Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рынок производственных объектов

Анализ рынка производственных объектов

1. Практически отсутствует информация о продаже коммерческой недвижимости вообще, и производственных имущественных комплексов в частности, на открытом рынке в Вологодской области, особенно в сравнении с близлежащими областями. Так, если проанализировать объем предложения в газете «Из рук в руки», то рынок коммерческой недвижимости Вологодской области покажется отсутствующим – всего четыре предложения[3], в то время как по Ярославской области 141 предложение на продажу и 146 на аренду, в Костромской 42 на продажу и 39 на аренду, в Ивановской соответственно 91 и 40, в Тверской более 100 предложений, разгруппированных по видам объектов. Конечно, газета «Из рук в руки» – это еще не показатель рынка; есть в Вологодской области и альтернативные источники информации, но, все же, поиск в них особенным успехом не увенчался. Обращает на себя внимание, что и в Вологодской области, и в перечисленных выше граничащих областях, предложение любой недвижимости в областных центрах на порядок превышает предложение в рядовых городах области. В Вологодской области предложение коммерческой недвижимости (кроме производственной) сконцентрировано в городах Вологда и Череповец – в областном и промышленном центрах. География предложения производственных объектов немногим более широка и включает города, расположенные вдоль основных транспортных магистралей.

2. В условиях отсутствия достаточного для анализа количества информации, наилучшим индикатором рынка недвижимости является рынок квартир – наиболее чувствительный к изменениям в социально экономическом положении любого региона. Квартирный рынок Вологодской области – это, прежде всего, квартиры в Вологде и Череповце, причем Череповец долгое время доминировал в ценовом отношении и только в 2003 году из-за появления дополнительных средств на рынке недвижимости, цена квадратного метра в Вологде резко возросла и по некоторым позициям превышает череповецкие показатели. Именно в Вологде и Череповце ведется активное строительство нового жилья со стоимостью одного квадратного метра порядка 15÷18 тыс. рублей. Стоимость жилья на вторичном рынке находится в диапазоне 13÷20 тыс. рублей, при этом стоимость однокомнатных квартир находится в диапазоне 550÷700 тыс. рублей, двухкомнатных – 550÷850 тыс. рублей, трехкомнатных – 700÷1300 тыс. рублей. В остальных городах области рынок жилья гораздо менее развит, количество строящегося жилья на порядок меньше, стоимость квартир в 3 и более раз ниже. Вывод по проведенному анализу можно сделать следующий: рынок жилья в Вологодской области ни чем не отличается от рынка жилья в близлежащих областях, цены на квартиры находятся на общероссийском уровне, уровень активности квартирного рынка довольно высок – все это, если вернуться к вышеизложенному относительно рынка коммерческой недвижимости, говорит о том, что на сегодняшний день мы имеем дело скорее не с дефицитом коммерческих объектов, а с недостатком и закрытостью информации по ним; то же подтверждает и общий анализ социально-экономического положения области – наблюдаемый рост активности в производственной и коммерческой сфере неразрывно связан с повышением активности на рынке недвижимости.

3. По результатам проведенного исследования материалов Вологодских СМИ и баз данных в Интернете, была сформирована таблица предложений на продажу производственных объектов (см. табл. 3). Проанализируем представленную выборку. Ценовой диапазон предлагаемых на продажу объектов – от 1,8 до 27 млн. рублей, но при этом разброс цен нельзя назвать большим – основная масса объектов выставляется на продажу по цене до 5 млн. рублей. С другой стороны, удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся; не прослеживается и зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного центра. Для сравнения, в Тверской области стоимость объектов, находящихся именно в ближайшем окружении Твери, максимальна на общеобластном фоне и наиболее уравновешена – порядка 3,0 тыс. рублей за один квадратный метр зданий. В Ярославской области объекты рассредоточенные по территории области имеют сравнимые показатели удельной стоимости – 1,1÷2,5 тыс. рублей за один квадратный метр зданий. Ситуация, когда удельная стоимость объектов на периферии может быть заметно выше, чем удельная стоимость объектов в центре (см. г.Вологда и г.Сокол), возможна в условиях развивающегося рынка. Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции. Например, в Тверской области стоимость недвижимости, расположенной вдоль трассы Москва–С.-Петербург наивысшая и зачастую способна удивить – процесс ценообразования здесь в большей мере спекулятивный и рассчитан

МАРКЕТИНГ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

Маркетинговые исследования производственных объектов — систематическое определение круга данных, необходимых в связи со стоящей перед фирмой (предприятием) маркетинговой ситуацией, их сбор, анализ и отчет о результатах. Типовая схема маркетингового исследования представлена на рис. 1.

Фирма может заказать проведение маркетинговых исследований производственных объектов несколькими способами. Мелкая фирма может обратиться с просьбой спланировать и провести такое исследование к студентам или преподавателям местного колледжа, а может и нанять для этого специализированную организацию.

Многие крупные компании (более 73%) имеют собственные отделы маркетинговых исследований [1].

Порядок проведения исследований рынка отображен на рис. 2.

Исследователи маркетинга постоянно расширяют поле своей деятельности. Приведем наиболее типичные решаемые ими задачи: > изучение характеристик рынка недвижимости;

> замеры потенциальных возможностей рынка недвижимости;

> анализ распределения долей рынка недвижимости между фирмами;

> анализ продаж объектов недвижимости; > изучение тенденций деловой активности;

> изучение деятельности конкурентов; > краткосрочное прогнозирование;

> долгосрочное прогнозирование, изучение политики цен.

Со второй половины 2001 г. возросло число желающих построить промышленные, складские и логистические объекты.

В структуре рынка промышленных объектов выделяются предприятия машиностроительного, химико-лесного, индустриально-строительного комплексов, отраслей легкой промышленности.

Несмотря на то, что промышленное производство Москвы в 2002 г. достигло примерно 53% от величины 1990 г., регион столицы является самым важным промышленным центром Российской Федерации. В 2002 г. здесь было произведено более шестой части ВВП России [4, с. 15]. В связи с этим возникает необходимость подготовки мест для размещения производственных предприятий.

Строительная активность в этом секторе рынка недвижимости связана с необходимостью обновления производства, обусловленной цикличностью развития экономики, а также программами развития экономики России.

Примером может служить итальянский проект «Промышленная зона Липецка» с объемом инвестиций в размере 100 млн. долл. США [4, с. 65].

Рынок площадей «международного стандарта (уровня)» под размещение складов, организации промыслов (ремесел) и промышленных предприятий по-прежнему характеризуется большой нехваткой отвечающих спросу предложений. Благоприятствующим для данного сектора рынка недвижимости фактором является реализация «Программы обеспечения зон для размещения промышленных объектов», в рамках которой предприятия из города выводятся в Московскую область.

В настоящее время в Москве 1/5 площади составляют промышленные зоны. С 1999 г. из центра города было выведено 285 предприятий и около 180 га земли были возвращены в хозяйственный оборот [5, с. 17].

До 2005 г. 20 предприятий должны освободить центральный район «Замоскворечье». Среди них фабрика «Рот Фронт», заводы «Электрон», «Коммуна» и др. [5, с. 19].

Многие приватизированные российские фирмы не занимают объекты недвижимости, необходимые для производства, так как они не имеет права ими распоряжаться. Фактор неуверенности и нестабильности для таких производств достаточно велик: фирмы не могут строить планы в части управления своей недвижимостью, так как любой проект, касающийся нового строительства и модернизации фонда недвижимости, соответствующий спросу, подлежит согласованию с государственными органами, имеющими право на распоряжение.

Рынок складских помещений в 2003 г. по-прежнему оставался наименее развитым сектором недвижимости. Например, общая площадь складских помещений в Москве составляет 1,2 млн. м2, их них только 280 000 м2 отвечают международным стандартам. Еще около 300 000 м2 представляют собой реконструированные помещения советских времен, техническое оснащение которых соответствует минимуму международных стандартов [6, с. 32].

Большинство современных складских помещений в Москве предлагается логистическими компаниями, предоставляющими услуги по таможенной очистке. Производители товаров народного потребления заинтересованы в хранении товара именно на таких складах, так как это освобождает их от долгосрочных обязательств по аренде помещений определенного метража. В результате экономического роста и увеличения промышленного производства в 2000-2004 гг. спрос на складские помещения достиг и превысил докризисный уровень [6, с. 32].

Спрос на складские помещения будет зависеть от многих факторов микро- и макроэкономики, включая осуществление принятых изменений в сфере таможенного законодательства, темпы развития сектора торговых помещений, стабильность рубля, возможное вступление России во Всемирную Торговую Организацию и т. д. Например, в Москве наибольшим спросом для хранения товаров народного потребления пользуются складские помещения, находящиеся за чертой города (МКАД), предлагаемые компаниями, оказывающими услуги в области логистики. Бурный рост торговых сетей также влияет на увеличение спроса на складские помещения. В то время как российские торговые операторы отдают предпочтение складским помещениям среднего и низкого уровня, главным образом, из-за их низкой стоимости, крупнейшие иностранные торговые компании и ведущие российские торговые операторы понимают необходимость эффективной организации складских площадей и занимают большую часть появляющихся современных складских помещений [6, с. 34].

Объем предложений на рынке складской недвижимости остается довольно низким. В 2004 г. две крупнейшие компании, оказывающие услуги в области логистики, — FM Logistics и NLC — сохраняют лидирующее положение на рынке по объемам вводимых в эксплуатацию помещений класса А. Данные помещения будут строиться, однако, под клиентов данных компаний. Строительство новых помещений в 2004 г. будет осуществляться также и несколькими крупнейшими международными девелоперами и иностранными частными инвесторами. К концу 2004 г. ожидался ввод в эксплуатацию около 125 000 кв. м. складских помещений, а еще 100 000 кв. м. будут находиться в процессе строительства. Однако в случае, если иностранные девелоперы будут вынуждены отложить окончание строительства новых помещений, объем нового предложения останется по-прежнему низким [6, с. 34].

Читать еще:  Рынок является механизмом

Внутренняя территориальная структура рынка промышленных объектов Северо-Западного района характеризуется значительной дифференциацией. Основная часть производственных предприятий сосредоточена в Санкт-Петербургском хозяйственном комплексе (Санкт-Петербург и Ленинградская область), на долю которого приходится более 70% всех промышленных объектов недвижимости [3].

Этому способствуют мероприятия по сдерживанию роста города на основе совершенствования его структуры и углубления специализации. Одним из действующих средств решения этой проблемы является процесс создания филиалов предприятий, размещенных в Санкт-Петербурге, в Псковской и Новгородской областях, а также вывод из Санкт-Петербурга непрофилирующих и экологически вредных производств, цехов. Несмотря на ускоренные темпы развития промышленности в Новгородской, Псковской областях и увеличения их доли в производстве района, роль этих областей на рынке промышленной недвижимости остается сравнительно небольшой.

Основная часть машиностроительных предприятий сосредоточена в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Многие машиностроительные предприятия по своей величине, техническому оснащению, квалификации рабочих и инженеров, назначению производимой продукции пользуются мировой известностью. На базе большинства предприятий созданы производственные объединения. Крупнейшими машиностроительными предприятиями являются Кировский завод, выпускающий мощные тракторы, завод «Электросила», производящий мощные генераторы для тепловых и гидравлических электростанций, Ижорский завод (Колпино). К ним относятся и Невский металлургический завод, крупнейшие предприятия тяжелого, прежде всего, энергетического машиностроения. Они производят уникальные штучные и малосерийные машины, отличающиеся повышенной металлоемкостью, оборудование для АЭС, мощные экскаваторы. Адмиралтейский в Санкт-Петербурге и Выборгский заводы производят уникальные суда, танкеры, сухогрузы, рыболовные и научно-исследовательские суда. В Санкт-Петербурге созданы оптико-механическое объединение «ЛОМО», выпускающее различную продукцию, объединение «Светлана», производящее электронное оборудование, станкостроительные объединения, заводы точного машиностроения, радиоэлектроники, приборостроения, вычислительной техники. Центры машиностроения созданы в Пскове и Новгороде и в других городах. Они тесно связаны кооперацией с машиностроительными предприятиями Санкт-Петербурга. В основных центрах машиностроения — Санкт-Петербурге, Пскове, Новгороде — производится свыше 950 видов продукции для вооруженных сил [3].

Особенность машиностроительного комплекса — в том, что 72% предприятий и объединений представляют ОПК России. Это такие предприятия, как Кировский, Ижорский, Невский, Балтийский, Адмиралтейский, Металлический заводы и объединения: НПО Ленинец, Электросила, Русский дизель и др.

В 2000 г. в Санкт-Петербурге было 199 предприятий и организаций ОПК, в том числе: судостроения — 30 НИИ (КБ) и 27 промышленных предприятий; радиоэлектроники, соответственно, 46 и 54; машиностроения — 24 и 17. Из 199 НИИ (КБ) и заводов 80 являются государственными и 119 — акционерными. По ориентировочным расчетам, объем производства на предприятиях ОПК в 2000 г. составлял лишь 9-11% от уровня 1990 г. [2].

Состояние малого предпринимательства в территориальном аспекте на Северо-Западе России дает информация, содержащаяся в табл. 1.

Таким образом, можно сделать вывод, что маркетинговые исследования рынка производственных объектов должны базироваться на методах анализа экономической конъюнктуры, структуры рынка и его сегментов.

1. И. Я. Злобин. Организация производства и маркетинг в условиях рынка. СПб.: ВАТТ, 1993. 240 с.

2. Ф. Ф. Рыбаков. Северо-Западный федеральный округ — новое административно-территориальное образование современной России//Мост. 2001. N 44. С. 25-27.

3. Экономическое состояние Северо-Западного федерального округа.//Военно-экономический вестник. 2002. N 2. С. 19-30.

4. Aengevelt-Research. City Report. Region Moskau. M.: Aengevelt, 2003/2004. N X. 74 p.

5. Aengevelt-Research. City Report. Region Moskau. M.: Aengevelt, 2004/2005. N XI. 88 p.

6. The Russian Property Markets. M.: Noble Gibbons, 2004. 40 p.

Таблица 1 Количество малых предприятий на 1000 человек населения на 1.01.2000 г. (Источник: А. Б. Крутик, М. В. Решетова, Е. Г. Никольская. Инновации и инвестиции в предпринимательстве. СПб.: Издательство РГПУ им. А. И. Герцена, 2003)

Рис. 1. Типовая схема маркетингового исследования

Рис. 2. Порядок проведения исследований рынка

Материал доступен в бумажной версии издания]

Обзор рынка производственной недвижимости в Москве

Стабильный рост рынка офисной недвижимости и постепенное падение объемов строительства торговых площадей вынуждают инвесторов и девелоперов осваивать новые сферы рынка. Одним из альтернативных направлений уже стали складские и логистические комплексы. Но более перспективным сегментом для вложения средств может стать рынок производственной недвижимости. Нарастающий дефицит строительных площадок в центральной части города и предпринимаемые московским правительством, а также некоторыми компаниями шаги по реорганизации и выводу промышленных предприятий за пределы центра могут стать характерными чертами развития рынка недвижимости Москвы в ближайшие годы.

Определения
Предметом данного исследования являются промышленные зоны и предприятия в черте города, а также компании, инвестирующие в производство или в его реорганизацию с целью нового строительства. Параллельно будут рассмотрены основные параметры, характеризующие состояние рынка, тенденции и перспективы его развития.
Одной из особенностей производственной недвижимости является уникальность каждого производства. Дело в том, что основными параметрами, определяющими конструктивные особенности зданий, являются габариты промышленного оборудования и специфика технологической линии. «Классификация зданий промышленных предприятий носит отчасти условный характер, — говорит ведущий специалист архитектурной мастерской Anourin & Marie-Jeanne Петр Анурин. — Типоразмеры и архитектурно-планировочные решения зависят от габаритов оборудования и нагрузок на перекрытия зданий. Для обеспечения рационального размещения технологического оборудования (с возможностью последующей его модернизации) действует межотраслевая унификация, то есть установление рационального минимума значений каждого из параметров объемно-планировочных (композиционных) элементов зданий для разных отраслей. К основным параметрам композиционных элементов промышленных зданий относятся: пролеты и шаги колонн, высота этажей, этажность, тип и качество отделки помещений (таблица 1).

Рынок промышленных зданий в Москве
По данным правительства Москвы, на сегодняшний день четверть всей площади города занята промышленными территориями, что составляет 20 500 га, причем 44 % из них размещаются на селитебных территориях города. Генеральный план развития Москвы до 2020 г. предусматривает сокращение территорий производственного назначения до 15 тыс. га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций на 5300 га). Также намечается ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон из 66 в пределах МКАД.
Тем не менее такие предприятия, как фабрика «Красный Октябрь», АЗЛК и некоторые другие, являясь одними из наиболее крупных если не по объему выпускаемой продукции, то по крайней мере по занимаемой площади, имеют все шансы остаться нетронутыми — администрация города всячески поддерживает их деятельность. Так, «Красный Октябрь» с недавних пор вновь стал государственным — контрольный пакет акций выкуплен у ГУТА-Банка, а АЗЛК готовится к возобновлению производства с помощью субвенций московских властей.
Рынок промышленных зданий обладает рядом особенностей.

Что касается целевого использования, то, по мнению Дениса Романова из компании Arup, «возможно только профильное использование, то есть производство той же продукции, кроме того, технология, объемы производств и типы используемого оборудования должны совпадать или быть схожими». «Существенное влияние на рынок промышленной недвижимости, — сообщает Дмитрий Новожилов, консультант по исследованиям отдела «Мир складов» PMC, — оказывает то, что до конца 2003 г. заводы Москвы и области обязаны переоформить право на землю, которую они занимают, то есть выкупить права аренды в Москве или право собственности в МО». В настоящее время в большинстве случаев земля находится в постоянном бессрочном пользовании заводов. Недостаток средств вынуждает заводы продавать (собственность или право аренды) свои угодья. Также в PMC «Мир складов» считают маловероятным выход на рынок купли-продажи целых производств по причине того, что в абсолютном большинстве случаев они строятся под конкретного производителя.

Предложение
Среди наиболее значительных инвестиционно-строительных проектов иностранных и отечественных компаний следует отметить заводы компаний Coca-Cola, Efes, Unilever, McDonalds, Detroit Brewing, «Феликс». Каждый из этих проектов по-своему интересен.

Примеры компаний «Феликс» и Unilever показывают, что к открытию производства в желаемом регионе инвесторы приходят разными путями: одни — покупая и модернизируя профильное предприятие, другие — осваивая непроизводственные площади по причине их выгодного для данной компании расположения и определенных льгот при реорганизации неиспользуемых территорий. В то же время многие другие компании, например, Coca-Cola, McDonalds, Efes, Detroit Brewing, выбрали более традиционный метод и строили свои заводы на пустых, неосвоенных площадках.
По данным Мосгоркомстата, за январь-март 2003 г. количество крупных и средних предприятий по отдельным отраслям промышленности составляет 930 единиц, причем наибольшее их количество сосредоточено именно в Центральном округе столицы — здесь их 23 %, наименьшее в Юго-Западном – 3 % предприятий (диаграмма 1). Распределение московских предприятий по отраслям промышленности показано на диаграмме 2.
По данным PMC «Мир складов», общий объем промышленных площадей, уже используемых под складские цели, составляет 364 600 кв. м, при этом еще 114 400 кв. м площадей заводов в настоящее время свободно и предлагается для использования как в промышленных, так и в складских целях (диаграмма 3). Таким образом, из всех производственных площадей, составляющих предложение, 76,1 % используется под складские цели, то есть не по назначению.
Однако общее количество промышленных предприятий значительно превышает количество тех предприятий, которые составляют предложение на рынке. Поэтому можно говорить о том, что все индустриальные объекты делятся на следующие группы:

Два типа предприятий
Желание городской администрации реорганизовывать и перебазировать нерентабельные предприятия за пределы «дорогого» центра, а зачастую и городской черты, не скрывается. В то же время власти не хотят терять «лицо» города как индустриального гиганта страны, а потому выступают категорически против ликвидации или перевода таких «знаковых», но далеко не всегда экономически успешных предприятий, как, например, ЗИЛ, АЗЛК.
Интересен пример ЗИЛа. По словам менеджера по связям с общественностью АМО «ЗИЛ» Татьяны Желевской, «в настоящее время, согласно постановлению правительства Москвы «О создании московского городского технопарка «Нагатино-ЗИЛ», идет процесс передачи городу части территории завода общей площадью 32 га под непроизводственные нужды. Стремление городской администрации эффективнее использовать территории завода также подкрепляется действиями по стимулированию производства. Передача городу площадей, занятых устаревшими промышленными сооружениями, не влияющими на производство, позволит заводу получить серьезные финансовые вливания в действующее производство».
Таким образом, как вторая, так и третья из обозначенных групп могут иметь в своем числе так называемые «невыездные предприятия», то есть те, против вывода и остановки производства которых выступает правительство Москвы.
Судьбу многих предприятий и даже промышленных зон призван решить базовый адресный перечень промышленных зон и территорий, подлежащих обследованию и освоению в 2003 г., сформированный и утвержденный постановлением правительства Москвы № 1065-ПП от 24 декабря 2002 г. Общая площадь промзон и территорий, включенных в данный перечень, составляет около полутора тысяч гектаров (таблица 2). Обследованию подлежат 419 предприятий. Часть из них планируется вывести из города, территории передать под непроизводственные нужды (строительство жилья, торговых, административных, транспортных и прочих объектов), а часть — модернизировать, сделать более экологичной и прибыльной. При этом планируемый выход жилищного строительства только по первоочередным освобождаемым промышленным территориям в Западном, Восточном и Северном округах составляет около 500 тыс. кв. м.
Таким образом, принимая во внимание, что выход на рынок купли-продажи современных производств маловероятен, можно говорить о том, что предложение на рынке промышленной недвижимости Москвы формируется из двух источников:

Читать еще:  Играть на бинарных опционах

Реорганизованные объекты
Примеры реорганизации производств пока не столь часты, но некоторые из них уже стали заметными событиями на рынке недвижимости, а остальные к этому только готовятся.

По мере разработки проекта выясняется, будет ли возможным реорганизовать мощности бывшего производства на старом месте либо потребуется его перебазирование. Масштабность проекта отчасти подтверждается и планируемой датой ввода в эксплуатацию — 2009 г. Как отметили в компании, «стоимость освоения участка, обремененного подобными объектами, обычно увеличивается, по сравнению с пустой площадкой, на стоимость затрат по сносу, кроме того, в случаях, если проект реконструкции затрагивает здания, имеющие историческое либо социальное значение, инвестор обязан обеспечить сохранение архитектурных особенностей зданий». Также в «Системе Галс» подчеркивают, что «о каких-либо льготных ценах на землю, имеющую обременения в виде промышленных предприятий, говорить не приходится, поскольку обязательным условием осуществления проекта является доля города, то есть передача либо выкуп у городской администрации части проекта (после окончания строительства). Размер этой доли может доходить до 50 %».
В настоящее время проекты перебазирования предприятий с целью строительства на их месте новых объектов недвижимости являются в некотором роде экзотикой на рынке. Особенно это заметно, если сравнивать число таких проектов с общим числом проектов, реализованных на пустых участках.
Управление зданиями промышленности не является конкурентным сегментом рынка, поскольку, как заверили в «Мире складов» PMC, в 99,9 процентах случаев этим занимается сама компания — владелец завода. Это и не удивительно, поскольку лишь производитель знает все тонкости процесса производства и работы оборудования.

Спрос
Спрос на объекты производственной недвижимости в настоящее время только формируется, как и рынок в целом.

Интересы двух этих групп практически не пересекаются, поскольку первые в большей степени заинтересованы не в самом производстве, а в участке, на котором оно располагается.

Тенденции
Основным фактором, сдерживающим инвестиции в промышленную недвижимость Москвы, на сегодняшний день является неопределенность политики города в отношении развития промышленности. Необходимыми для развития рынка являются следующие условия:

Их соблюдение может сыграть основную роль в принятии решения инвестором, поскольку многие из земель, занимаемых промышленными предприятиями, обладают рядом неоспоримых преимуществ перед пустыми участками, количество которых только сокращается.

Прогноз
Прогноз развития рынка производственной недвижимости в целом позитивен. Очевидно, что городская администрация будет и далее предпринимать шаги по стимулированию инвестиций в этот сектор. В то же время вполне возможно, что условия продажи предприятий будут значительно ужесточены. Такие действия направлены на предотвращение покупки предприятий с целью их банкротств.
При прочих благоприятных условиях сокращение свободных площадей в городе вынудит инвесторов осваивать территории заводов и промзон даже при высоком уровне затрат на их реорганизацию, что повлечет за собой рост сроков окупаемости проектов подобного рода.

Рынок товаров производственного назначения

Рынок товаров производственного назначения – это группа организаций и частных лиц, которые занимаются закупкой товаров и услуг для целей промышленного производства другой продукции.

Особенности производственного рынка

Рынок товаров для целей промышленности отличается от широкого рынка. Его особенностями являются следующие характеристики:

  • Небольшое количество покупателей. Продавец производственных товаров имеет дело с меньшим числом потребителей. К примеру, компания может производить комплектующие части автомобиля. На широком рынке покупателями товара могут быть миллионы владельцев личного транспорта, а на производственном — одно крупное автомобильное предприятие-производитель.
  • Объем немногочисленных покупателей в общем обороте предприятия-продавца. Даже если производителей в определенной отрасли рынка много, основными покупателями их продукции выступает несколько компаний. Именно крупные изготовители закупают основную массу товаров на производственном рынке.
  • Концентрация покупателей по географическому признаку. Большинство покупателей промышленной продукции сконцентрированы в определенных экономических зонах страны (Центральный район, Западно-Сибирский и т.д.). Особенно ярко территориальная концентрированность выражена в нефтяном и сельскохозяйственном производстве.
  • Зависимость спроса на промышленном рынке от спроса на товары общего потребления. При снижении спроса на широком рынке, упадок уровня спроса на производство промышленных продуктов неизбежен.
  • Уровень спроса на товары для промышленности подвержен резким изменениям. Особенно часто наблюдаются перепады спроса на новое оборудование и материалы.
  • Покупатели на рынке производственного оборудования владеют специальными знаниями в конкретной области промышленности. Закупками на рынке занимаются профессионалы или даже комиссии. На широком рынке покупатель действует только из соображений собственных предпочтений, не заостряя внимания на практической части и дальнейшей судьбе покупки.
  • Денежный оборот и номенклатура промышленного рынка крупнее, чем на рынке общего потребления.
  • Характер закупок на производственном рынке – оптовый.

На рынке промышленной продукции в выигрыше остается тот продавец, у которого наиболее низкая цена в сравнении с конкурентами. При этом характерные качества товара могут быть идентичны.

Товары и покупатели на производственном рынке

Товары на рынке промышленного назначения, их полезность и спрос на них, классифицируются в зависимости от потребности в производственной сфере экономики. В основном промышленный рынок заполнен следующими продуктами:

  • Комплектующие, сырье, полуфабрикаты и материалы, необходимые для производства;
  • Капитальное имущество и продукты. Товары, предназначенные для длительного использования и обеспечивающие производство. Это могут быть здания, станки, компьютерная техника и др.;
  • Вспомогательная продукция и услуги. Сюда входит сфера обслуживания и дополнительные материалы.

На механизмы спроса рынка промышленной продукции влияет несколько факторов:

  • Экономическая ситуация в государстве, темпы научно-технического прогресса и события в политической обстановке;
  • Особенности предприятий, их стратегические цели и планы по ведению хозяйственной деятельности;
  • Отношения внутри состава закупочной комиссии. Важная информация для продавца, так как, изучив личные качества и взаимоотношения членов комиссии можно влиять на результат рассмотрения возможностей закупки.

Рынок промышленной продукции заполнен продавцами, предлагающими вышеперечисленные товары. Их реализация происходит через посредников или напрямую. Зачастую, потенциальные покупатели и продавцы разделены большими расстояниями и знают друг о друге минимум информации.

Анализ рынка складской недвижимости класса «С» («В-») в Москве

Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ во главе с директором Департамента оценки и консультационных услуг Алексеем Сергеевым представила исследование рынка складской недвижимости класса «С» («В-») Москвы по итогам 2018 года. В аналитическом обзоре содержатся основные показатели рынка, описание текущих и прогнозных тенденций. На основании представленных данных оценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при определении стоимости, величин арендной ставки складской недвижимости класса «С» («В-») в г. Москве.

Аналитические данные для рынка складской недвижимости класса «С» («В-») в открытых источниках крайне ограничены. При этом объекты именно класса «С» («В-») составляют основной объем предложения складской недвижимости в Москве.

Целью настоящего обзора являются раскрытие и анализ информации о складской недвижимости класса «С» («В-») г. Москвы. Обзор был проведен на основе анализа данных из закрытых риелторских баз, объем выборки составил более 20 000 предложений. При этом выборка была отчищена от статистических выбросов, а также от дублированных предложений.

Структура рынка складской недвижимости Москвы

Класс «С» («В-») складской недвижимости Москвы представлен в основном объектами, расположенными в промышленных зонах на территориях как бывших, так и все ещё работающих предприятий. Такое расположение сложилось исторически.

Крупнейшими промзонами Москвы являются:

  • Калошино (506,7 га) – на ее территории расположена самая большая ТЭЦ в Европе;
  • Северное Очаково (398,8 га) и Южное Очаково (259,6 га);
  • ЗИЛ (392 га);
  • Курьяново (382,7 га).

Количество складских объектов класса «С» («В-») постепенно сокращается. При этом спрос остается на высоком уровне: 2018 год продемонстрировал самые высокие показатели спроса на складскую недвижимость в Москве по всем классам, включая класс «С» («В-»).

Читать еще:  Эластичный рынок это

Крупные девелоперские компании используют промзоны под редевелопмент, возводят жилые комплексы, современные офисные здания и объекты инфраструктуры:

  • Level Group – часть промзоны Калошино;
  • ПИК – промзона Западный порт;
  • Донстрой – промзона Серп и Молот;
  • Группа ЛСР – промзона ЗИЛ.

Текущие тенденции складского рынка

В последние пять лет в Москве наблюдается активное развитие транспортной инфраструктуры. Вблизи промышленных зон, куда работников раньше возил спецтранспорт, теперь открываются станции метро, транспортно-пересадочные узлы, строятся многочисленные развязки. Например, в промзоне ЗИЛ, которая была полностью отдана под реорганизацию, строят три автомобильных и два пешеходных моста через Москву-реку, завершается строительство центральной магистрали ЗИЛа, которая свяжет станции метро, МЦК и ТТК, протяженность магистрали – 6,5 км, количество полос – от четырех до шести. Москва перестает быть похожа на индустриальный город, преобразовывается в мегаполис с функциональными зонами для работы, проживания, отдыха.

Компании-инвесторы, а также потенциальные арендаторы все чаще начинают смотреть в сторону более качественных складских объектов. На рынке класса «С» («В-») остаются компании, которые арендуют помещения для ведения основного бизнеса в Москве или вспомогательные помещения (перевалочные склады), а также компании, которые планируют покупку скорее для дальнейшего редевелопмента, чем для полноценной эксплуатации. Эксплуатация складов класса «С» («В-»), как правило, требует вложений, и порой не малых, так как здания, построенные в 1950-1990 годах, уже износились.

Индустриальная недвижимость перебазируется в кластеры, возводимые за МКАД, это связано как с дорогостоящей землей внутри столицы, так и с определенными ограничениями по доставке грузов на автотранспорте с высокой тоннажностью.

Экономические зоны Москвы

Москву можно разделить на экономические зоны, при этом для складской недвижимости класса «С» («В-») есть некоторые особенности в расположении. Объекты в основном располагаются в промышленных зонах на определенных территориях с учетом конкретных особенностей каждой из зон. В настоящем анализе рынка градация экономических зон проведена исходя из деления по административным округам г. Москвы, а также в зависимости от расположения относительно таких транспортных магистралей, как Третье транспортное кольцо и МКАД. Складские комплексы класса «С» («В-») в г. Москве типично расположены между ТТК и МКАД, а также за МКАД, единичные склады расположены внутри ТТК.

Предложение на рынке складской недвижимости Москвы

В Москве, по сравнению с Московской областью, основной объем предложения составляют объекты, отнесенные к классу «С» («В-»): более 80% или 1,24 млн кв.м построено до 1991 года, при чем менее половины из них реконструированы.

Количество складов класса «С» («В-») постепенно сокращается. Часть объектов реконструируют и переводят в более высокий класс «В+» с современными системами оснащения и высоким уровнем сервиса. Часть промзон, в которых типично расположены складские объекты класса «С» («В-»), отдается под редевелопмент. Склады сносят и на их месте строят современные жилые комплексы, офисные здания, социальную инфраструктуру с парками, скверами и иными зонами отдыха.

Основную часть предложения складской недвижимости класса «С» («В-») в 2018 году составляли объекты, расположенные на территориях промышленных предприятий, вблизи крупных автомагистралей. Наибольшее число предложений о продаже зафиксировано в Юго-Восточном административном округе (27%). Крупнейшими складскими объектами класса «С» («В-»), выставленными на продажу в 2018 году, являлись:

  • Производственно-складской комплекс общей площадью 125 012 кв.м по адресу: Свободы ул., д. 35;
  • База общей площадью 123 000 кв.м по адресу: Маршала Прошлякова ул., д. 26.

Предложения аренды складов в основном были сосредоточены на территориях промзон, административно-производственных комплексов. Наиболее популярным для сдачи в аренду в 2018 году являлся Юго-Восточный административный округ (22%).

Крупнейшими складскими объектами класса «С» («В-»), предложенными к аренде в 2018 году, являлись производственно-складские комплексы на ул. Ижорская, д. 6, стр. 5 и стр. 27 общей площадью 24 000 и 26 000 кв.м соответственно. Предложения больших пространств в аренду в 2018 году были минимальными. Крупные площади в основном уже заняты, условия аренды регулируются в рабочем режиме и становятся более привлекательными для арендаторов.

В 2018 году наибольшее количество предложений о продаже складских объектов класса «С» («В-») отмечалось в Юго-Восточном округе Москвы. На втором месте по числу предложений – Южный округ. Северо-Восточный округ замыкает тройку лидеров.

Распределение количества предложений о продаже складов по округам Москвы

Относительно экономических зон, наибольшее количество предложений зафиксировано между ТТК и МКАД (84% от общего количества предложений). На втором месте по количеству – объекты за МКАД (10%). Стоит отметить, что количество предложений в этой экономической зоне незначительно, в связи с тем, что за МКАД преобладают в основном склады классов «А» и «В+». В центральной части Москвы предложение складов ограничено. Так, внутри Садового кольца практически отсутствуют предложения. В основном встречаются предложения помещений в подвалах жилых домов и административных зданий. Доля в общем количестве предложений продажи складов между Садовым кольцом и ТТК составляет всего 5%.

Распределение количества предложений о продаже складов по экономическим зонам Москвы

Чаще всего выставляются на продажу склады площадью от 1000 до 5000 кв.м. Количество таких предложений составляет 41% в общем количестве предложений о продаже.

Распределение количества предложений о продаже складов по диапазонам площади

Аналогичное распределение количества предложений о продаже по диапазонам площади сохраняется и по округам Москвы.

Распределение количества предложений о продаже складов
по диапазонам площади в округах Москвы

Что касается рынка аренды складской недвижимости класса «С» («В-») в 2018 году, то наибольшее количество предложений об аренде отмечалось в Юго-Восточном округе (22% от всех предложений на рынке). Восточный, Южный и Северо-Восточный округа несколько уступают по количеству предложений Юго-Восточному и занимают приблизительно равные доли в общем количестве предложений.

Распределение количества предложений по аренде складов по округам Москвы

Аналогично ситуации на рынке продажи рынок аренды складской недвижимости класса «С» («В-») в основном сосредоточен между ТТК и МКАД. Вакансия в классе «С» («В-») находится на уровне 4,2% по причине низких арендных ставок, возможности заключения более лояльных договоров аренды, а также улучшения транспортной доступности подобных объектов.

Распределение количества предложений по аренде складов по экономическим зонам Москвы

Большинство предложений представляют собой предложения аренды помещений малой площади. На втором месте по распространенности – складские помещения площадью от 300 до 500 кв.м. Практически ту же долю в общем количестве составляют предложения в диапазоне площади от 1000 до 5000 кв.м. Относительно редкими в анализируемом сегменте являются предложения аренды больших площадей (свыше 5000 кв.м), площади такого формата характерны для высококачественных складов.

Распределение количества предложений по аренде складов по диапазонам площади

Такая структура площадей сохраняется и в разрезе округов. В некоторых округах Москвы, таких как Южный, Юго-Восточный и Юго-Западный, доля предложений аренды в диапазоне площади от 1000 до 5000 кв.м выше, чем в целом по рынку.

Распределение количества предложений по аренде складов
по диапазонам площади в округах Москвы

Спрос на рынке продажи складов

Наибольшим спросом при покупке складской недвижимости класса «С» («В-») в г. Москве пользуются объекты в промзонах, которые реорганизуются или предназначены под редевелопмент. Активным игроком на рынке является Департамент дорожного строительства г. Москвы, выкупающий объекты для целей строительства транспортной инфраструктуры. Большим спросом пользуются объекты с наличием сервисных помещений и земельного участка, площадь которого достаточна для стоянки и маневрирования грузового транспорта.

Спрос на рынке аренды складов

Спрос на аренду складских объектов класса «С» («В-») по-прежнему остается высоким ввиду низких арендных ставок на объекты подобного рода, а также с учетом возможности более лояльного подхода к арендаторам.

Среди арендаторов низкокачественных складских объектов преобладают транспортные и логистические компании, на долю которых приходится почти половина объема поглощения. Одним из основных параметров при выборе складского помещения стала стоимость аренды, в то время как расположение и класс объекта отодвигались на второй план.

В условиях снижения уровня потребления и грузоперевозок внутри МКАД площади арендуются и за счет перехода арендаторов из одних комплексов в другие на более выгодных коммерческих условиях, в том числе с сокращением занимаемого объема площадей.

Коммерческие условия продажи складов

Самым дорогим округом является Юго-Западный, средняя цена предложения в котором составляет 46 882 рублей за кв.м. На втором месте по стоимости – Западный округ, в котором средняя цена продажи объектов складской недвижимости класса «С» («В-») в 2018 году составляла 45 034 рублей за кв.м. Несколько уступает Западному округу по стоимости складская недвижимость Северо-Западного округа – 42 942 рублей за кв.м. Таким образом, Западное направление является наиболее дорогостоящим в данном сегменте рынка. Самые бюджетные же предложения располагались в Южном и Юго-Восточном округах, средняя цена предложения в которых составляла 34 670 и 35 888 рублей за кв.м соответственно.

Средняя цена предложения складов по округам Москвы (рублей за кв.м)

По мере удаления от центра Москвы цена продажи объектов складской недвижимости уменьшается. Так, между Садовым кольцом и ТТК средняя цена продажи складской недвижимости класса «С» («В-») в 2018 году составляла 42 723 руб. за кв.м, между ТТК и МКАД – 38 112 руб. за кв.м, за МКАД – 35 034 руб. за кв.м. Необходимо учитывать, что стоимость объектов между Садовым кольцом и ТТК является более высокой, исходя из предложения объектов меньшей площади, чем в остальных экономических зонах.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector