Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рынок недвижимости анализ спроса

Особенности спроса и предложения на рынке недвижимости

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Формируется спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов:

1. Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств (доступность финансовых ресурсов); стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

2. Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; изменение образовательного уровня; изменение уровня преступности и др.

3. Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

4. Административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

5. Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

6. Национальные и культурные условия, традиции населения.

7. Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Следует отметить, что спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем, однако он определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и т.д. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки в регионе могут сдерживать спрос на недвижимость.

Для недвижимости характерна большая положительная эластичность спроса по доходу. Другими словами, изменения покупательной способности оказывает существенное влияние на спрос на недвижимость, хотя и в различной степени для разных видов недвижимости. Например, спрос на сельскохозяйственные земли, как правило, менее эластичен, чем спрос на производственную недвижимость, т.к. спрос на продукцию сельского хозяйства более стабильный при изменении доходов населения. Аналогично, спрос на первоклассные магазины менее эластичен, чем спрос на второстепенные магазины.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Следует отметить, что изменение предложения земли и других объектов недвижимости фактически требует значительного времени, в связи с чем принято различать предложение в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном периодах.

Предложение в краткосрочном (от даты принятия решения об осуществлении проекта до даты завершения строительства) периоде. Поскольку предложение земли в целом как природного ресурса постоянно, то цена земли, также как и других объектов недвижимости, будет определяться исключительно спросом. При падении спроса снизится и равновесная рыночная цена. Заметим, что при падении цены практически до нуля предложение объектов недвижимости не уменьшится. Это означает, что альтернативная стоимость «чистой» земли равна нулю; такая ситуация на практике уменьшает действенность ценового механизма и приводит к тому, что для земли (и недвижимости в целом) в течение существенного периода времени предложение неизменно.

Кроме того, недвижимость, в отличие от других потребительских товаров, имеет несопоставимо длительный срок жизни (здания и сооружения городской застройки, как правило, имеют эксплуатационный срок жизни до 100 и более лет). Если не говорить о более долгосрочной перспективе, то здания и сооружения так же неизменны, как и земля, на которой они расположены. В результате объекты недвижимости по мере строительства накапливаются и образуют существенный «запас», что приводит к ослаблению влияния на цены поступающего на рынок нового предложения. То есть предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом.

Предложение в среднесрочном (около 10 лет) и долгосрочном периодах. Очевидно, что использование объектов недвижимости по одному назначению является абстрактной гипотезой. Объективной реальностью является существование множества видов использования объектов недвижимости, которые, как правило, конкурируют между собой и которые как ограниченные ресурсы необходимо эффективно распределять в соответствии с предпочтениями каждого потребителя и общества в целом. Так, в реальной жизни использование земли не однородно: например, различают земли, предназначенные для сельскохозяйственного использования, и земли, предназначенные для городского строительства. Внутри каждого вида использования существует большое разнообразие типов использования.

Например, сельскохозяйственные земли могут использоваться для производства продуктов овощеводства или животноводства, а городские земли могут использоваться для размещения на них офисной, торговой, жилой или производственных функций. Если вводится предположение о возможности нескольких альтернативных использований объектов недвижимости, то, с точки зрения какого-либо одного использования, предложение не может рассматриваться как постоянное, т.к. всегда может быть дополнено за счет объектов недвижимости другого использования, если последнее не является наиболее эффективным. Тогда предложение объектов недвижимости описывается стандартной кривой. Чем больше цена объекта недвижимости, тем больше предложение, которое формируется, в том числе и за счет изменения типов существующего использования.

Итак, изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

— за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

— за счет изменения типа использования недвижимости;

— за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Рыночное взаимодействие спроса и предложения определяет точку равновесия, которая соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию земли (рис. 4.1).

Рис.4.1. Спрос и предложение на рынке недвижимости

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности – наивысшая цена, которую принесет продажа недвижимости на конкурентном и открытом рынке.

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, особенно рынка недвижимого имущества, – информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

— о существующих нормах и правилах работы на рынке и их ожидаемых изменениях;

— о структуре спроса и предложения;

— об уровне и динамике цен на различных сегментах рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

— Федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ, органов власти субъектов РФ и местного самоуправления;

— заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

— рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

— специальные исследования, опросы;

— информационные системы и базы данных, формируемые специализированными компаниями.

Спрос и ёмкость на рынке жилья: одни из самых сложных показателей

Екатерина Сидоревич руководитель Центра маркетинговых исследований GMK

Связано это с трудной доступностью целевой аудитории, характерной для рынка недвижимости. Человек, которому нужна квартира, может быть везде. В то же время если вы встанете на центральной площади вашего города и начнете каждого спрашивать собирается ли он в ближайшее время покупать квартиру, вы простоите весь день без единого положительного ответа.

Сравните: исследования покупателей продуктов питания намного проще. Таких людей легко идентифицировать: ими становятся все платежеспособные группы граждан, потребность в питании они испытывают каждый день. Легко определить места скопления такой целевой аудитории.

Застройщик может судить о повышении спроса, если план продаж выполняется или перевыполняется, или о его снижении – при отсутствии клиентов.

Читать еще:  Рынок товаров в россии

Но отражает ли это ситуацию по всему рынку? А если вы узнаете, что у соседа «трава зеленее», но ваши продажи стоят?

Считаем своим долгом внести ясность в проблему измерения спроса в данном посте.

Лайфхак от «Маркетинг-Консультант»: если проблема, связанная с анализом рынка жилья, кажется вам сложной и непонятной, начните с простых вопросов и «съешьте слона по частям».

Поэтому разбираться с понятием «спрос на рынке жилья» начнем с основ маркетинга и определим предмет и объект исследования.

Внимание (!) здесь и далее речь пойдет о рынке первичного жилья классов эконом и эконом-комфорт, и о спросе в натуральном выражении.

Предметом исследования выступает спрос, иными словами – потребность. Потребность измеряется в количестве потребителей, ее испытывающих.

Количество человек, в шт. и %

На рынке жилья города Новосибирск спрос сократился на 20% за год.
Значит, что в 2015 году потребность испытывали 100 000 чел., в 2016 (на 20% меньше) – 80 000 чел.


Цель маркетингового исследования по оценке спроса – измерить количество потребителей, испытывающих потребность.

Объект маркетингового исследования – это то, что подвергается изучению. При определении объекта необходимо предположить и перечислить все возможные варианты кто или что может стать им (в нашем случае покупателем квартир).

На самом деле потребность в приобретении квартиры испытывают не только физические лица. Юридические лица также выступают объектом исследования, так как они покупают квартиры для командировочных сотрудников, или для служебного жилья и тп.

Но в большинстве случаев, конечно, застройщики работают на рынке B2C, поэтому мы будем говорить о людях.

Часто участники рынка употребляют понятие «спрос» в контексте реального (платежеспособного) спроса. Считаем это некорректным, так как при анализе необходимо четко разграничивать реальный и потенциальный спрос.

Здесь понятие спроса перекликается с понятием емкости рынка.

Доступная емкость рынка отражает реальный спрос, фактическая емкость – это размер реального и потенциального спроса. А потенциальная емкость рынка – это величина абсолютная, на практике не достижимая для застройщика и всего рынка в плане продаж: она показывает границы рынка.

Рассмотрим алгоритм расчета спроса на примере города Новосибирск.

Население в возрасте от 18 до 65 лет, способное испытывать потребность в жилье, и будет являться потенциальной емкостью рынка.

КАК ИЗМЕРИТЬ РЕАЛЬНЫЙ И ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ СПРОС

Грамотным и точным способом является поквартирный опрос всех подходящих под возрастные квоты респондентов.

Таким образом измеряется количество людей, не испытывающих потребность в жилье, рассчитывается количество испытывающих потребность в разрезе тех, кто собирается покупать и тех, кто не может это сделать из-за финансовых преград.

Так у вас получится оцифрованное представление о КОЛИЧЕСТВЕ реальных и потенциальных клиентах на рынке.

В этом же опросе уточните у аудитории ее жилищные стратегии, опишите поведенческие характеристики, выявите конкретные параметры аудитории, влияющие на формирование спроса.

Ориентировочный список основных задач, решаемых таким исследованием:

  • Доля проживающих в собственном жилье.
  • Доля снимающих жилье.
  • Жилищные стратегии горожан (цели и причины покупки жилья).
  • Оценка миграционного спроса.
  • Оценка миграционного оттока.
  • Оценка платежеспособного спроса на жилье.
  • Оценка инвестиционного спроса на жилье.
  • Оценка и характеристика неплатежеспособного спроса, выявление путей стимулирования спроса.
  • Оценка уровня платежеспособности.
  • Анализ существующих жилищных условий.
  • Анализ планируемых жилищных условий: тип жилья (многоэтажное/малоэтажное); тип рынка (первичное/вторичное/смешанное); вид жилья (комнатность); класс жилья; состояние жилья (отделка и ремонт) и др.

ПЛЮСЫ: Информативно, Долговечно.

МИНУСЫ: Дорого, Долго.

Наши аргументы в пользу проведения такого исследования.

Главное его преимущество — определение количества потенциальных покупателей и вторичного, и первичного жилья, а также тех, кто еще не определился с выбором либо не ощущает значительной разницы между типами квартир.

Почему поквартирный опрос? Другие методы подходят?

Для решения задачи по определению размера спроса наиболее выгодным методом является поквартирный опрос.

Во-первых, он позволяет осуществить большой охват аудитории.

Во-вторых, из-за этого минимизировано непопадание в целевую аудиторию.

В-третьих, четко определен размер генеральной совокупности, что позволяет грамотно спроектировать выборочную совокупность.

Среди альтернативных, но менее подходящих, методов можно назвать телефонный опрос, уличный опрос и опрос в местах скопления целевой аудитории.

Присутствует риск непопадания в целевую аудиторию; невозможно собрать полноценную базу телефонных номеров для обзвона; всегда есть вероятность, что собранная база номеров не отражает в полной мере генеральную совокупность.

Присутствует риск непопадания в целевую аудиторию; опрос будет проходить с большим количеством отсева «левых» респондентов; всегда есть вероятность, что опрошенные лица не отражают в полной мере генеральную совокупность.

Опрос в местах скопления целевой аудитории

В качестве мест скопления целевой аудитории могут выступать агентства недвижимости и офисы продаж застройщиков. Опрос можно проводить на выходе. При этом способе всегда есть вероятность, что опрошенные лица не отражают в полной мере генеральную совокупность; захватывается только часть потенциального спроса (кто уже ходит по агентствам и застройщикам и выбирает жилье); опрос может проходить с затруднениями: не каждому понравится, если у его офиса будут работать интервьюеры, тем более от конкурентов.

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СПОСОБЫ ИЗМЕРЕНИЯ СПРОСА

#1. Количество сделок на первичном и вторичном рынках.

Выявить уровень реального спроса можно по сведениям от Росреестра, партнеров рынка (АН), если на рынке стабильные партнерские отношения.

#2. Анализ сайтов застройщиков и АН.

Реальный спрос на первичном рынке можно определить по сайтам застройщиков и АН: каждый месяц фиксируется количество квартир, которых нет в продаже.

Но не все застройщики и агентства выкладывают на сайт списки квартир, также не все актуализируют по ним информацию постоянно.

#3. Анализ поисковых запросов.

Дает размытое представление о размере общего спроса. По анализу поисковых запросов лучше следить за динамикой спроса, и использовать этот вид анализа в качестве дополнительного, а не основного.

ПЕРИОДИЧНОСТЬ ИЗМЕРЕНИЯ СПРОСА

Комбинируйте разные методы, пробуйте методики по определению размера спроса, и помните, что при проведении любых аналитический действий главное – системность.

Рынок недвижимости анализ спроса

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Год начался неактивно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

Читать еще:  Полосы боллинджера стратегия для бинарных опционов

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2019

📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

Читать еще:  Обучение стратегии бинарных опционов

💣Тенденции и структура предложения

Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.

В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2018 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.

Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.

Замыкают рейтинг складские зоны. Их оснащенность является универсальной, поэтому ведущим фактором остается качество внутренней отделки и площадь.

🔹Влияние макроэкономических факторов

Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2018 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.

🔥Что в зоне популярности

В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2020 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».

Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.

📊Рынок в 2019 году

Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2019 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2019 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод.

Спрос и предложение как факторы влияния на стоимость объекта на рынке недвижимости.

Анализ рынка недвижимости – обязательная процедура, выполняемая экспертами оценочных компаний в процессе оценки стоимости недвижимости. Основными факторами влияния на стоимость товаров и услуг являются факторы спроса и предложения. Результатом взаимодействия факторов спроса и предложения являются действующие рынки продавцов и покупателей. Основной развивающей силой на рынках служит конкуренция между продавцами. Конкуренция регулирует отношение спроса и предложения. Рассмотрим подробнее факторы воздействия на деятельность рынка недвижимости.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости

Выделяют следующие факторы влияния на рынок:

  • Макроэкономические параметры;
  • Политическая и общеэкономическая ситуация в стране;
  • Ситуация на финансовом рынке;
  • Микроэкономические параметры.

Анализ рынка недвижимости выполняется оценщиками в динамике и в текущий момент времени через взаимосвязь микроэкономических и макроэкономических параметров.

Факторы, влияющие на величину спроса

К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:

  1. Платежеспособность населения;
  2. Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих тенденций;
  3. Уровень миграции, соотношения различных слоев населения, количество разводов, браков;
  4. Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей – сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и прогнозирование вкусов – процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей.
  5. Доступность и условия финансирования.

Увеличение спроса усиливает активность участников рынка недвижимости. Спрос увеличивают экономические возможности (доходы) будущих потребителей. Снижение спроса вызывает депрессию на рынке.

На рост фактора спроса на рынке недвижимости оказывает влияние рост численности населения. Но следует отметить, что собственно возрастание населения не ведет к активности на рынке. Рост населения должен сопровождаться ростом его платежеспособности. Аналогично отсутствие увеличения населения не всегда плохо сказывается на активности рынка, которая может поддерживаться растущими доходами населения и доступностью финансирования сделок. Результатом увеличения спроса на недвижимость является увеличение платы за аренду, цен продаж на недвижимость. В малом временном периоде более влиятельным на рынок является фактор спроса. Фактору предложения свойственна неэластичность.

Факторы, влияющие на величину предложения

К факторам, влияющим на величину предложения, относятся:

  1. Резерв свободных объектов недвижимости в сегменте рынка;
  2. Объемы строительства, затраты на строительство, включая интенсивность строительства, положение в индустрии, изменения в технологии, соотношение затрат и цен продажи объектов, затраты на улучшение.

Соотношение спроса и предложения – фактор прямого влияния на стоимость при оценке недвижимости, иных объектов.

Количество незанятых (не сданных в аренду) домов — важнейший показатель тенденций на рынке недвижимости. Высокий процент свободной недвижимости способствует понижению цен на объекты и платы за аренду даже при высоком уровне спроса. Нормативный уровень вакансий составляет для многоквартирных зданий 5%. Для коммерческой недвижимости такой процент выше. Эти соотношения изменяются в зависимости от экономического положения в регионе. При превышении предложения над спросом выше нормативного процента означает наличие на рынке избыточного предложения и недостаточного спроса. Конкуренция приводит к падению ренты, цен, к уменьшению нового строительства.

Таким образом, соотношение факторов спроса и предложения – важный индикатор развития рынка недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector