ) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

· Корректировка стоимости сопоставимых объектовы.

Корректировка может производится в трех основных формах: в денежном выражении, процентах, по общей групперовке.

Важным моментом при использовании сравнительного метода является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждоо результата и внесение суждения омере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величена вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

Читать еще:  Анализ методов управления

В качестве едениц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одого и того же объекта могут быть применены одновременно несколько едениц сравнения.

При проведении сравнительного анализа в качестве еденицы сравнения применяются:

— цена за единицу площади;

— цена за единицу участков земли вдоль магистрали;

— цена за участок;

— цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;

— цена за единицу общей площади помещений;

— цена за единицу объема сооружения;

— цена за комнату;

— цена за квартиру;

— цена за единицу приносящий доход;

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К объектам, подлежащим обязательному учету, относят:

— состав передаваемых прав собственности;

— условия финансирования сделки купли-продажи;

— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравниваемых объектов производится в следующем порядке:

— в первую очередь производится корректировки, относящиеся к условием сделки и состояние рынка, которые производятся путем применения каждой последующей корректровки к предыдущему результату;

— во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного метода сравнения продаж, применяется на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Дата добавления: 2015-05-13 ; просмотров: 1515 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Подход прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия 60

между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставляемых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа называется также методом сравнительных продаж, рыночным методом и методом рыночной информации.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два – доходныйи затратный– также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходов и нормальной прибыли.

Основные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, вклад, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинство метода:простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода:требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения:рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации:периодические издания по недвижимости, данные информационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Технология оценки:

– изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

– сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

– выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; 61

– проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом;

– согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки следует определить, в той ли рыночной зоне, что и данный объект, находятся сопоставимые объекты, , того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько время их продажи, экономические условия, включая финансирование, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Данные, собранные о продажах сравниваемых объектов, должны быть подтверждены одним их основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего для рынка типичной информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке «на расстоянии вытянутой руки». Это означает, что ни одна их сторон не находилась в затруднительном обстоятельстве, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрительностью относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества, как правило, отвергаться.

В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан, если бы обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

При корректировании фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от (from) сопоставимого объекта к (to) оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: «За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и сравниваемый объект?» Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 000 долл., то его фактическая продажная цена должна уменьшиться на 10 000 долл. Когда сравниваемый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть 62

увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

Поправки делаются также исходя их того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 долл., но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 долл. Таким образом, правильная поправка будет 3500 долл., а не 2000 долл.

Читать еще:  Методические основы экономического анализа

К основным способам определения величины поправок относятся:

– анализ парных продаж;

– метод общей группировки.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Анализ парных продажявляется одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем, чтобы внести правильную поправку. Например, оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В таблице представлена информация о пяти парных продажах, которую оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал средние значения, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость недвижимости. 63

Mетод прямого сравнительного анализа продаж

Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажиi объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым кики проводились, с оцениваемым объектом недвижимости.

Метод оценки недвижимости основан на принципе заме­щения, который говорит о том, что покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик имитирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной ин формации. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, рынку жилья.

Технология реализации метода сравнительного анализа продаж.

Чаще всего эксперты-оценщики при реализации метода анализа продаж используют следующую технологию: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором этапе осуществляется проверка достоверности ин­формации о сделках; на третьем — вносятся поправки к цене сопоста­вимых объектов учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Кратко рассмотрим каждый из этапов оцен­ки.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов не­движимости на соответствующем рынке.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, тер­риториальные агентства Госкомимущества, где осуществляется реги­страция сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объ­ектов недвижимости, публикации в периодической печати о состояв­шихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие ис­точники.

При анализе недавних продаж объектов недвижимости необхо­димо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физиче­ский возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и пр.

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо для того, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, т.к. часто на «вторичном» рынке бывает так, что одна (меньшая)величина указывается в договоре ку­пли-продажи, а фактическая цена сделки — не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение величины сделки в договоре ку­пли-продажи объясняется большой величиной госпошлины и значи­тельными ставками налогообложения имущества. Проблема «двойной цены» — это государственная проблема. В некоторых странах она ре­шается, например, введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. В том случае, если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по це­не гораздо ниже рыночной стоимости, то они принимают решение о покупке муниципалитетом данного объекта по этой заниженной цене.

Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам ку­пли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными интересами сторонами: например, между родственниками, между го­ловной и дочерней фирмами и т.д.

Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оце­ниваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимо­го. Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

В процессе корректировки фактических продажных цен сравни­мых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцени­ваемому. При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: «За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же ха­рактеристики, что оцениваемый объект?» Например, если сопостави­мый жилой дом расположен в менее экологически опасной городской зоне, чем оцениваемый жилой дом, и эта разница в экологическом со­стоянии оценивается на рынке в 10 тыс. долл., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на 10 тыс. долл. В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая про­дажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за ка­кую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого объекта.

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного по­купателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. Например, затраты на покраску дачи составили приблизительно 1000 долл., однако дача в результате этой покраски существенно преобразилась и типичный покупатель готов будет заплатить за эту покраску 2000 долл. Таким образом, правиль­ная величина поправки составит 2000 долл.

Способы определения величины поправки.

Основными способами определения величины поправок являют­ся анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector