Webbc.ru

Веб и кризис
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оценка права на заключение договора аренды

Практические аспекты оценки стоимости права на заключение договора аренды

Петров В.И.,к.э.н., Дударев Д.Н.,
Финансовая академии при Правительстве Российской Федерации

Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования городских земель, как на Западе, так и в отдельных Российских регионах, например в г. Москве. При этом на начальном этапе развития земельного рынка в России арендные отношения могут стать главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим субъектам и бережного и рационального ее использования. Арендные отношения позволяют собственнику, и, прежде всего, государственным и муниципальным органам, осуществлять контроль за эффективностью землепользования.

С другой стороны, предоставляя арендатору права пользования землей и права собственности на результаты производства, аренда стимулирует рыночные преобразования земельных отношений, активизирует предпринимательскую активность, позволяет оптимизировать соотношение между производственными ресурсами: землей, основными фондами и рабочей силой. В настоящей статье типичные проблемы, возникающие при оценке стоимости права на заключение договора аренды городских земельных участков, рассмотрены на примере г. Воронежа.

В г. Воронеже аренда земли как основная форма земельно-правовых отношений введена Постановлением Администрации Воронежской области от 01.02.1994 г. №98 «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Воронеже». При этом предоставление земельных участков в аренду Постановлением Воронежского муниципального совета от 13.04.1995 г. решено было осуществлять только на аукционной или конкурсной основе. Позже, 19.06.1995 г. Воронежской областной думой был принят закон №18-з «О регулировании земельных отношений в Воронежской области», где в ст. 65 было указано, что продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также прав их аренды помимо конкурсов и аукционов осуществляется на основании постановлений администрации области и исполнительных органов местного самоуправления. Данная практика предоставления земельных участков в аренду на основе выписанных постановлений просуществовала до принятия Закона Воронежской области №4-ОЗ от 13.02.2004 г. В настоящее время земельные участки в аренду предоставляются только на аукционной или конкурсной основе.

Практика оценки арендных прав муниципальных земель в г. Воронеже существует сравнительно недолгое время и поэтому процедуры оценки еще недостаточно отработаны. В настоящее время при заключении договора на оказание оценочных услуг заказчик, в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Воронежа, в качестве объектов оценки указывает право на заключение договора аренды земельного участка и начальный размер арендной платы за земельный участок. При этом сложилось так, что в случае поступления одной заявки в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса участок передается без проведения торгов. В таком случае участник единовременно выплачивает стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, а размер арендных платежей устанавливается в соответствии с Постановлением Воронежской городской думы. Если подано более одной заявки, то проводятся торги, предметом которых выступает размер годовой арендной платы. При этом договор аренды заключается бесплатно, а размер годовых арендных платежей определяется на торгах. Таким образом, в г. Воронеже существует два объекта оценки арендных прав — право на заключение договора аренды и начальный размер годовой арендной платы за земельный участок.

Основная проблема определения стоимости права на заключение договора аренды земельных участков в г. Воронеже — отсутствие соответствующих методик. Например, в г. Москве объектом оценки является право аренды земельного участка и существует соответствующая методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденная постановлением правительства Москвы от 13.11.2001 г. №1022-ПП.

Применение «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России №1022-р от 10.04.03, достаточно сложно, поскольку в них идет речь только об оценке стоимости права аренды, а не права на заключение договора аренды земельных участков. Во-вторых, они носят общий характер и не имеют четких указаний и практических примеров по процедуре проведения оценки стоимости арендных прав.

Анализ сложившийся практики позволил прийти к выводу о достаточной близости и взаимозависимости понятий права аренды и права на заключение договора аренды, поэтому указанные методические рекомендации, можно использовать для расчёта стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с методическими рекомендациями Минимущества России, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как правило, используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Как правило, оценивается право на заключение договора аренды незастроенных земельных участков, что обуславливает выбор методов оценки. Метод выделения применяется для оценки права на заключение договора аренды застроенных земельных участков, поэтому его использование в данной ситуации невозможно. Метод распределения также применяется для определения стоимости права аренды застроенных земельных участков. Метод капитализации дохода использовать проблематично, поскольку рыночная информация о сдаче в аренду земельных участков, как правило, отсутствует, а ставки арендной платы за участки, применяемые в г. Воронеже в настоящее время не являются рыночными, поскольку устанавливаются централизованно администрацией города.

Для оценки права на заключение договора аренды незастроенных земельных участков возможно применение метода остатка и метода предполагаемого использования. Основное отличие методов состоит в том, что в основе первого метода лежит модель прямой капитализации будущих доходов, а в основе второго — модель дисконтированных денежных потоков. Причем при использовании метода предполагаемого использования при расчете доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Также возможна оценка права аренды методом сравнения продаж, хотя возникают значительные трудности с поиском информации.

В качестве примера, рассмотрим расчет стоимости прав на заключение договоров аренды земельных участков, предназначенных для застройки многоэтажными жилыми домами, которая получила широкое распространение в российских городах.

Наиболее упоминаемым в литературе методом для этих целей является метод типовых инвестиционных контрактов. Данный метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом — собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором-арендатором земельного участка. Фактическая оплата покупки права на заключение договора аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. По мнению авторов, применение данного метода в практических целях не всегда обосновано, поскольку получение участка под строительство в любом случае предполагает передачу городу части построенных квартир. Поэтому если провести расчет таким способом и представить получившуюся сумму как стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, то произойдет двойной учет. По нашему мнению, более корректным представляется расчет методом предполагаемого использования.

В последнее время на рынке строительства в г. Воронеже широко используется схема строительства за счет привлечения средств дольщиков — будущих владельцев квартир. В соответствии с этой схемой предприниматель (девелопер) привлекает денежные средства дольщиков на ранних стадиях строительства с определенным дисконтом в счет оплаты будущих квартир в построенном здании. Он использует эти средства для строительства дома.

По окончании строительства квартиры в этом здании переходят в собственность дольщиков. Данная схема привлечения заемных денежных средств, по сути, отличается от классической схемы, когда девелопер привлекает заемный капитал в полном объеме на начальной стадии, а затем возвращает его частями в процессе использования построенного доходного объекта.

Привлечение заемных средств по схеме долевого строительства эквивалентна схеме кредита, при которой в процессе использования кредитных ресурсов не выплачиваются проценты, и не погашается основная сумма.

Зная время строительства r и норму отдачи на средства дольщиков Y , можно рассчитать в процентном выражении дисконт Δ в соответствии с которым идет привлечение денег дольщиков 1 :

В данном случае оценивается право на заключение договора аренды в целях строительства на земельном участке жилого дома и последующей продажи квартир по рыночной цене.

Данное право является определенным имущественным правом на объект недвижимости — земельный участок, обладает вполне конкретной рыночной стоимостью. Используя приведенную выше формулу, можно предложить следующую достаточно простую схему оценки рыночной стоимости Vo права на заключение договора аренды земельного участка под строительство жилого дома:

Vi — стоимость площадей по окончании строительства здания,

mq — количество привлеченных дольщиков в q -м периоде,

Еq — затраты инвестора в q -м периоде.

Рассмотрим пример расчета стоимости права на заключение договора аренды земельного участка площадью 800 кв.м., предназначенного для строительства многоэтажного жилого дома, по адресу г. Воронеж, ул. Героев Сибиряков.

Исходя из Акта отвода земельного участка, на земельном участке предполагается строительство 14-ти этажного кирпичного жилого дома площадью 5 000 кв. м. Срок проектирования принят равным 0,5 года. Срок строительства в соответствии со СНиП 1.04.03-85 составляет 1 год.

По данным журнала ведущих строительных компаний г. Воронежа, средняя стоимость строительства 1 кв.м. общей площади в жилых домах г. Воронежа по состоянию на 20.02.2004 г. не превышает 1 000 руб. без НДС. Поскольку предполагается строительство типового здания, то затраты на разработку проекта принимаются от 1 до 3% от стоимости строительно-монтажных работ. В данном случае примем данные затраты по среднему на уровне 2%.

Читать еще:  Ппвс 1 трудовое право

По окончании строительства застройщик также обязан перечислить местному органу самоуправления 8,55% от объектной стоимости строительства жилого дома на развитие инфраструктуры города или выполнить под контролем городских уполномоченных организаций работы по обустройству инженерных сетей, сооружений, благоустройства по техническим условиям за пределами предоставляемого участка с безвозмездной передачей их в муниципальную собственность в качестве градостроительного обременения участка застройки.

Помимо вышеуказанных расходов, застройщик обязан передать в муниципальную собственность 8,55 % построенного жилья, а также самостоятельно получить технические условия на подключение инженерных коммуникаций, затраты на которые, согласно Постановлению администрации г. Воронежа от 23.05.2002 г. №98-I не должны превышать 5% от сметной стоимости строительства.

Также еще до момента, как здание начнет приносить доход, застройщик обязан вносить плату за землю, которая рассчитывается по формуле:

A = Аст.баз х Кг.ц. Кв.д. х S

А — годовая арендная плата, руб.;

Аст.баз — базовая ставка годовой арендной платы, руб./кв.м.;

Кг.ц. — коэффициент градостроительной ценности;

Кв.д. — коэффициент вида деятельности;

S — площадь земельного участка, кв.м.

Базовая ставка годовой арендной платы на дату оценки в соответствии с Постановлением Воронежской городской думы от 04.02.2004 г. №8-I составляет 15,06 руб. за кв.м. в год.

Коэффициент градостроительной ценности принимается в соответствии с Постановлением Воронежской городской думы «О регулировании субъектов градостроительной деятельности» от 23.05.2003 г. № 98-I исходя из номера участка, который, в свою очередь, определяется исходя из карт комплексной экономической оценки земли АООТ ВПИ «Воронежпроект».

Коэффициент вида деятельности определяется исходя из вида деятельности и этапа жизненного цикла (проектирование, строительство (реконструкция), эксплуатация) строительного проекта на основе Постановления Воронежской городской думы от 21.05.2003 г. №66-I.

Расчет годовой арендной платы за земельный участок представлен ниже в таблице 1.

Оценка ставки аренды для заключения арендного договора

Что такое «ставка аренды»

В отношении объекта недвижимости можно определять не только рыночную стоимость права собственности, но и стоимость других прав, например, стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимого имущества в течение определенного периода времени. Это основные права, которые передаются по договору аренды недвижимости. Стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимости в течение одного года, исчисленная за 1 кв.м. общей площади рассматриваемого объекта, обычно называют ставкой аренды.

Когда нужна оценка арендной ставки

Подавляющее большинство случаев, когда требуется провести оценку ставки аренды – это ситуации сдачи в аренду (продления договора аренды) федеральной или муниципальной недвижимости, поскольку в этих случаях проведение независимой оценки является обязательным в силу закона 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, оценка ставки аренды часто требуется в случаях заключения арендного договора между двумя аффилированными лицами для подтверждения рыночного характера сделки.

Отчет об оценке ставки аренды: требования и особенности

Отчеты об оценке арендной ставки по государственной и муниципальной собственности безусловно должны соответствовать всем требованиям закона 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и следующим федеральным стандартам оценки:

Но помимо общих требований, сформулированных в указанных выше нормативных документах, отчет об оценке ставки аренды должен содержать и другие важные моменты, касающиеся объекта оценки, характера его использования и состава имущественных прав.

Начнем с формулировок в описании объекта оценки. В качестве объекта оценки в отчете должно быть указано не просто «арендная ставка», а «право временного владения и пользования объектом недвижимости в течение платежного периода на условиях, указанных в договоре аренды». Платежный период по основной массе договоров аренды обычно составляет 1 месяц, но в некоторых случаях может быть и другим – например, 1 квартал или 1 год.

Подчеркнем, что оценка арендной ставки не может проводиться в отрыве от условий конкретного договора аренды (или его проекта). Если условия аренды пока не определены (нет ни договора аренды, ни его проекта), то оценщик должен сделать обоснованные предположения о том, на каких условиях объект будет сдан в аренду (как правило, это превалирующие в данный момент стандартные рыночные условия) и определять ставку аренды исходя их этих предположений.

В отчете об оценке должны быть указаны все существенные условия аренды (фактические или предполагаемые), которые оказывают влияние на ставку арендной платы. К таким условиям относятся:

  • общая продолжительность действия договора (срок аренды);
  • платежный период по договору;
  • условия и периодичность пересмотра арендной ставки;
  • условия использования объекта аренды в вечернее и ночное время;
  • условия расходования электроэнергии и тепла;
  • условия учета расходов на ремонт объекта аренды, понесенных арендатором;
  • меры дополнительного экономического стимулирования арендатора;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • условия регистрации арендного договора (подлежит или не подлежит регистрации).

В итоге, корректное описание объекта оценки должно иметь примерно следующий вид: «право временного владения и пользования объектом недвижимости (указать идентификационные данные объекта) в течение платежного периода — 1 месяц, на следующих условиях: (перечислить существенные условия арендного договора)».

Следующий важный момент при оценке арендной ставки – это выбор подходов и методов для расчета рыночной стоимости аренды. Как известно, федеральные стандарты оценки требуют проводить расчеты либо всеми тремя оценочными подходами, либо обосновать отказ от использования определенных подходов. Оценка ставки аренды – это как раз такой случай, когда оценку следует проводить только одним подходом – сравнительным. В данном случае, применение методов доходного и затратного подходов приведет скорее к искажению величины итоговой стоимости ставки аренды, нежели к ее уточнению.

В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнительного анализа продаж. При применении этого метода, собирается информация об аналогичных объектах недвижимости, которые по состоянию на дату оценки представлены на рынке для сдачи в аренду. Поскольку абсолютно одинаковых объектов просто не существует, то все выбранные аналоги будут иметь некоторые отличия от объекта оценки и при расчете арендной ставки эти отличия должны быть учтены.

Как правильно учесть эти отличия? Классический способ – это ввести соответствующие корректировки. Проблема применения этого классического способа заключается в том, что согласно федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 все количественные поправки, применяемые при оценке, должны быть обоснованы. Обоснование большого количества поправок по различным параметрам сравнения может оказаться трудновыполнимой задачей. В данном случае, лучше всего воспользоваться так называемой техникой качественного сравнения цен, при которой оценщик не вносит количественных поправок, а лишь упорядочивает аналоги, исходя из их качественной близости к объекту оценки. Подробное описание этого метода можно найти в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

Итак, мы рассмотрели основные моменты, на которые следует обращать внимание при составлении и проверке отчета об оценке арендной ставки. В заключение еще раз напомним, что все основные требования к процедуре оценки изложены в законе 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартах оценки ФСО 1-3, 7.

Особенности оценки недвижимости при аренде

Один из наиболее ценных активов для многих граждан – недвижимость. Она также чаще всего сдается в аренду. Если в сделке не участвует муниципальное или государственное имущество, владелец вправе сам установить размер платы или обратиться за помощью к специалистам. Однако, согласно нормам законодательства РФ, если объект является муниципальной или государственной собственностью, оценка недвижимости при аренде – обязательное мероприятие, проводимое с участием независимого эксперта.

Что такое оценка недвижимости

Оценивание недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, при котором следует учитывать характеристики, особенности и условия содержания объекта. Он может включать определение стоимости объекта или отдельных прав на него: права собственности, аренды, пользования и прочих.

Реальную стоимость недвижимости могут установить только специалисты, обладающие профессиональными навыками оценки имущества и имеющие право на подобную деятельность.

Институт оценки в России регулирует Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – ФЗ № 135). Нормы закона определяют:

  • суть оценочной деятельности;
  • круг лиц, имеющих право проводить оценку недвижимости;
  • требования и правила оценки;
  • случаи, предусматривающие необходимость определения стоимости.

Узнайте подробнее, по каким правилам осуществляется оценка недвижимости.

Для чего нужна оценка аренды недвижимости

Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:

  • для принятия управленческих решений;
  • в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
  • при оценке функционирующего бизнеса или организации;
  • для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.

Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.

Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:

  • передачи объекта в залог (ипотека);
  • определения арендной ставки;
  • переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
  • совершения сделки купли-продажи;
  • формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
  • разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.
Читать еще:  Постановление правительства об электроэнергетике

Кто может оценить право аренды объекта

Оценивает имущество и составляет отчет о процедуре оценщик – специалист, профессиональная деятельность которого заключается в определении стоимости нематериальных и материальных объектов.

Профессиональные оценщики – это физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Обязательным условием для них является страхование ответственности в соответствии с требованиями законодательства в сфере оценочной деятельности. При проведении оценочных мероприятий они используют специальные правила и методики.

Деятельность оценщиков основывается на нормах ФЗ № 135, регулируется государством и Национальным советом по оценочной деятельности.

Специалисты оказывают услугу на основании договора, который должен содержать:

  • цель проведения оценки;
  • тип объекта;
  • вид определяемой стоимости;
  • размер вознаграждения;
  • сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Какая недвижимость оценивается для аренды

Объектами оценки могут выступать:

  • здания административного и офисного назначения;
  • промышленная и коммерческая недвижимость;
  • помещения жилого и нежилого назначения;
  • незавершенное строительство;
  • земельные наделы и прочее.

Под оценкой объекта подразумевается определение стоимости конкретного права на помещение, здание или земельный участок. В рыночном обороте наиболее часто встречаются права:

  • аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
  • владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
  • собственности.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ , арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Особенности оценки права аренды земли

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

  • договора аренды;
  • кадастрового плана земельного надела;
  • данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
  • сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
  • паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Цели оценки права аренды земли

Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей. К наиболее распространенным основаниям относится:

  • покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
  • получение кредита, когда земля выступает залогом;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • необходимость принятия инвестиционных решений;
  • оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
  • судебные разбирательства.

Подходы к оценке стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов. Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

  1. Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
  2. Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
  3. Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.

Методы оценки права аренды

В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:

  • сравнения продаж,
  • распределения,
  • выделения.

Доходный подход характеризуется методами:

  • капитализации продаж,
  • предполагаемого использования,
  • остатка.

При затратном подходе используются методы выделения и остатка.

Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

  • вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
  • назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
  • оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
  • вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
  • применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

  • данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • основания для получения права аренды;
  • правомочия арендатора;
  • сроки аренды;
  • размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Выводы

Оценка недвижимости при предоставлении ее в аренду – важная составляющая определения справедливой арендной платы. Процедуру проводят независимые оценщики согласно требованиям законодательства РФ. При оценке применяются подходы и методы, соответствующие целям исследования.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Оценка ставки аренды для заключения арендного договора

Что такое «ставка аренды»

В отношении объекта недвижимости можно определять не только рыночную стоимость права собственности, но и стоимость других прав, например, стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимого имущества в течение определенного периода времени. Это основные права, которые передаются по договору аренды недвижимости. Стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимости в течение одного года, исчисленная за 1 кв.м. общей площади рассматриваемого объекта, обычно называют ставкой аренды.

Когда нужна оценка арендной ставки

Подавляющее большинство случаев, когда требуется провести оценку ставки аренды – это ситуации сдачи в аренду (продления договора аренды) федеральной или муниципальной недвижимости, поскольку в этих случаях проведение независимой оценки является обязательным в силу закона 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, оценка ставки аренды часто требуется в случаях заключения арендного договора между двумя аффилированными лицами для подтверждения рыночного характера сделки.

Отчет об оценке ставки аренды: требования и особенности

Отчеты об оценке арендной ставки по государственной и муниципальной собственности безусловно должны соответствовать всем требованиям закона 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и следующим федеральным стандартам оценки:

Но помимо общих требований, сформулированных в указанных выше нормативных документах, отчет об оценке ставки аренды должен содержать и другие важные моменты, касающиеся объекта оценки, характера его использования и состава имущественных прав.

Начнем с формулировок в описании объекта оценки. В качестве объекта оценки в отчете должно быть указано не просто «арендная ставка», а «право временного владения и пользования объектом недвижимости в течение платежного периода на условиях, указанных в договоре аренды». Платежный период по основной массе договоров аренды обычно составляет 1 месяц, но в некоторых случаях может быть и другим – например, 1 квартал или 1 год.

Подчеркнем, что оценка арендной ставки не может проводиться в отрыве от условий конкретного договора аренды (или его проекта). Если условия аренды пока не определены (нет ни договора аренды, ни его проекта), то оценщик должен сделать обоснованные предположения о том, на каких условиях объект будет сдан в аренду (как правило, это превалирующие в данный момент стандартные рыночные условия) и определять ставку аренды исходя их этих предположений.

В отчете об оценке должны быть указаны все существенные условия аренды (фактические или предполагаемые), которые оказывают влияние на ставку арендной платы. К таким условиям относятся:

  • общая продолжительность действия договора (срок аренды);
  • платежный период по договору;
  • условия и периодичность пересмотра арендной ставки;
  • условия использования объекта аренды в вечернее и ночное время;
  • условия расходования электроэнергии и тепла;
  • условия учета расходов на ремонт объекта аренды, понесенных арендатором;
  • меры дополнительного экономического стимулирования арендатора;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • условия регистрации арендного договора (подлежит или не подлежит регистрации).

В итоге, корректное описание объекта оценки должно иметь примерно следующий вид: «право временного владения и пользования объектом недвижимости (указать идентификационные данные объекта) в течение платежного периода — 1 месяц, на следующих условиях: (перечислить существенные условия арендного договора)».

Следующий важный момент при оценке арендной ставки – это выбор подходов и методов для расчета рыночной стоимости аренды. Как известно, федеральные стандарты оценки требуют проводить расчеты либо всеми тремя оценочными подходами, либо обосновать отказ от использования определенных подходов. Оценка ставки аренды – это как раз такой случай, когда оценку следует проводить только одним подходом – сравнительным. В данном случае, применение методов доходного и затратного подходов приведет скорее к искажению величины итоговой стоимости ставки аренды, нежели к ее уточнению.

Читать еще:  Работодатель имеет право отстранить от работы

В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнительного анализа продаж. При применении этого метода, собирается информация об аналогичных объектах недвижимости, которые по состоянию на дату оценки представлены на рынке для сдачи в аренду. Поскольку абсолютно одинаковых объектов просто не существует, то все выбранные аналоги будут иметь некоторые отличия от объекта оценки и при расчете арендной ставки эти отличия должны быть учтены.

Как правильно учесть эти отличия? Классический способ – это ввести соответствующие корректировки. Проблема применения этого классического способа заключается в том, что согласно федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 все количественные поправки, применяемые при оценке, должны быть обоснованы. Обоснование большого количества поправок по различным параметрам сравнения может оказаться трудновыполнимой задачей. В данном случае, лучше всего воспользоваться так называемой техникой качественного сравнения цен, при которой оценщик не вносит количественных поправок, а лишь упорядочивает аналоги, исходя из их качественной близости к объекту оценки. Подробное описание этого метода можно найти в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

Итак, мы рассмотрели основные моменты, на которые следует обращать внимание при составлении и проверке отчета об оценке арендной ставки. В заключение еще раз напомним, что все основные требования к процедуре оценки изложены в законе 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартах оценки ФСО 1-3, 7.

Покупаем и переуступаем права на аренду земли

Как учесть в налоговых расходах плату за право заключения договора аренды земельного участка и кто платит с нее НДС

Многие компании берут в аренду земельные участки — под строительство, размещение других объектов и т. д. Но иногда еще до заключения договора за само право его заключить приходится уплачивать отдельный платеж. Может ли арендатор учесть подобный платеж в расходах? Платится ли тут НДС и что с его вычетом? И что отразить в учете, если вы не покупаете, а, наоборот, перепродаете право аренды другому лицу.

Как учесть приобретенное право на заключение договора аренды земли

Плату за приобретение права на заключение договора аренды земельных участков можно учитывать в расходах независимо от того, какой участок будет в дальнейшем арендован — находящийся в государственной (муниципальной) собственности или частной — у компании или даже у гражданина. Никаких ограничений на этот счет в НК РФ нет. Единственное условие — в итоге должен быть заключен договор аренды. Если такого договора не будет (вы сами отказались его заключить, получили отказ в его госрегистрации), то учесть расходы на приобретение права аренды будет нельз я ст. 264.1 НК РФ; Письмо Минфина от 29.04.2008 № 03-03-06/1/298 .

Если вы намерены заключить не договор аренды, а договор субаренды и платите за это право арендатору, то расход тоже можно учест ь Письмо Минфина от 11.11.2011 № 03-03-06/1/749 .

Порядок списания стоимости права зависит от срока действия договора аренды (субаренды ) пп. 3, 4 ст. 264.1 НК РФ :

  • он будет заключен на срок менее 1 года (то есть не подлежит госрегистрации), то такие расходы списываются равномерно в течение срока действия договора. Соответственно, начинать списывать расходы вы можете в месяце подписания договора;
  • договор заключен на срок 1 год и более, то он подлежит обязательной госрегистраци и п. 2 ст. 609 ГК РФ; п. 2 ст. 26 ЗК РФ . И начинать списывать стоимость права на заключение договора вы можете с месяца, в котором были поданы документы на госрегистрацию договора (у вас должна быть расписка Росреестра в получении документов ) подп. 2 п. 3, п. 4 ст. 264.1 НК РФ . Списывать стоимость права на прочие расходы можно:
  • равномерно в течение не менее 5 лет (точный срок пропишите в учетной политике);
  • ежегодно в размере не свыше 30% налоговой базы предыдущего года, до полного признания всей суммы платы.

Соответственно, если ваша компания убыточная, то предпочтителен второй вариант, дабы еще больше не увеличивать убыток и не привлекать лишнее внимание налоговиков. А если компания прибыльная, то лучше посчитать, какой именно вариант даст вам оптимальный размер налоговой базы на выходе.

Если вы арендуете земельный участок под строительство объекта, то можете списывать расходы на приобретение права на заключение такого договора точно в таком же порядке. Но можете и включить стоимость права в первоначальную стоимость строящегося объекта по аналогии с собственно арендной платой. Напомним, что арендную плату за период строительства налоговики и Минфин как раз требуют учитывать в составе первоначальной стоимост и Письма Минфина от 11.11.2011 № 03-03-06/1/749; УФНС по г. Москве от 10.07.2008 № 20-12/065288 .

А что с НДС при покупке таких прав? По мнению Минфина, продажа права на заключение договора аренды облагается НДС в общем порядке — налоговой базой тут является стоимость права без учета налог а ст. 154, п. 5 ст. 155 НК РФ; Письмо Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21 . Поэтому если счет-фактура был вам выставлен и вы арендуете землю для совершения облагаемых операций, то вы можете принять налог к вычет у п. 1 ст. 172 НК РФ; Письмо Минфина от 04.03.2009 № 03-07-11/51 .

Обратите внимание, что если за право заключения договора вы платите органу власти, то именно он и должен платить НДС.

Вы в данной ситуации налоговым агентом не являетесь. Если же орган власти указал в договоре, что вы должны удержать и уплатить НДС, то принять к вычету этот НДС будет проблематичн о Постановление ФАС ЗСО от 09.11.2011 № А70-218/2011 .

Перекупаем право аренды у арендатора

Если нужный вам участок уже находится в аренде, то договариваться о выкупе права на него нужно с арендатором. То есть вы можете заключить с ним соглашение о перенайме и заплатить за такой перенаем.

По мнению Минфина, плату за перенаем учитывать в расходах нельзя, так как право на заключение договора аренды вы не приобретаете: он уже заключен между собственником участка и бывшим арендаторо м Письмо Минфина от 12.11.2010 № 03-03-06/1/710 . Однако такую плату можно учесть по другому основанию — в качестве прочего обоснованного расход а подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ . Ведь для другой стороны этой сделки — бывшего арендодателя — Минфин признает перепродажу права аренды реализацией имущественного права. И требует платить налог и Письма Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21, от 22.02.2011 № 03-11-11/41 . А значит, для вас это будет именно расход на приобретение имущественного права. Хотя специалисты Минфина видят тут риски в возможности экономического обоснования такого расхода.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем ) п. 2 ст. 615 ГК РФ . При этом к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, а следовательно, учитываемым при исчислении налога на прибыль, относятся арендные платежи за арендуемое имуществ о подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ . И расходы на приобретение права аренды имущества в указанном пункте не поименованы. Плата за приобретение права аренды НК РФ предусмотрена только в отношении земельных участков и только при условии заключения договора аренды.

Если организация примет решение включить в состав расходов суммы оплаты за право аренды имущества при его перенайме (в том числе и земельных участков), прежде всего ей необходимо будет доказать экономическую обоснованность таких расходов. При этом утверждать с уверенностью, что в рассматриваемой ситуации у налоговых органов не возникнет претензий к налогоплательщику, невозможн о ” .

Так что вам нужно запастись очень убедительными аргументами в пользу перенайма именно этого участка, а не аренды свободного. И тогда, возможно, налоговики плату за перенаем из расходов исключать не будут.

Что касается НДС, то кратко повторим наши выводы: бывший арендатор должен начислить НДС на стоимость переуступаемого права аренды, а вы вправе на основании его счета-фактуры принять налог к вычет у п. 1 ст. 172 НК РФ; Письма Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21, от 04.03.2009 № 03-07-11/51 .

Сами перепродаем право аренды

С НДС в такой ситуации мы уже разобрались — его обязательно нужно будет начислить исходя из стоимости реализуемого права на заключение договора. А вот с налогом на прибыль ситуация такова:

  • вы включаете в доходы стоимость реализованного имущественного прав а Письма УФНС по г. Москве от 30.11.2009 № 20-14/2/125274@; Минфина от 22.02.2011 № 03-11-11/41 ;
  • при этом вы можете учесть в расходах еще не списанную стоимость права, уплаченную вашему арендодател ю подп. 2.1 п. 1 ст. 268, п. 5 ст. 252 НК РФ . Оснований продолжать ее списание в особом порядке уже нет, так как из арендных правоотношений вы выбыли. Кстати, так же думает и Минфи н Письмо Минфина от 05.07.2012 № 03-03-06/2/75 . И еще, если у вас в итоге образуется налоговый убыток по этой сделке, вы вправе учесть его в целях налогообложени я п. 2 ст. 268 НК РФ .
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector