Webbc.ru

Веб и кризис
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ объекта оценки

Раздел «Описание процесса оценки объекта оценки»

Согласно требованиям ФСО, в разделе «Описание процесса оценки объекта оценки» должно быть приведено описание используемых подходов, методов и процедур расчетов внутри каждого подхода, обоснован выбор используемых подходов и применяемых методов внутри каждого подхода.

Невозможность применения того или иного подхода должна быть обоснована.

Раздел «Согласование результатов»

При формировании итогового вывода о стоимости следуетубедиться в том, что полученные в рамках того или иного подхода результаты оценки несущественно отличаются друг от друга. В случае если результаты, полученные в рамках используемых подходов, различаются более чем на 30%, Оценщику следует привести аргументированное обоснование данного отклонения.

Общая рекомендация к формированию итогового вывода о стоимости: согласование осуществляется аналитическим методом, который заключается в обосновании разницы между результатами примененных подходов и выборе результата (подхода), соответствующего целям проведения оценки.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОВЕДЕНИЮ РАСЧЕТОВ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Общие рекомендации

Основным показателем для объекта залога является его ликвидность, которая характеризуется возможностью для объекта быть реализованным на рынке. Соответственно, наиболее показательным для оценки в данном случае является сравнительный подход. Для объектов с инвестиционным потенциалом (которые приобретаются с целью их последующей сдачи в аренду) – доходный подход.

В выводах о полученных результатах стоимости недвижимости рекомендуется справочно выделять стоимость права на земельный участок, на котором находится оцениваемое здание/ сооружение.

Сравнительный подход

Описание объектов-аналогов должно быть подробным и единообразным, дающим полное представление об их экономических и технических характеристиках, а также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы, полученные при проведении анализа рынка.

Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.

При формировании перечня аналогов, в Отчете об оценке должна быть представлена карта (схема) месторасположения объектов-аналогов с указанием местоположения объекта оценки.

Основные требования к аналогам:

· количество используемых аналогов определяется Оценщиком с учетом специфики локального рынка объекта оценки и может быть согласовано с Банком в процессе работы[15];

· при выборе аналогов важно максимально близкое соответствие аналога объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам (например, для производственно-складской недвижимости – отапливаемое/неотапливаемое помещение/здание, наличие необходимой инфраструктуры в виде ж/д веток, автодорог и т.д.).

Согласно ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных лиц и контактных телефонов, в приложении должны быть приведены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т.п.) и/или распечатки из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для проверки применяемых для расчета исходных данных.

Обоснование вносимых корректировок

Данные, приведенные в качестве обоснования вносимых корректировок в Отчете об оценке, должны отвечать следующим требованиям:

· выбор ценообразующих факторов должен быть обоснован;

· если значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов составляет более 30% (без учета скидки на торг), должно быть приведено обоснование такого значения суммарной корректировки, а также обоснование возможности позиционирования таких объектов в качестве аналогов объекта оценки.

Использование корреляционно-регрессионного анализа требует рассмотрение качества полученных регрессий и исходных данных, лежащих в их основе, а так же обоснование допустимости и применимости такого вида анализа для целей прогнозирования конкретных величин.

Доходный подход

Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть представлен следующими методами:

· метод капитализации доходов;

· метод дисконтированных денежных потоков.

Применение метода капитализации доходов справедливо для эксплуатируемого здания в следующих случаях:

· объект оценки генерирует стабильный доход;

· загрузка объекта оценки составляет не менее 60% от арендопригодной площади[16];

· объект оценки находится в рабочем состоянии, не является объектом незавершенного строительства, для его функционирования не требуется капитального ремонта или реконструкции;

· отсутствуют риски потери стабильного дохода в связи с выходом на рынок (в ближайшем окружении объекта оценки – конкурентной среде) новых объектов в рассматриваемом сегменте недвижимости.

В остальных случаях рекомендуется применять метод дисконтированных денежных потоков.

При условии проведения оценки зданий/помещений, занимаемых Собственником объекта и не сдаваемых в аренду рекомендуется рассматривать данные объекты как условно свободные, при этом, проведение оценки осуществлять в предположении постепенного увеличения загрузки с учетом затрат на поиск арендаторов.

Основные параметры, которые должны быть обоснованы в Отчете об оценке:

· уровень используемых в расчете арендных ставок или дохода с обязательным указанием метода подсчета[17] площадей (). Также необходимо указать, учитываются ли помещения общего пользования при расчете арендной площади по методу БТИ. Данный факт должен быть учтен при подборе аналогов;

· степень «загрузки» объекта (должен быть проведен анализ с указанием объема площадей, которые на текущий момент сданы в аренду[18]);

· уровень операционных расходов с указанием их структуры (включая резерв на замещение), включение/невключениекоммунальных расходов;

· обоснование ставок капитализации и дисконтирования;

· необходимость дополнительногоучетазатрат, связанныхс поиском арендаторов (на привлечение брокеров)[19].

При расчете потока дохода от действующих договоров аренды в Отчете об оценке:

· должна быть проведена проверка данных, отраженных в реестре договоров аренды (либо ином документе, содержащем информацию об арендаторах, заключенных договорах аренды, условиях), на предмет соответствия арендных ставок рыночным условиям;

· применение арендных ставок, не соответствующих рыночным условиям, должно быть обосновано Оценщиком в Отчете об оценке;

· в случае если объект оценки в настоящий момент не эксплуатируется, Оценщиком должны быть использованы действующие на рынке ставки аренды для объектов подобного типа;

· при формировании потока дохода должно быть указано включение/невключение в арендную ставку суммы НДС, операционных и коммунальных расходов, наличия арендных каникул, возмещения затрат на ремонт и пр. особых условий).

При расчете расходов в Отчете об оценке должно быть:

· приведено сравнение величины операционных расходов со среднерыночными данными по величине операционных расходов сопоставимых объектов. Если используемые ставки операционных расходов выше или ниже среднерыночных, это также должно быть отмечено и обосновано в Отчете об оценке.

Затратный подход

При проведении оценки приносящей доход недвижимости, затратный подход не всегда отражает адекватный результат оценки стоимости. Затратный подход может быть применен при оценке вновь построенных объектов, при этом, проведение оценки подобных объектов доходным и сравнительным подходом (при возможности его использования) обязательно.

В рамках затратного подхода в Отчете об оценке должно быть приведено обоснование определения стоимости имущественных прав на земельный участок.

При проведении оценки земельного участка в Отчете об оценке должно быть указано:

  1. соответствие/несоответствие целевого использования земельного участка текущему использованию;
  2. наличие/отсутствие прав владения/пользования/распоряжения земельным участком;
  3. достаточность земельного участка для эффективного функционирования объекта недвижимости.

Избыточный с точки зрения рынка земельный участок, по которому осуществлено или возможно межевание, может быть оценен как отдельный объект. Критерием определения избыточности земельного участка может являться осуществление анализа плана земельного участка и расположения на нем существующих строений с учетом определения возможность отдельной эксплуатации или застройки подобного избыточного участка [20] .

Читать еще:  Анализ статистической информации

Прибыль предпринимателя должна определяться на основе проведенного анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки. В случае недостаточно аргументированного обоснования данного показателя в Отчете об оценке, Банк вправе запросить дополнительную аргументацию по данному вопросу.

При определении величины накопленного износа Оценщик может руководствоваться методом срока жизни и методом разбиения. Определение фактического физического состояния зданий/сооружений должно подтверждаться данными о фактическом состоянии конструктивных элементов строений, зафиксированными в результате осмотра и в фотоматериалах Отчета об оценке (либо в экспертных заключениях, предоставленных Оценщику).

При определении экономического (внешнего) устаревания можно руководствоваться подходом, основанным на анализе потенциальных доходов, которые может генерировать данный объект (доходный подход).

Описание и анализ объекта оценки

Автор: Пользователь скрыл имя, 21 Декабря 2010 в 16:09, курсовая работа

Краткое описание

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Согласно ст. 130 ГК РФ «К Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Оглавление

1. Определение задачи 4
1.1 Основные предположения и ограничивающие условия 4
1.2 Назначение оценки 5
1.3 Цель оценки 5
1.4 Используемое определение стоимости 5
2. Описание и анализ объекта оценки 6
2.1 Описание объекта оценки и его местоположения 6
2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 8
3. Определение стоимости объекта 9
3.1 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода 9
Определение стоимости земельного участка 10
Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости 10
Расчет величины накопленного износа 12
Расчет остаточной стоимости объекта оценки 14
3.2 Сравнительный подход 14
3.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода 18
4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта 21
Заключение 23
Список используемой литературы 24

Файлы: 1 файл

оценка недвижимости.doc

Введение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Согласно ст. 130 ГК РФ «К Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» / ГК РФ. Ч. 1,2. Официальный текст./

1. Определение задачи

1.1 Основные предположения и ограничивающие условия

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых дефектов и фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

Отчет об оценке был составлен в соответствии со следующими ограничивающими условиями:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

3. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость объекта.

4. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

5. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

1.2 Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости объекта для реализации имущественных прав.

1.3 Цель оценки

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 45-а, кв. 32, по состоянию на 10.04.2006 г. для продажи объекта.

1.4 Используемое определение стоимости

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта недвижимости» понимается «… наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

2. Описание и анализ объекта оценки

2.1 Описание объекта оценки и его местоположения

Объект на момент оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на 3 этаже 5-этажного панельного жилого дома. В настоящее время объект оценки эксплуатируется как жилая квартира.

Квартира принадлежит Петрову Александру Ивановичу на основании Справки № 30, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Объект оценки расположен в северо-западном районе г. Челябинска на ул. Молодогвардейцев. Район застроен современными многоэтажными домами, имеет хорошую транспортную развязку.

На небольшом расстоянии от дома, где находится объект оценки, расположены магазины продовольственных товаров, бытовые магазины, автостоянка. Недалеко расположена автобусная и троллейбусная остановки. В данном районе есть школы, детские сады.

Таблица 1 – Описание объекта недвижимости

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Читать еще:  Методика анализа и планирования

Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

3. Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

3. Определение стоимости объекта

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный метод
  2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
  3. Доходный метод

3.1 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного

метода

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

При использовании данного метода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

2. Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов – определение полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов на действительную дату оценки.

Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки

Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65.

Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости.

Уфа — это духовный и культурный центр республики. В городе действуют 6 театров, филармония, балетный и хореографические студии, 7 Дворцов культуры, 17 кинотеатров, 5 музеев, 3 выставочных зала, училище и институт искусств.

В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения. Город располагает 24 больницами, 27 поликлиническими учреждениями, 6 стоматологическими поликлиниками. На территории города — 4 родильных дома, 4 детских санатория, 5 диспансеров, 4 разнопрофильных центра, 2 госпиталя.

Зарождение рынка недвижимости в Республике Башкортостан относится к началу 90-х годов и связано с реформированием земельных отношений, приватизацией государственных и муниципальных предприятий, передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.

Осуществляемый с 1992 года процесс приватизации государственной и муниципальной собственности способствовал развитию рынка жилья.

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан. На сегодняшний день в республика приватизировано около 270 тыс.квартир общей площадью более 13 млн.кв.метров.

Для целей оценки квартир в городе Уфе анализировался рынок жилой недвижимости города Уфы как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом. Информация по сделкам на рынке недвижимости выбиралась из печатных изданий, таких как газета «Из рук в руки», журналы «Витрина недвижимости» и др..

По ценовым характеристикам город Уфа можно разбить на несколько ценовых зон. Это:

центр (от ул. Айской до ул. Гафури и ул Воровского до бульвара Ибрагимова)

район Зеленой Рощи, проспект Октября

район «Сипайлово», район «Черниковка»

район «Затон», район «Инорс»

район «Дема», район «Шакша»

Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами города Уфы являются «Центр», «Зеленая Роща», «Проспект», «Сипайлово». Самое дешевое жилье, можно приобрести в микрорайоне «Затон».

Цены на вторичное жилье имеют устойчивую тенденцию к росту.

Активное строительство жилья ведется в нескольких районах — Сипайлово, Центр, Проспект Октября, Зеленая Роща.

Основные факторы, влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:

материал стен дома

вид отделки (черновая, получистовая, чистовая)

срок окончания строительства

продажа от заказчика — застройщика или посредника

Средние цены в зависимости от места расположения строящегося дома можно увидеть в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района

Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района (в тыс.руб./кв.м)

Цены получены в результате проведенного оценщиком анализа предложения первичного жилья на рынке недвижимости г. Уфы, опубликованного в журнале «Витрина недвижимости» № 6 (57) от 16-21 января 2009 г.. Цены на строящееся жилье пока заморожены, в связи с экономическим кризисом, который повлиял на банковскую деятельность и иностранное инвестирование, от чего многие банки уже перестали рассматривать ипотечное кредитование в положительную сторону.

Рассмотрим ситуацию на рынке вторичного жилья в Уфе.

Наблюдается спрос населения на вторичную недвижимость.

Недвижимость — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, сказанное в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в талице2.2:

Таблица 2.2 Характеристика местоположения объекта оценки

Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей залога

Описание местоположения объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

для объекта офисной недвижимости — расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

1 для объекта торговой недвижимости — расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

2 для объекта складской недвижимости — транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

Читать еще:  Анализ организационного проектирования

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:

доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);

сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).

Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.

Другие статьи по экономической теории

Экономическая модель управления МУП ТеплоЭнерго
Актуальность темы. На современном предприятии управление играет главную роль во всем процессе производства товаров и услуг. На каждом предприятии есть трудовой коллектив, используемое об .

Экономическая эффективность предприятия трубопроводного транспорта нефти
Выбранная тема актуальна, поскольку внимание к экономической эффективности предприятия в последние годы переходы к рыночной экономике возросла, а для любого предприятия эффективность стоит на первом м .

Экономическая эффективность развития хлебобулочного производства
Пищевая и перерабатывающая промышленность России — одна из стратегических отраслей экономики, призванная обеспечивать устойчивое снабжение населения необходимыми качественными продуктами питания. Хле .

Discovered

О финансах и не только…

Описание объекта оценки

Описание объекта оценки (description of appraised property) – всесторонняя характеристика объекта оценки. Объект оценки – действующее предприятие или долевое участие в нем, материальные и нематериальные активы, ценные бумаги, активы и пассивы кредитных организаций и финансовых компаний, интеллектуальная собственность в научно-производственной и гуманитарных областях, недвижимость, земельные участки или права собственности.

При описании объекта оценки четко определяют объект оценки, его физическое состояние и, где это требуется (например, при оценке стоимости недвижимости), – местонахождение объекта.

В описании приводят год создания компании, историю ее развития: перемены в названии, форме организации, местонахождении, основных направлениях деятельности, факты слияний или присоединений других компаний, начало введения новых операций, смену владельца контрольного пакета акций, любые значительные события – пожар, забастовки и т.п. Эти сведения завершают обобщающей оценкой современного положения компании: организационно-правовая форма, наличие дочерних и зависимых обществ или филиалов и представительств.

Обязательное условие при описании объекта оценки – четкое определение и анализ юридических прав, связанных с данной собственностью, и ограничений, связанных с правами долевого участия, на основе анализа уставных документов компании и материалов последних заседаний ее Совета директоров.

При описании вида деятельности компании дают характеристику производимой продукции и предоставляемых услуг, их отличий от продукции конкурентов (качество продукции, сервисное обслуживание, реклама, цены, данные о системе снабжения). Особое внимание обращают на характеристику рынков сбыта, конкуренцию и перспективы ее развития, анализ поставщиков и их диверсифицированности (в качестве источников информации используют данные о состоянии национальной экономики и отрасли и о перспективах их развития на прогнозный период).

Описание объекта оценки включает анализ производственных мощностей:

  • эффективности использования имеющихся мощностей;
  • условий и сроков аренды;
  • сравнения арендной платы, выплачиваемой компанией, со среднерыночной ставкой арендной платы;
  • площади, занимаемой каждым производственным подразделением, и эффективности ее использования;
  • вероятности резкого увеличения издержек в связи с возможным обновлением или заменой оборудования (источники информации – список оборудования на оцениваемом объекте и график начисления износа и амортизационных отчислений по состоянию на дату оценки; перечень товарно-материальных запасов; копии договоров об аренде производственных площадей).

Описание объекта оценки также охватывает:

  • анализ человеческих ресурсов – рабочего и управленческого персонала, численности занятых на постоянной, временной и сезонной основе, текучести кадров, членства работников в профсоюзах, истечения сроков трудовых соглашений (при описании качества менеджмента кратко характеризуют положение и профессиональную карьеру каждого ключевого руководителя, дают общую оценку уровня менеджмента и опыта членов Совета директоров компании);
  • анализ стоимостных показателей объекта оценки – структуры капитала компании, стоимости собственного, заемного и привлеченного капиталов;
  • сравнительный анализ финансовых коэффициентов с комментариями результатов анализа финансовых документов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Источники информации – финансовые отчеты о работе компании за ретроспективный период, отчеты об уплате налога на прибыль компании.

Особое внимание уделяют анализу финансовой документации компании, разъясняют поправки, которые целесообразно внести для уточнения оценки. В целом описание и анализ объекта оценки должны быть направлены на то, чтобы раскрыть факторы, отражающие его особенности и позволяющие провести качественную и количественную оценки положительных и отрицательных сторон, определяющих стоимость объекта.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector