Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

214 фз уступка права требования

Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве

Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве

Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав. Такая уступка имеет ряд особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

Закон выдвигает следующие требования к уступке прав. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Поскольку личность участника долевого строительства (далее также — дольщик) для застройщика существенного значения не имеет, получать согласие застройщика на уступку прав кредитор не обязан (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Однако в том случае, когда первоначальный кредитор не внес в полном размере денежные средства, подлежащих уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ), он может уступить свое право требования к застройщику только путем перевода прав и обязанностей по договору на нового кредитора, что требует согласия застройщика, поскольку такая сделка включает в себя, помимо уступки прав требования, также перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ)*(1).

Без уплаты цены договора требование к застройщику о передаче квартиры не может быть реализовано. Поэтому цедент, заключивший соглашение об уступке права на приобретение объекта долевого строительства с нарушением требования о полной уплате цены договора или о переводе долга на цессионария, несет ответственность перед цессионарием за неисполнение своего обязательства по договору цессии вследствие невозможности передать действительное право (ст. 390 ГК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 19.01.2012 N Ф06-11733/11).

Более того, возмездная уступка гражданину прав требований по договору участия в долевом строительстве, совершенная с нарушением ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ (например, при отсутствии со стороны цедента полной уплаты цены договора и перевода долга на цессионария), по мнению некоторых судов является основанием для привлечения цедента к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ как лица, не обладающего статусом застройщика, которое привлекло денежные средства гражданина для строительства объекта недвижимости в нарушение порядка, предусмотренного Законом N 214-ФЗ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 N Ф08-7304/12).

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). При этом на договор участия в долевом строительстве и на соглашение об уступке прав по этому договору распространяется общее правило п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Незаключенный договор прав и обязанностей для третьих лиц не порождает, следовательно, и соглашение об уступке прав, основанное на незарегистрированном договоре участия в долевом строительстве, не может повлечь за собой возникновение у цессионария прав (требований) по отношению к застройщику (постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2012 N Ф09-11083/12). Заключение договора цессии при таких обстоятельствах может быть основанием для возложения на цедента ответственности по правилам ст. 390 ГК РФ (постановление Двенадцатого ААС от 09.11.2012 N 12АП-7339/12).

К аналогичным последствиям может привести уклонение цедента от совершения действий, направленных на государственную регистрацию уступки прав требований. В частности, это может быть основанием для заявления цессионарием в судебном порядке требования о возврате исполненного им по договору цессии (определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 05.08.2010 N 33-23553).

При уклонении цедента от действий, необходимых для государственной регистрации договора, цессионарий может защитить свои права путем обращения в суд с исковым требованием о регистрации сделки цессии (п. 2 ст. 165 ГК РФ, постановление Восьмого ААС от 09.08.2012 N 08АП-4469/12).

По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 384 ГК РФ). Это означает, в частности, что к новому кредитору по договору участия в долевом строительстве с момента перехода права требования о передаче ему объекта недвижимости переходят также все права участника долевого строительства, например, право требовать уплаты неустойки в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. Право на применение к должнику мер ответственности за просрочку исполнения обязательства возникает у цессионария независимо от того, был ли он уведомлен о просрочке должника при заключении договора уступки (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, п. 1 раздела «Судебная коллегия по гражданским делам» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015), определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 5-КГ15-156, постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.10.2012 N Ф03-3956/12).

Закон N 214-ФЗ не содержит специальных требований к форме и существенным условиям договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве. Следовательно, к форме такого договора применяются общие правила о форме договора цессии, иными словами, по общему правилу он должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Существенным для этого вида договора, как и для любого договора цессии, является условие о его предмете — конкретном обязательстве, из которого возникло уступаемое право (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 432 ГК РФ). Как свидетельствует правоприменительная практика, обязательство может быть определено путем указания в договоре цессии на реквизиты договора участия в долевом строительстве, права требования по которому уступаются (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.06.2011 N Ф04-2139/11).

В договоре участия в долевом строительстве на стороне дольщика могут участвовать несколько лиц, поскольку законом такая возможность не ограничена. В этом случае необходимо иметь в виду, что уступка прав по такому договору одним из дольщиков возможна, если предмет договора является делимым (п. 3 ст. 384 ГК РФ), в частности, если в договоре участия в долевом строительстве сторонами согласован размер долей в праве собственности на недвижимое имущество, которые приобретут дольщики после завершения строительства (постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.10.2010 N Ф03-7577/2010). При этом закон не требует от цедента получать согласие других дольщиков на уступку принадлежащих ему прав по договору участия в долевом строительстве. Однако правоприменительная практика по этому вопросу еще не сложилась.

Читать еще:  Разрешительное письмо от правообладателя

*(1) При этом необходимо учитывать общие правила предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренные ст. 157.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013).

Переуступка прав по договору долевого строительства в рамках ФЗ № 214

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение жилплощади на этапе возведения является выгодным инвестированием. Между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия (ДДУ), который проходит госрегистрацию в Росреестре. В рамках данного соглашения участник строительства вправе переуступить свое право требования третьему лицу.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке права требования по договору долевого участия в зависимости от продавца делятся на два типа:

  • объект принадлежит гражданину;
  • будущая квартира оформлена на юр. лицо.

Если владелец – физическое лицо, то между ним и застройщиком может быть заключен только ДДУ в рамках ФЗ № 214. Предварительный договор долевого участия официально не считается документом, подтверждающим владение объектом, поэтому по такому соглашению передача не возможна.

Если будущий собственник недвижимости – организация, то между ней и строительной компанией могут заключаться различные формы договоренностей;

  • ДДУ;
  • инвестиционное соглашение;
  • контракт взаимозачета.

Как правило, инвестиционное соглашение или контракт взаимозачета заключается между девелопером и подрядчиком. По ним также может проводиться уступка. При этом риски покупателя возрастают.

Это связано со следующими причинами:

  • права подрядчика в отношении конкретной жилплощади определены не четко;
  • иные договора, кроме долевого участия, не подлежат госрегистрации в Росреестре;
  • исполнитель может не выполнить обязательства перед застройщиком, в таком случае его собственность на квартиру будет оспорена.

Важно знать: Из-за отсутствия регистрации в Росреестре недобросовестный подрядчик может провести уступку нескольким гражданам.

Уступка

Переуступка осуществляется в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 214. Для передачи требования необходимо одновременное соблюдение следующих условий:

  • выплачена полная стоимость квартиры, или объект передается вместе с долгом;
  • еще не подписан передаточный акт на жилплощадь;
  • сделка подлежит обязательной регистрации в регпалате.

Помимо 214 ФЗ, переуступка прав по ДДУ регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Прежний дольщик несет ответственность перед правоприобретателем только за действительность передаваемых прав. Он не отвечает за своевременность исполнения обязательств девелопером.

Передача права требования не является основанием для внесения изменений в ДДУ. Уступка лишь меняет сторону в обязательстве. Поэтому новый собственник получает квартиру, в соответствии со всеми условиями заключенного соглашения.

К новому владельцу переходят не только права, но и обязанности. Например, если прежний дольщик имеет задолженность перед застройщиком по уплате стоимости жилплощади, то долг переводится на нового хозяина, с письменного согласия девелопера.

Полезно: Перед заключением соглашения о переуступки новому дольщику необходимо запросить у девелопера акт сверки расчетов с предыдущим владельцем. В документе будут отражены задолженности по оплате стоимости жилья.

Если дом введен в эксплуатацию и между дольщиком и строительной фирмой подписан приемо-передаточный акт, но квартира еще не оформлена в собственности, то заключить переуступку прав по договору долевого строительства нельзя. В таком случае оформляется обычная купля-продажа.

Последовательность действий

Чтобы осуществить передачу прав необходимо выполнить следующие действия:

  • заключить ДДУ с девелопером;
  • зарегистрировать его в Росреестре;
  • оплатить стоимость недвижимости;
  • найти правоприобретателя;
  • оформить соглашение;
  • уведомить строительную компанию;
  • пройти госрегистрацию в регпалате.

Цена объекта между прежним и новым дольщиком определяется самостоятельно. Строительная компания не вправе изменять стоимость или иные договоренности между сторонами.

Согласование с застройщиком

В законе не прописано четкое требование о необходимости уведомления строительной компании о смене дольщика. Такое условие может быть предусмотрено в ДДУ.

Застройщик может отказать в согласовании уступки, а также попросить за разрешение уплатить ему определенную сумму денег. Такие действия девелопера являются вполне законными.

Справка: Даже если в ДДУ не предусмотрено обязательное уведомление строительной фирмы, покупателю следует направить письмо о смене дольщика. В противном случае он может лишиться возможности требовать с девелопера неустойку за срыв срока строительства.

Документы

Чтобы переуступка договора долевого участия в строительстве вступила в законную силу, необходимо зарегистрировать ее в Росреестре. Для этого необходимо представить следующие документы:

  • зарегистрированный ДДУ;
  • договор переуступки;
  • письменное согласие застройщика;
  • справка об оплате полной стоимости недвижимости;
  • нотариально удостоверенное разрешение второго супруга, если имущество куплено в браке;
  • согласие опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние лица;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • иная документация.

В числе прочих документов может быть представлена доверенность, если вместо собственника в госорган обращается уполномоченное лицо, кредитный контракт, если жилье покупалось с привлечением заемных средств, и другие бумаги.

Если изначально на объект недвижимости оформлена ипотека, то необходимо согласовать сделку с залогодержателем, то есть банком.

Внимание: Госпошлина за регистрационные действия определяется в соответствии со статьей 333.33 НК РФ и составляет 2 000 рублей для физических лиц.

Договор уступки

Соглашение о переходе прав заключается в письменной форме. Нотариальное удостоверение документа не требуется.

В договоре уступки указывается:

  • реквизиты сторон (ФИО, адрес, данные паспорта);
  • описание характеристик квартиры;
  • стоимость жилплощади и порядок расчетов;
  • обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий сделки.

В конце ставятся подписи продавца и покупателя, а также отметка о согласовании с застройщиком.

Налогообложение

После получения средств от покупателя у продавца возникает обязанность по уплате НДФЛ в размере 13%. Налог платится не со всей стоимости сделки, а с разницы между первоначальной ценой, указанной в ДДУ, и стоимостью по договору уступки.

Интересно: Если цена покупки и продажи совпадает, то обязанность по уплате налога не возникает. При этом гражданину все равно необходимо подать декларацию 3-НДФЛ.

На что обратить внимание покупателю

Заключение соглашения переуступки сопряжено с большими рисками, чем оформление участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком. Это связано с законностью прав требования на жилплощадь и возможным мошенничеством со стороны продавца.

Чтобы себя обезопасить, покупателю следует проверить:

  • факт регистрации в Росреестре;
  • наличие оплаты за жилье;
  • документацию продавца;
  • текущее состояние строительства;
  • репутацию и документы застройщика.

Иногда граждане продают квартиры по переуступки при срыве или затягивании сроков строительных работ. В таком случае покупателю нужно быть осторожным, чтобы не нарваться на долгострой.

Если покупатель уступки захочет расторгнуть ДДУ с девелопером, то ему будет возвращена только та часть средств, которая обозначена в контракте долевого участия, а не в соглашении уступки.

Читать еще:  Постановление правительства рф 7

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

214 фз уступка права требования

— Взыскание неустойки без предоплаты
— Споры с застройщиками
— Сопровождение сделок по ДДУ

О нас

Услуги

Статьи

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Образец договора цессии уступки права требования неустойки по 214 ФЗ ДДУ

ДОГОВОР уступки права требования

по Договору участия в долевом строительстве.

г. Москва « » ___________ 2018 г.

Гражданин (-ка) РФ ___________________(-ая) в дальнейшем «Цедент» с одной стороны, и Индивидуальный Предприниматель Силкин Алексей Александрович, именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона» заключили настоящий договор о нижеследующем:

Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования (в том числе – судебного) неустойки (пени), предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и штрафной санкции, предусмотренной п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Читать еще:  Уступка монопольного права

Данное право возникло у Цедента в связи с нарушением ООО ______________ (ИНН ___________, ОГРН __________) обязательств по Договору № _______ участия в долевом строительстве от____________г (далее – «Договор долевого участия»), заключенного между Общество с ограниченной ответственностью ___________ (ИНН ________, ОГРН _________) (далее – «Застройщик») и _____________. (далее – «Участник долевого строительства»).

Предметом Договора долевого участия являлось строительство сборно-монолитного каркасного 12-ти этажного 1-секционного жилого дома корпус 1 по строительному адресу: Московская область, __________________________и передача Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства со следующими характеристиками: однокомнатная квартира, условный номер ___ номер на площадке — 2, проектной площадью _______, расположенную на 4 этаже Многоквартирного дома (далее – «квартира»).

В соответствии с п.1.7 Договора долевого участия срок передачи Объекта долевого участия – не позднее ___________года, таким образом, крайний срок передачи Объекта долевого строительства – ______________г

Акт приема-передачи квартиры к Договору долевого участия был подписан 23 мая 2016г, тем самым обязательство Застройщика в части передачи объекта долевого строительства было исполнено с нарушением срока, установленного пунктом 1.7 Договора долевого участия.

Цена, в соответствии с п. 2.1 Договора участия составляет _______ (_______________ рублей 00 копеек.)

Право требования уступается в части нарушения сроков передачи квартиры за период с 01.01.2016 по 23.05.2016 (Просрочка 143 дней) в общем размере:

Неустойка _________ (_____________) рублей 30 коп. Штрафная санкция — в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом.

Цедент уступает Цессионарию право требования неустойки и штрафной санкции. Права владения, пользования, распоряжения объектом долевого строительства Цессионарию не передаются.

  1. Размер и порядок оплаты за уступаемое право требования согласуется сторонами в приложении № 1 к настоящему договору.
  2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов.
  3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
  4. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.
  5. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один экземпляр для Застройщика.

Статья 11 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Позиция Верховного суда РФ и иных государственных органов

В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.

Между застройщиком и Х. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому квартира подлежала передаче не позднее 31 августа 2012 г.

Х. полностью и в установленные договором сроки оплатила застройщику стоимость двухкомнатной квартиры.

На основании договора об уступке права требования от 25 апреля 2013 г. Х. уступила Ш. право требования к застройщику передачи в собственность указанного объекта недвижимости.

Квартира передана застройщиком представителю Ш. по истечении 193 дней после предусмотренной договором долевого строительства даты.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, пришел к выводу о том, что неустойка подлежит исчислению с 31 августа 2012 г., то есть с даты, определенной сторонами в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома и дополнительном соглашении к нему.

Изменяя решение суда первой инстанции в этой части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Ш. имеет право на взыскание неустойки с момента, когда к ней перешло право требования к застройщику передачи в собственность объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами суда апелляционной инстанции, отметив следующее.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню), размер которой установлен Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27 января 2015 г. N 2-КГ14-1)

Рекомендованный материал на нашем сайте

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector