Webbc.ru

Веб и кризис
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рынок производственной недвижимости

Коммерческая недвижимость в кризис 2020: продавать, покупать или ждать

Сэр Уинстон Черчилль

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?

Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.

Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия. согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.

А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.

Что делать, если вы уже владелец коммерческой недвижимости?

Если вы уже владелец коммерческой недвижимости, и Вам нужно покрыть расходы (убыток) компании — продавать! Если вы уверены, что цена объекта в дальнейшем будет снижаться (плохая проходимость, платная или вообще отсутствие парковки) — продавать! Если цель была заработать на строящемся — продавать. Для всех остальных ситуаций, мы бы порекомендовали или сдать помещение в аренду или немного подождать.

Обзор рынка производственной недвижимости в Москве

Стабильный рост рынка офисной недвижимости и постепенное падение объемов строительства торговых площадей вынуждают инвесторов и девелоперов осваивать новые сферы рынка. Одним из альтернативных направлений уже стали складские и логистические комплексы. Но более перспективным сегментом для вложения средств может стать рынок производственной недвижимости. Нарастающий дефицит строительных площадок в центральной части города и предпринимаемые московским правительством, а также некоторыми компаниями шаги по реорганизации и выводу промышленных предприятий за пределы центра могут стать характерными чертами развития рынка недвижимости Москвы в ближайшие годы.

Определения
Предметом данного исследования являются промышленные зоны и предприятия в черте города, а также компании, инвестирующие в производство или в его реорганизацию с целью нового строительства. Параллельно будут рассмотрены основные параметры, характеризующие состояние рынка, тенденции и перспективы его развития.
Одной из особенностей производственной недвижимости является уникальность каждого производства. Дело в том, что основными параметрами, определяющими конструктивные особенности зданий, являются габариты промышленного оборудования и специфика технологической линии. «Классификация зданий промышленных предприятий носит отчасти условный характер, — говорит ведущий специалист архитектурной мастерской Anourin & Marie-Jeanne Петр Анурин. — Типоразмеры и архитектурно-планировочные решения зависят от габаритов оборудования и нагрузок на перекрытия зданий. Для обеспечения рационального размещения технологического оборудования (с возможностью последующей его модернизации) действует межотраслевая унификация, то есть установление рационального минимума значений каждого из параметров объемно-планировочных (композиционных) элементов зданий для разных отраслей. К основным параметрам композиционных элементов промышленных зданий относятся: пролеты и шаги колонн, высота этажей, этажность, тип и качество отделки помещений (таблица 1).

Рынок промышленных зданий в Москве
По данным правительства Москвы, на сегодняшний день четверть всей площади города занята промышленными территориями, что составляет 20 500 га, причем 44 % из них размещаются на селитебных территориях города. Генеральный план развития Москвы до 2020 г. предусматривает сокращение территорий производственного назначения до 15 тыс. га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций на 5300 га). Также намечается ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон из 66 в пределах МКАД.
Тем не менее такие предприятия, как фабрика «Красный Октябрь», АЗЛК и некоторые другие, являясь одними из наиболее крупных если не по объему выпускаемой продукции, то по крайней мере по занимаемой площади, имеют все шансы остаться нетронутыми — администрация города всячески поддерживает их деятельность. Так, «Красный Октябрь» с недавних пор вновь стал государственным — контрольный пакет акций выкуплен у ГУТА-Банка, а АЗЛК готовится к возобновлению производства с помощью субвенций московских властей.
Рынок промышленных зданий обладает рядом особенностей.

Читать еще:  Торговля по новостям на бинарных опционах

Что касается целевого использования, то, по мнению Дениса Романова из компании Arup, «возможно только профильное использование, то есть производство той же продукции, кроме того, технология, объемы производств и типы используемого оборудования должны совпадать или быть схожими». «Существенное влияние на рынок промышленной недвижимости, — сообщает Дмитрий Новожилов, консультант по исследованиям отдела «Мир складов» PMC, — оказывает то, что до конца 2003 г. заводы Москвы и области обязаны переоформить право на землю, которую они занимают, то есть выкупить права аренды в Москве или право собственности в МО». В настоящее время в большинстве случаев земля находится в постоянном бессрочном пользовании заводов. Недостаток средств вынуждает заводы продавать (собственность или право аренды) свои угодья. Также в PMC «Мир складов» считают маловероятным выход на рынок купли-продажи целых производств по причине того, что в абсолютном большинстве случаев они строятся под конкретного производителя.

Предложение
Среди наиболее значительных инвестиционно-строительных проектов иностранных и отечественных компаний следует отметить заводы компаний Coca-Cola, Efes, Unilever, McDonalds, Detroit Brewing, «Феликс». Каждый из этих проектов по-своему интересен.

Примеры компаний «Феликс» и Unilever показывают, что к открытию производства в желаемом регионе инвесторы приходят разными путями: одни — покупая и модернизируя профильное предприятие, другие — осваивая непроизводственные площади по причине их выгодного для данной компании расположения и определенных льгот при реорганизации неиспользуемых территорий. В то же время многие другие компании, например, Coca-Cola, McDonalds, Efes, Detroit Brewing, выбрали более традиционный метод и строили свои заводы на пустых, неосвоенных площадках.
По данным Мосгоркомстата, за январь-март 2003 г. количество крупных и средних предприятий по отдельным отраслям промышленности составляет 930 единиц, причем наибольшее их количество сосредоточено именно в Центральном округе столицы — здесь их 23 %, наименьшее в Юго-Западном – 3 % предприятий (диаграмма 1). Распределение московских предприятий по отраслям промышленности показано на диаграмме 2.
По данным PMC «Мир складов», общий объем промышленных площадей, уже используемых под складские цели, составляет 364 600 кв. м, при этом еще 114 400 кв. м площадей заводов в настоящее время свободно и предлагается для использования как в промышленных, так и в складских целях (диаграмма 3). Таким образом, из всех производственных площадей, составляющих предложение, 76,1 % используется под складские цели, то есть не по назначению.
Однако общее количество промышленных предприятий значительно превышает количество тех предприятий, которые составляют предложение на рынке. Поэтому можно говорить о том, что все индустриальные объекты делятся на следующие группы:

Два типа предприятий
Желание городской администрации реорганизовывать и перебазировать нерентабельные предприятия за пределы «дорогого» центра, а зачастую и городской черты, не скрывается. В то же время власти не хотят терять «лицо» города как индустриального гиганта страны, а потому выступают категорически против ликвидации или перевода таких «знаковых», но далеко не всегда экономически успешных предприятий, как, например, ЗИЛ, АЗЛК.
Интересен пример ЗИЛа. По словам менеджера по связям с общественностью АМО «ЗИЛ» Татьяны Желевской, «в настоящее время, согласно постановлению правительства Москвы «О создании московского городского технопарка «Нагатино-ЗИЛ», идет процесс передачи городу части территории завода общей площадью 32 га под непроизводственные нужды. Стремление городской администрации эффективнее использовать территории завода также подкрепляется действиями по стимулированию производства. Передача городу площадей, занятых устаревшими промышленными сооружениями, не влияющими на производство, позволит заводу получить серьезные финансовые вливания в действующее производство».
Таким образом, как вторая, так и третья из обозначенных групп могут иметь в своем числе так называемые «невыездные предприятия», то есть те, против вывода и остановки производства которых выступает правительство Москвы.
Судьбу многих предприятий и даже промышленных зон призван решить базовый адресный перечень промышленных зон и территорий, подлежащих обследованию и освоению в 2003 г., сформированный и утвержденный постановлением правительства Москвы № 1065-ПП от 24 декабря 2002 г. Общая площадь промзон и территорий, включенных в данный перечень, составляет около полутора тысяч гектаров (таблица 2). Обследованию подлежат 419 предприятий. Часть из них планируется вывести из города, территории передать под непроизводственные нужды (строительство жилья, торговых, административных, транспортных и прочих объектов), а часть — модернизировать, сделать более экологичной и прибыльной. При этом планируемый выход жилищного строительства только по первоочередным освобождаемым промышленным территориям в Западном, Восточном и Северном округах составляет около 500 тыс. кв. м.
Таким образом, принимая во внимание, что выход на рынок купли-продажи современных производств маловероятен, можно говорить о том, что предложение на рынке промышленной недвижимости Москвы формируется из двух источников:

Реорганизованные объекты
Примеры реорганизации производств пока не столь часты, но некоторые из них уже стали заметными событиями на рынке недвижимости, а остальные к этому только готовятся.

По мере разработки проекта выясняется, будет ли возможным реорганизовать мощности бывшего производства на старом месте либо потребуется его перебазирование. Масштабность проекта отчасти подтверждается и планируемой датой ввода в эксплуатацию — 2009 г. Как отметили в компании, «стоимость освоения участка, обремененного подобными объектами, обычно увеличивается, по сравнению с пустой площадкой, на стоимость затрат по сносу, кроме того, в случаях, если проект реконструкции затрагивает здания, имеющие историческое либо социальное значение, инвестор обязан обеспечить сохранение архитектурных особенностей зданий». Также в «Системе Галс» подчеркивают, что «о каких-либо льготных ценах на землю, имеющую обременения в виде промышленных предприятий, говорить не приходится, поскольку обязательным условием осуществления проекта является доля города, то есть передача либо выкуп у городской администрации части проекта (после окончания строительства). Размер этой доли может доходить до 50 %».
В настоящее время проекты перебазирования предприятий с целью строительства на их месте новых объектов недвижимости являются в некотором роде экзотикой на рынке. Особенно это заметно, если сравнивать число таких проектов с общим числом проектов, реализованных на пустых участках.
Управление зданиями промышленности не является конкурентным сегментом рынка, поскольку, как заверили в «Мире складов» PMC, в 99,9 процентах случаев этим занимается сама компания — владелец завода. Это и не удивительно, поскольку лишь производитель знает все тонкости процесса производства и работы оборудования.

Спрос
Спрос на объекты производственной недвижимости в настоящее время только формируется, как и рынок в целом.

Интересы двух этих групп практически не пересекаются, поскольку первые в большей степени заинтересованы не в самом производстве, а в участке, на котором оно располагается.

Читать еще:  Анализатор бинарных опционов

Тенденции
Основным фактором, сдерживающим инвестиции в промышленную недвижимость Москвы, на сегодняшний день является неопределенность политики города в отношении развития промышленности. Необходимыми для развития рынка являются следующие условия:

Их соблюдение может сыграть основную роль в принятии решения инвестором, поскольку многие из земель, занимаемых промышленными предприятиями, обладают рядом неоспоримых преимуществ перед пустыми участками, количество которых только сокращается.

Прогноз
Прогноз развития рынка производственной недвижимости в целом позитивен. Очевидно, что городская администрация будет и далее предпринимать шаги по стимулированию инвестиций в этот сектор. В то же время вполне возможно, что условия продажи предприятий будут значительно ужесточены. Такие действия направлены на предотвращение покупки предприятий с целью их банкротств.
При прочих благоприятных условиях сокращение свободных площадей в городе вынудит инвесторов осваивать территории заводов и промзон даже при высоком уровне затрат на их реорганизацию, что повлечет за собой рост сроков окупаемости проектов подобного рода.

Складская недвижимость

В 2019 г. совокупный объем построенных качественных складских комплексов в Московском регионе достиг рекордной величины с 2014 г. — более 1 млн кв. м.

Качественные склады остаются востребованными, в 2019 г. было арендовано/куплено 1,5 млн кв. м недвижимости. Однако рекорд 2018 г. (1,8 млн кв. м) не был достигнут.

По итогам 3 кварталов 2019 г. было завершено строительство рекордного с 2014 г. объема качественной складской недвижимости – 900 тыс. кв. м.

Спрос по итогам отчетного периода сохраняется на отметке выше 1 млн кв. м.

В 1 полугодии 2019 г. совокупный объем новых проектов равен 458 тыс. кв. м. Показатель значительно превышает прошлогоднее значение (118 тыс. кв. м) – в 4 раза. Около 70% всех введенных объектов было построено спекулятивно.

По итогам 1 квартала 2019 г. прирост новых складских площадей составил 196 тыс. кв. м, превысив прошлогоднее значение в 9 раз.

Примечательно, что порядка 70% площадей было построено спекулятивно.

По итогам 2018 г. совокупная площадь построенных складских объектов в Московском регионе составила 726 тыс. кв. м, превысив прошлогоднее значение на 60%. Тренд снижения показателя был сломлен.

Порядка 60% всего объема складов построено под конечного пользователя. Спекулятивная активность остается умеренной.

Ситуация на складском рынке Московского региона стабильна. Показатель ввода по итогам первых 9 мес. 2018 г. сопоставим с прошлогодним значением и равен 285 тыс. кв. м. В том числе в 3 кв. 2018 г. завершено строительство 167,1 тыс. кв. м складских объектов.

В первой половине 2018 г. складской рынок Московского региона пополнился малым объемом нового предложения. Совокупная площадь введенных объектов составила 118 тыс. кв. м, что в два раза ниже изначально запланированной величины.

В течение первых трех месяцев 2018 г. девелоперская активность в складском сегменте оставалась на крайне низком уровне: было введено всего два качественных объекта.

Спрос продолжает оставаться высоким. Впервые за последние 5 лет показатель объема реализованных сделок за I кв. достиг рекордного уровня – 500 тыс. кв. м (приблизительно 35% от объема спроса всего 2017 года).

Спекулятивная девелоперская активность затухает, а спрос продолжает расти и по итогам 2017 г. превышает объем нового предложения более чем в 3 раза. Спрос обусловлен интересом к BTS. В 2018 году мы ожидаем сохранение высокого спроса — более 1 млн. кв. м.

В III кв. 2017 г. инвестиционная активность на рынке складской недвижимости была на низком уровне. В рассматриваемом периоде не было реализовано ни одной инвестиционной сделки.

Минимальный ввод новых складских площадей в III кв. 2017 года (138 тыс. кв. м), крайне низкий показатель за 9 месяцев (268 тыс. кв. м).

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2019

📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

💣Тенденции и структура предложения

Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.

В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2018 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.

Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.

Замыкают рейтинг складские зоны. Их оснащенность является универсальной, поэтому ведущим фактором остается качество внутренней отделки и площадь.

🔹Влияние макроэкономических факторов

Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2018 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.

🔥Что в зоне популярности

В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2020 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Читать еще:  Как научиться торговать на бинарных

Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».

Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.

📊Рынок в 2019 году

Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2019 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2019 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод.

Как изменился рынок коммерческой недвижимости в 2019 году

Предновогоднему ажиотажу не удалось привлечь покупателей в торговые центры: Shopping Index продолжил снижение в Москве и Санкт-Петербурге. Интерес ритейлеров к торговым помещениям снижается. Если заполняемость торговых центров остается на высоком уровне благодаря низкому вводу, доля пустующих помещений стрит-ритейла растет. В сегменте офисной недвижимости в то же время сохраняется оживление.

За первые три недели декабря (2–22 декабря) Shopping Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговой площади) в Москве сократился на 2,3% относительно аналогичного периода прошлого года, а в Санкт-Петербурге аналогичное падение оценивается в 1,1%. Такие данные приводит Watcom Group. Продолжающееся снижение покупательской активности президент компании Роман Скороходов связывает с растянувшимся после черной пятницы периодом распродаж и маркетинговых акций ритейлеров, переходом покупателей в онлайн и продолжающимся снижением интереса покупателей.

Ограниченный потребительский спрос и низкие доходы населения руководитель направления аренды торговых центров JLL Юлия Чернышева называет в числе ключевых факторов, влиявших в текущем году на рынок торговых площадей. Эта ситуация существенно ограничивает развитие операторов, которое сейчас идет очень точечно, новые открытия сильно ограниченны. Перспектив для изменения динамики, по мнению эксперта, пока нет. Девелоперы на этом фоне также ведут себя сдержанно, не заявляя масштабных проектов. За счет этого, согласно оценкам JLL, средняя доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы в текущем году сократилась на 0,6 процентного пункта, до 4,4%. В Санкт-Петербурге динамика оказалась незначительной: за год доля пустых площадей выросла с 3,1% до 3,3%.

Появятся ли в России торгцентры-призраки

Руководитель направления аренды торговых помещений CBRE Александра Чиркаева указывает, что средневзвешенная премиальная ставка аренды (первый этаж, оператор категория «одежда/обувь») в топовых торговых центрах Москвы сейчас составляет 256 тыс. руб. за 1 кв. м, в качественных объектах с высокой посещаемостью — 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В следующем году, по ее прогнозам, речь, как и в этом, может пойти только об инфляционном увеличении на 2–4%.

« Мы ожидаем продолжения поляризации рынка торговой недвижимости: качественные и удачно расположенные проекты продолжат рост по ставкам, а устаревшие форматы на границах города — падение»,— рассуждает эксперт.

На фоне продолжающегося увеличения онлайн-продаж, по прогнозам госпожи Чиркаевой, в следующем году рынок продолжит наблюдать консолидацию крупных игроков, замедление развития fashion-ритейлеров среднего ценового сегмента и продолжающийся рост различных развлечений, сервисов, общепита, health & beauty.

В Санкт-Петербурге, по словам руководителя отдела исследований рынка Maris Алены Волобуевой, заметно сократилось количество офлайн-магазинов. Ушли с рынка ритейлер Next, магазины цифровой техники «Кей», продуктовые «Полушка», «Лайм», «Всенародный» и «Диета-18». Уходит бренд женской одежды Karen Millen. В два с половиной раза сократила свои магазины в городе сеть «Красный куб». Одновременно эксперт обращает внимание на сокращение присутствия FMCG-сетей: уменьшилось количество гипермаркетов «Карусель», ООО «ТД «Интерторг»» (сети «Народная 7Я» и «Норма», по франшизе развивает Spar) до конца года планирует закрыть 20 магазинов в Санкт-Петербурге, уходит с рынка розничная сеть Allfoods.

Как изменился спрос на товары в онлайн-магазинах

Средний уровень вакантности помещений стрит-ритейла в Москве по итогам 2019 года составил 6,4%, увеличившись на полтора процентных пункта относительно конца прошлого года, свидетельствуют данные «Магазина магазинов». В числе наиболее пустующих торговых улиц центра города аналитики называют Столешников переулок и Сретенку, где уровень вакантности достигает 15%. Совсем нет свободных помещений в Климентовском переулке. Рост среднего показателя консультанты «Магазина магазинов» связывают с уходом некоторых брендов и ротацией арендаторов.

На этот тренд обращают внимание и сами ритейлеры. Комментарий гендиректора Lush в России Дмитрия Азарова указывает, что на фоне увеличения вакантности в стрит-ритейле компания рассчитывает на снижение средних арендных ставок. Он добавил, что размер торговой сети ритейлера за последние несколько лет сократился, но средняя площадь магазина выросла — это соответствует глобальной политике бренда.

В отличие от сегмента торговой недвижимости, рынок офисов выглядит достаточно оживленно. В Colliers International указывают, что из-за низкого ввода новых площадей, который наблюдался несколько лет после кризиса 2014 года, уровень вакантности в Москве достиг рекордно низкого уровня — 5% против 8,7% в конце прошлого года. Сейчас, по мнению аналитиков, на рынке наблюдается дефицит предложения для крупных арендаторов, как следствие, многие структуры вынуждены арендовать недвижимости в еще строящихся объектах.

Несмотря на это, ставки менялись незначительно. Сейчас средняя стоимость аренды офиса класса A в Москве, по оценкам Colliers International, составляет 26 тыс. руб. за 1 кв. м в год против 26,3 тыс. руб. за 1 кв. м годом ранее. «Но собственники во втором полугодии стали менее гибкими при согласовании условий аренды: меньше арендные каникулы, меньше финансирования отделки и так далее»,— замечает госпожа Никитина. Рынок арендодателя, согласно прогнозам Cushman & Wakefield, будет сохраняться и в 2020 году за счет низкого запланированного объема ввода. Эта ситуация может привести к росту цен: по прогнозам консультантов, они увеличатся на 4–5%.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector