Webbc.ru

Веб и кризис
11 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Происхождение денег при покупке квартиры

Нужно ли проверять покупателя квартиры: откуда деньги на покупку жилья

Практика проверки документов на недвижимость считается общепринятой. Покупателю не хочется остаться и без средств, и без квартиры, если сделка будет оспорена. У нотариусов есть все полномочия, чтобы проверить собственника и его квартиру: они запрашивают документы из ЕГРН, выписку из домовой книги, справки из диспансеров, проверяют основание перехода права собственности. В некоторых случаях проверяется даже кредитная история продавца.

Все нанимаемые специалисты по недвижимости прежде всего хотят убедиться в законности владения квартирой и добросовестности продавца. В свою очередь продавцы не всегда знают, что покупателя также нужно проверять и запрашивать у него документы. Для такой проверки может быть несколько причин, рассмотрим некоторые из них:

1. Статья 35 Семейного Кодекса (СКРФ) гласит, что для заключения одним из супругов сделки с общим имуществом, необходимо получить согласие второго. Если согласие не получено, то сделку можно оспорить в течение одного года с того момента, как супруг узнал о нарушенном праве. Таким образом, и у покупателя следует запросить согласие второго супруга. Если сделка проходит с сопровождением нотариуса, то согласие запрашивает он.

2. Покупатель, который приобретает недвижимость за деньги, полученные незаконным путем, может доставить продавцу серьезные проблемы. Собственнику следует внимательно присмотреться к покупателю. В идеале, нужно осуществлять сделки в паре с агентом по недвижимости, который не позволит злоумышленникам провернуть хитрую аферу.

3. Стоит задуматься, если покупатель предлагает нетипичные способы оплаты квартиры. Например, просит рассчитаться в валюте или говорит, что за него платит юридическое лицо. От подобных предложений лучше отказаться. О законных способах взаиморасчета мы уже писали статье «Как безопасней оплатить покупку квартиры: расчет между покупателем и продавцом».

4. Когда деньги вносятся на банковский счет, организация всегда спрашивает об их происхождении. Также и продавец вправе задать соответствующий вопрос покупателю, и он будет уместен, ведь от этого зависит законность сделки.

Часто недвижимость покупают для отмывания денег. Согласно статье 169 Гражданского Кодекса (ГКРФ), сделка, совершенная с целью, противоречащей основам правопорядка, признается недействительной. Любое имущество, полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, суд может изъять в пользу государства. В таком случае продавец останется и без денежных средств, и без квартиры. Неприятная ситуация, верно?

5. В соответствии с требованиями закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов» (115-ФЗ) расчеты по сделке могут быть приостановлены. Если право собственности уже перешло к покупателю, а он был замечен в сомнительных операциях, то продавца ждут неприятности. Поэтому всегда сохраняйте бдительность.

Как безопасно купить квартиру на черные доходы?

Работаю неофициально и подрабатываю на фрилансе, налоги не плачу. Активно коплю на квартиру, деньги частично держу на карте, чтобы капал процент, а остальное под матрасом.

Хотел было положить накопленные «миллиарды» в банк — так надежнее и проценты пригодятся. Но прочел в интернете, что потом при снятии средств банк может запросить документы о происхождении денег.

Предположим, я отказываюсь от вклада и по-прежнему прячу деньги под матрас. Затем, будучи официально безработным, приду с кучей наличных покупать квартиру. Не заинтересуются ли мной в этот момент?

Здравствуйте, Дмитрий. Вкратце так: выйти на вас налоговая может при любом варианте, что с банком, что без. Но банк хотя бы надежнее матраса сохранит деньги и принесет проценты.

Черные доходы и белый банк

Основной документ, на который опираются банки при контроле операций, — закон № 115- ФЗ о борьбе с отмыванием преступных доходов. Там есть закрытый перечень подозрительных манипуляций с деньгами на сумму от 600 000 рублей. Например:

  1. Покупка или продажа наличной иностранной валюты.
  2. Покупка ценных бумаг за наличные.
  3. Размещение денег во вклад на предъявителя либо во вклад в пользу третьего лица.
  4. Поступление денег из-за границы от анонимного отправителя.

Если просто внести деньги на вклад на свое имя, а потом снять их, то строго по закону контроля быть не должно — такой операции нет в списке сомнительных.

Но об открытии вклада в любом случае узнает налоговая инспекция: банк обязан сообщить. Правда, не о конкретной сумме, а о самом событии. Мол, такого-то числа такому-то человеку мы открыли вклад с таким-то номером.

Черные доходы и белая квартира

О покупке квартиры точно станет известно налоговой инспекции. Неважно, платили вы налом или безналом, взяли новостройку или вторичку. Росреестр в любом случае напишет в инспекцию о сделке, чтобы та могла посчитать вам налог на имущество физлиц.

Читать еще:  Поступление денег за услуги проводки

О цене квартиры Росреестр не расскажет, поскольку сам не знает. Но зато инспекции будет известна кадастровая стоимость объекта, приближенная к рыночной. Ведь с недавних пор налог на имущество считают по кадастру.

Дальше — лотерея. Если вашим налогом будет заниматься въедливый инспектор, он может заинтересоваться, откуда у безработного деньги на столь дорогую покупку. Если инспектор окажется менее любопытным, то повезет.

Но лотерея будет повторяться ежегодно, поскольку налог на имущество платят каждый год. А внимательных инспекторов хватает. Почитайте, например, как девушке доначислили НДФЛ за машину, подаренную гражданским супругом.

К слову, налоговая инспекция не единственный госорган, которому может стать известно о квартире. Если вы решитесь открыть вклад, а потом переведете продавцу квартиры 3 млн рублей или больше, банк запросит документы по сделке и о происхождении доходов, а также сообщит в Росфинмониторинг.

Предпочтете матрас и наличные, но купите новостройку за те же деньги у застройщика — он напишет туда же.

В обоих случаях Росфинмониторинг автоматически не перенаправит сведения в налоговую инспекцию. Но по мотивированному запросу — вполне: между ведомствами есть соглашение об обмене информацией.

Как отбелить черные доходы

Единственный способ перестать бояться — выйти из тени и повиниться перед государством. В этом помогут ответы на вопросы, схожие с вашим:

Еще один плюс официальной работы — имущественный вычет по НДФЛ за покупку квартиры. Он вам положен, как только появятся «белые» доходы.

Если решите работать по-старому и не платить налоги, почитайте, чем это может кончиться:

Нужно ли продавцу квартиры проверять, откуда у покупателя деньги на её покупку

Практика проверки документов на квартиру общепринятая. Покупателя заботит будущая сделка. Ему не хочется остаться и без денег и без квартиры, если договор купли-продажи будет оспорен.

Нотариусы имеют все полномочия, для проверки собственника недвижимости, и его квартиры. Заказываются всевозможные выписки из ЕГРН, проверяются документы основания, предоставляется выписка из домовой книги, справки из диспансеров. Сейчас даже некоторые кредитную историю продавца проверяют.

Юристы, риэлторы, нотариусы, адвокаты, все стараются выяснить всё ли хорошо с законностью владения недвижимостью и имеет ли право продавец ей распоряжаться.

Мало кто думает, что покупателя также нужно проверять, и запрашивать у него документы. И для такой проверки может быть несколько причин. Рассмотрим некоторые из таких причин.

1. Следует помнить о статье 35 Семейного Кодекса РФ. Согласно которой, при совершении сделки с общим имуществом супругов, второй супруг должен действовать с согласия первого. Если согласия нет, сделка может быть оспорена в течение одного года, с момента того, как супруг узнал о нарушенном праве.

Покупателя это также касается. У него следует запросить согласие супруги. Ведь сделка может быть оспорена и по её желанию. Вопрос, конечно, зачем это нужно. Это может быть сделано умышленно. Продавцу придётся возвращать деньги, а найти их будет проблематично.

Если сделка имеет обязательную нотариальную форму, то согласие запрашивает нотариус в любом случае.

2. Покупатель, который использует при покупке недвижимости денежные средства полученные преступным путём может серьёзно подставить продавца квартиры. Поэтому, собственнику следует внимательно изучить покупателя.

Я обратил внимание, что многие продавцы начали задавать вопросы, относительно происхождения денежных средств.

3. Если покупатель предлагает нетипичные схемы оплаты квартиры, также стоит задуматься. Почему, например, за покупателя платит юридическое лицо, или почему он предлагает рассчитаться в валюте. Лучше отказаться от сомнительных предложений.

4. Когда вносятся деньги на счёт, банк спрашивает их происхождение. Почему продавец не может также спросить об этом покупателя? Это нормально, так как от этого зависит также законность сделки.

Недвижимость часто приобретают для отмывания денежных средств.

Напомню, что сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка (статья 169 ГК РФ), ничтожна. Всё полученное по такой сделке может быть взыскано в пользу государства. Продавец останется и без денег и без квартиры.

5. Приостановление расчётов по сделке, данная мера может быть выполнена в соответствии с требованиями 115-ФЗ (закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов).

Как быть продавцу в этом случае, если переход права на его квартиру уже состоялся? Покупатель был замечен в сомнительных операция, а может затронуть это также и продавца.

О происхождении денег на покупку недвижимости

Чем полезны кейсы по недвижимости (истории, которыми делятся люди на форумах и в жизни) – так это тем, что по ним можно отследить не только цены конкретных сделок в определенных локациях, но и еще одну важнейшую вещь – это вопрос ПРОИСХОЖДЕНИЯ ДЕНЕГ.

Читать еще:  Главным отличительным признаком государственного кредита является

На самом деле, основных вариантов происхождения денег на покупку недвижимости всего три.

Это:
1. Собственные деньги (как правило, счет в банке).
2. Заемные деньги (ипотека, другие виды кредитов, сюда же включаются субсидии, в том числе материнский капитал).
3. Средства от продажи другой недвижимости.

От того, в каких соотношениях используются эти три вида источников можно делать выводы о текущем состоянии рынка и делать прогнозы на будущее.

Нынешняя ситуация в России, особенно в регионах, характеризуется слабым использованием «источника 1» и очень значительным – «источника 2» (третий источник как правило стабилен и на динамику рынка не влияет). Иными словами, сегодня можно говорить о беспрецедентной зависимости рынка недвижимости от заемных средств.

Вот конкретный пример, иллюстрирующий данное наблюдение (обратите внимание, с какими деньгами приходят все три покупателя!).

Продавался частный дом в деревне (1500 км от Кремля, 50 км от областного центра), брус (бывший советский проект типа барак на 4 семьи, реновированный уже в нашу эру). Был выставлен за 2,1 млн. в июле на Авито и Циане (на нем, к слову, просмотров было 0). За 1-й месяц нарисовались первые покупатели, но им не одобрили ипотеку в Сбербанке (плохая кредитная история). Примерно через пару недель появились еще одни, но без конкретики выхода на сделку (продать свое они никак не могли). В итоге в сентябре почти случайно объявился 3-й — бывшая коллега продавца. Она взяла обычный потребительский кредит (!) на миллион с хвостиком + продажа своей однушки в соседней деревне + в планах продажа родительской вроде 3-ки в другой .деревне. Места хватит всем (в доме 6 комнат). Цена сделки 2 млн. Бонусом к дому — злая собака на цепи. Этот дом покупался в 2004 году, кажется, за 950тыс., но с 2-мя собаками (не менее злыми).

Что мы видим – живых денег ни у кого нет. Все покупатели приходят либо с кредитами, либо с планами (чаще всего зыбкими) получить деньги с продажи другой своей недвижимости. Поскольку перепродажа друг другу недвижимости не создает новых денег (они просто ходят по кругу), то весь приток денег на рынок недвижимости обеспечивается исключительно кредитованием. Не будет кредитования – рынок недвижимости встанет колом. Сегодняшние реалии таковы. Поэтому тема ипотеки педалируется с такой страстью – все заинтересованные лица отлично понимают роль кредита (значение его гораздо выше тех 30-50% о которых пишут).

Что касается депозитов в банке, то по статистике они растут (хотя и медленнее, чем раньше). Проблема в том, что деньги накапливают одни (люди в основном очень обеспеченные), а квартиры хотят покупать другие.

Их 27+ триллионов в российских банках (что, кстати, не так уж много, если разделить на количество людей, получается около 185 тыс. руб. на человека, сравните со стоимостью всей недвижимости) около трети или даже больше приходится на деньги сверхбогатых людей. Еще треть – это наоборот небольшие счета (в основном пенсионеров, они любят складывать) и только треть – это деньги среднего класса (которые собственно и являются покупателями квартир).

Те деньги, которые были у середнячков, они в основном уже потратили на эти самые квартиры («Ах те, что ты выслал на прошлой неделе, мы давно уже съели»). Дело в том, что психологически тяжело долго держать крупную сумму (допустим, 5 млн. в банке) и ни разу за последние 5-7 лет не испугаться отзыва лицензии и других «страшилок», не поддаться на давление СМИ и не купить квартиру.

Так что денег у среднего класса сейчас практически нет!

Однако ажиотаж на рынке жилья продолжается. Поэтому единственный способ поддерживать темпы продаж – это увеличивать кредитование. Постепенно кредитный спрос замещает частный и рано или поздно мы приходим к ситуации, когда остается только кредитный спрос.

////
Подробнее про то, как использовать информацию о происхождении средств на покупку недвижимости можно почитать тут:
Предупреждение: довольно сложный теоретический текст

Всегда ли надо объясняться с налоговой при покупке квартиры?

Мне 41 год, за последние годы удалось с зарплаты скопить на ооочень скромную квартиру.

Но вот проблема — как водится, по документам у меня зарплата 10 000 рублей была все это время и есть.

Читать еще:  Сколько дают отпускных денег

Насколько я знаю, в налоговой надо после покупки квартиры отчитаться, где я взял деньги. Так ли это?

Если так, то тогда второй вопрос — есть ли какой-то порог по сумме сделки, до которого налоговая не интересуется ей? Повторяю, квартирка будет оооочень скромная.

Если же все равно придется отчитываться — а мне не отчитаться! — то что бы вы посоветовали в таком случае, как приобрести квартиру и не иметь проблем с налоговой?

Здравствуйте Степан, у Вас неверная информация, отчитываться в ИФНС о происхождении денежных средств при покупке квартиры не требуется, так как это не предусмотрено законом.

Насколько я знаю, в налоговой надо после покупки квартиры отчитаться, где я взял деньги. Так ли это?
Степан

Не могу сказать про госслужащих, но иным физическим лицам отчитываться не нужно, возможно только заявить право на налоговый вычет:

ст. 220 НК РФ: 1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
КонсультантПлюс: примечание.
Положения подпункта 1 пункта 2 статьи 220 (в редакции Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector