Webbc.ru

Веб и кризис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Факторы влияющие на рынок недвижимости

Какие факторы влияют на рынок жилья?

Рынок недвижимости очень чувствителен как к отдельным экономическим и политическим изменениям, происходящим в государстве, так и к ситуации в целом. Обоснованный прогноз развития рынка (или, напротив, его спада) возможен лишь при учете всех воздействующих на него факторов. При этом нужно понимать, что лишь некоторые аспекты можно отнести к однозначно позитивным или негативным – все они взаимосвязаны друг с другом и, в зависимости от различных нюансов, могут оказывать на рынок и положительное, и отрицательное воздействие.

Экономические факторы

Среди экономических факторов, влияющих на рынок недвижимости, можно назвать уровень доходов и занятости населения, платежеспособность, развитие в населенных пунктах социальной инфраструктуры, ставки процента и арендной платы и т.д.

С экономической точки зрения основное воздействие на цены недвижимости оказывает соотношение спроса и предложения. Причем внутренние тенденции экономики могут влиять на баланс спроса и предложения разнонаправлено.

В преддверии кризиса спрос на жилье в новостройках в Москве и Московской области возрос на 30 %

Например, если серьезный экономический кризис неизбежно вызывает спад на рынке и снижение цен на недвижимость, то «обычная» экономическая нестабильность и угроза возникновения кризисных ситуаций в будущем, напротив, подхлестывает спрос, заставляя людей «перекладывать» деньги в недвижимость, что мы и видели в конце 2014 – начале 2015 года.

То же самое касается и инфляции: с одной стороны, она тормозит инвестиционную активность и приводит к удорожанию кредитов, с другой – повышает спрос на недвижимость в качестве средства хранения денег.

В стабильной экономической ситуации рост цен на недвижимость зависит от темпа инфляции и прироста ВВП. Как правило, в годовом исчислении этот показатель не превышает 1-3 %.

Важным фактором, влияющим на цену недвижимости, является развитие кредитования. Ипотека делает покупку недвижимости доступнее для людей среднего и невысокого достатка. Выход на рынок большего количества покупателей увеличивает спрос и побуждает рынок недвижимости к развитию. Соответственно, повышение кредитной ставки в конце 2014 года и последующее сокращение ипотечных программ сделали кредиты малодоступными, что еще в начале года грозило стагнацией и спадом.

Однако 13 марта 2015 года премьер-министром России, Дмитрием Медведевым, было подписано постановление о субсидировании ипотечной ставки со стороны государства на уровне 13 % годовых. Но при этом данным документом предусмотрен ряд серьезных ограничений. В программе могут участвовать только:

  • Ипотечные кредиты на приобретение первичного жилья, полученные в период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Максимальная сумма займа для регионов составляет 3 млн рублей, для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга – 8 млн рублей. Первичный взнос должен составлять не менее 20 %, а срок кредита – до 30 лет.
  • Те банки, которые выдают жилищные займы в размере не менее 300 млн рублей в месяц. В противном случае финансирование Минфином данного кредитного учреждения будет прекращено.

В настоящий момент ситуация на ипотечном рынке показывает значительный спад по сравнению с аналогичными показателями прошлого года: количество жилищных займов сократилось на 70 %. Однако эксперты рынка считают, что программа господдержки ипотечного кредитования позволит покрыть практически весь прогнозируемый на год спрос по жилищным займам, так как интерес потребителей к недвижимости падает, а страх потенциальных кредиторов оказаться неплатежеспособными растет.

Ужесточившиеся требования к заемщикам привели к тому, что в январе 2015 количество сделок с ипотекой по сравнению с прошлогодним показателем сократилось на 25 %

Российская экономика имеет свои особенности, которые оказывают серьезное воздействие на рынок продажи квартир. Это:

  1. Зависимость экономики от сырьевого рынка. Дисбаланс экономики, когда 1 % населения занят в отраслях, приносящих 25 % ВНП, приводит к тому, что даже незначительные колебания цен на энергоносители существенно влияют на экономическую ситуацию. Падение цен на нефть конца 2014 года неизбежно вызовет на рынке недвижимости негативные явления.
  2. Двухвалютность. Цены на квартиры могут рассчитываться в рублях, долларах или евро. В результате их общий уровень зависит от курсовых колебаний. Например, в настоящее время цены повышаются в рублях, компенсируя девальвацию национальной валюты, и одновременно понижаются в долларах вследствие снижения спроса.
  3. Негативные ожидания. Россияне традиционно не доверяют правительству, поэтому предпочитают инвестиции в недвижимость вложениям в бизнес или даже банковским депозитам. Здесь гораздо ниже риск потерять деньги и гораздо выше вероятность получить прибыль при перепродаже или сдаче в аренду. В результате рынок недвижимости не испытывает драматических спадов даже в кризисные времена.
  4. Высокий уровень латентного спроса. Это связано как с традиционным «квартирным вопросом», так и с физическим и моральным устареванием квартир в домах советского времени. По некоторым исследованиям, поменять жилье хотели бы до 70 % россиян. Понятно, что с таким уровнем спроса рынок в долгосрочной перспективе просто обречен на рост.

Одна из извечных российских проблем – малая обеспеченность качественным жильем

Законодательная активность

В качестве примера можно привести закон ФЗ-214, который создал базу для юридических взаимоотношений застройщика и дольщика, тем самым увеличив надежность вложений в первичные квартиры. В долгосрочной перспективе может оказать воздействие на рынок новая редакция закона о налоге на недвижимость. Ряд обсуждаемых в правительстве инициатив (например, закон, приравнивающий апартаменты к жилью, и закон о борьбе с инвестиционными квартирами) также вряд ли пройдут незамеченными для рынка жилья.

Хотя мнения экспертов об этих законах достаточно противоречивы, нельзя не признать, что они являются попыткой преодолеть правовую размытость законодательной базы, регулирующей куплю-продажу недвижимости.

Рынок премиального жилья (от 10 000 долларов за м2) во время кризиса испытывает наибольший спад.

Итак, в настоящее время к факторам, негативно влияющим на российский рынок недвижимости, можно отнести:

— политическую и экономическую нестабильность;

— сокращение ипотечного кредитования;

— падение цен на нефть;

— снижение платежеспособности населения;

— формирование отложенного спроса;

— пессимистические ожидания участников рынка.

В кризис рынок ищет новое равновесие между предложением и платежеспособным спросом

Но есть и ряд положительно влияющих на рынок факторов:

— повышенный спрос на недвижимость как средство сохранения капитала;

— снижение долларовых цен (для тех, кто имеет валютные накопления);

— сокращение предложения может привести к росту или хотя бы сохранению цен;

— позитивные сигналы от правительства (снижение ставки ЦБ, возможность государственного субсидирования ипотечных программ).

Учитывая национальные особенности, основной вектор развития ситуации в стране, в том числе на рынке недвижимости, будет задавать государство. Именно от его политики будет зависеть глубина и продолжительность кризиса, поскольку, в отличие от мирового кризиса 2008 года, текущий кризис носит локальный и вполне прослеживаемый политический характер.

Какие факторы влияют на рынок недвижимости?

Стоимость недвижимости формируется под действием целого ряда факторов, которые могут быть как субъективными, так и объективными. Поскольку этот сегмент экономики напрямую зависит от процессов, происходящих в обществе, то любые глобальные изменения способны спровоцировать рост или обвал цен. Какие факторы влияют на рынок недвижимости? Можно ли предвидеть подобные изменения? Что ожидает рынок жилья в 2018 году? Какие страны войдут в ТОП популярности среди инвесторов и покупателей? Можно ли предугадать где лучше всего взять квартиру в кредит? Рассмотрим эти вопросы по порядку.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости?

Их можно объединить в шесть основных групп:

  • Политические;
  • Экономические;
  • Демографические;
  • Социально-культурные;
  • Научно-технические;
  • Природно-географические.

Ознакомимся с каждым из них детальнее.

Политические

Определяются политическими процессами, проходящими в стране, а также законодательной базой, стимулирующей или, наоборот, подавляющей покупательскую активность. Может иметь место определенная периодичность, например, связанная с выборами, либо же завесить от курса правящей партии, а также степени присутствия правительства в этом сегменте экономики. Важную роль играют и государственные программы, связанные с ипотечным кредитованием. Еще одним фактором, оказывающим влияние на рынок недвижимости, являются общественные волнения и борьба за независимость. Ярким примером последней можно считать Каталонию, в которой наблюдался рекордный обвал цен – на 20%. Правда, не всегда социальные потрясения провоцируют уменьшение стоимости жилья. Иногда продавцы и покупатели просто на время замирают, наблюдая за дальнейшим развитием событий и, при этом, сокращая количество сделок.

Читать еще:  Рынок на котором отсутствуют входные барьеры

Экономические

Финансовая стабильность и благополучие страны или отдельного региона – важнейший фактор, который влияет на рынок недвижимости. Помимо покупательской активности местных граждан, в развитие города могут вкладывать и зарубежные инвесторы, тем самым дополнительно стимулируя развитие экономики. Разброс цен может быть колоссальным. Например, в Германии цена за квадратный метр жилья колеблется от 1000 € (Лейпциг) до 7190 € (Мюнхен). Как видите, страна одна и та же, политика тоже, а экономическая составляющая дает значительную «вилку цен».

Демографические

Увеличение численности местных жителей, престижность населенного пункта в глазах граждан других стран. Анализ рынка жилья во многом основан на понимании демографических процессов. Популярные направления соответственно и более дорогостоящие. С этим связана урбанизация – укрупнение наиболее перспективных городов за счет роста их населения.

Социально-культурные

Уровень жизни населения страны, безопасность, состояние инфраструктуры, доступность медицины и образования оказывают заметное влияние на состояние рынка жилья. Возможность содержательного досуга, культурного и физического развития высоко ценится, оказываясь далеко не на последнем месте при выборе места жительства.

Научно-технические

Обуславливают качество материалов и уровень технологий проведения строительных работ. Соответственно они могут ускорять процесс возведения новых жилых массивов, упрощать ремонтные работы, что позитивно сказывается на стоимости объектов и скорости их сдачи в эксплуатацию. К слову, в Китае, США и целом ряде европейских стран разрабатываются и внедряются в производство огромные 3D-принтеры. Они позволяют буквально «печатать» новые дома, без необходимости привлекать целую «армию» строителей.

Природно-географические

Климат, рельеф, наличие природных ресурсов, минеральных вод, морского побережья и т.д. Все это влияет на рынок жилья не меньше, чем возможность взять кредит на недвижимость или высокие социальные гарантии. Выходцы из Украины и России часто выбирают теплые страны, например Болгарию, Турцию или Испанию не столько из-за их инвестиционной привлекательности, а скорее под впечатлением от красоты местной природы.

Что ожидает рынок жилья в 2018 году

Первые месяцы этого года позволяют сделать прогнозы относительно основных тенденций рынка зарубежной недвижимости. Увеличение строительной активности, если сравнивать с показателями прошлого года, наблюдается в Словении (на 76%), Венгрии (43,1%), Чехии (33,6%), а также Польше (31,8%). К слову, польская экономика считается одной из наиболее быстрорастущих среди других европейских стран. В конце 2017 года рост ее ВВП превысил 5%, что вдвое превышает среднее значение по Евросоюзу. Это хороший сигнал для инвесторов, чтобы рассматривать данное направление, как одно из наиболее привлекательных для покупки недвижимости.

Для тех, кого интересует ситуация с ипотечным кредитованием, отметим, что как и в 2017 году, наиболее выгодными в этом плане считаются Германия, Испания, Великобритания, Швейцария и Швеция. Но, это если речь идет о гражданах названных стран. Например, проценты по ипотеке в Германии для резидентов составят от 0,8%, для иностранцев – 3-5%.

Если проанализировать все факторы, влияющие на рынок недвижимости, то самыми перспективными направлениями для покупки жилья в 2018 году стали в основном европейские государства. Итак, ТОП-10 стран для покупки недвижимости в 2018 году:

  • Испания – удачное соотношение цены и качества недвижимости;
  • Болгария – доступное жилье около самого моря;
  • Италия – тренд для покупателей элитной недвижимости;
  • Германия – традиционное направление для инвестирования;
  • Греция – самая дешевая программа получения ВНЖ в Евросоюзе;
  • Чехия – упрощенная схема инвестирования в недвижимость;
  • Черногория – красивая страна, дружелюбный народ, низкие цены;
  • Финляндия – надежность, стабильность и финансовое благополучие;
  • Турция – идеальное сочетание природных богатств и темпов развития;
  • Кипр – наблюдается снижение цен на недвижимость.

Их успех обусловлен, прежде всего, экономическим развитием, удачным географическим расположением и менталитетом местных жителей.

На вопрос, какие факторы влияют на рынок недвижимости в разных странах, универсального ответа быть не может. Все очень индивидуально и относительно. Безусловно, экономика и природные богатства вызывают интерес со стороны зарубежных инвесторов, но рынок жилья в 2018 году определяется не только этими критериями. Важнее – темпы развития страны, а также лояльность в отношении к иностранцам со стороны правительства и местного населения.

Talkin go money

Как выбрать коммерческое помещение для инвестирования в недвижимость. 5 советов инвестору (Апрель 2020).

Table of Contents:

Недвижимость представляет значительную часть богатства большинства людей, и это особенно актуально для многих домовладельцев в Соединенных Штатах. Согласно последнему обзору потребительских финансов Федерального резерва, 65. 2% американских семей имеют собственное первичное место жительства. Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным сектором для многих инвесторов. В этой статье мы рассмотрим некоторые из основных факторов, которые влияют на рынок недвижимости и разнообразие доступных инвестиций.

Учебное пособие: Изучение инвестиций в недвижимость

Факторы, влияющие на недвижимость

Демография

Демография — это данные, описывающие состав населения, например возраст, раса , пол, доход, модели миграции и рост населения. Эти статистические данные часто упускаются из виду, но являются значительным фактором, влияющим на стоимость недвижимости и какие типы свойств пользуются спросом. Основные сдвиги в демографии нации могут оказать значительное влияние на тенденции в области недвижимости на протяжении нескольких десятилетий.

Например, бэби-бумеры, родившиеся в период между 1945 и 1964 годами, являются примером демографической тенденции, которая может существенно повлиять на рынок недвижимости. Переход этих бэби-бума на пенсию является одной из наиболее интересных тенденций поколений в прошлом веке, и выход на пенсию этих бэби-бумеров, начавшийся еще в 2010 году, неизбежно будет замечен на рынке на десятилетия вперед. (Подробнее о тенденциях детского бумера см. Бумеры: скручивание мышления с отставкой .)

Существует множество способов, которыми этот тип демографического сдвига может повлиять на рынок недвижимости, но для инвестора могут быть заданы некоторые ключевые вопросы: i) Как это повлияет на спрос на вторичные дома в популярные места отдыха, так как все больше людей начинают уходить на пенсию? Или ii) Как это повлияет на спрос на более крупные дома, если доходы будут меньше, а дети все перейдут? Эти и другие вопросы могут помочь инвесторам сузить тип и место потенциально желательных инвестиций в недвижимость задолго до начала тренда.

Процентные ставки

Процентные ставки также оказывают значительное влияние на рынки недвижимости. Если вы планируете покупать дом с ипотекой, полезно исследовать процентные ставки, используя ипотечный калькулятор. Изменения процентных ставок могут существенно повлиять на способность человека приобретать жилую недвижимость. Это связано с тем, что чем ниже процентные ставки, тем ниже будет стоимость получения ипотечного кредита для покупки дома, что создает более высокий спрос на недвижимость, что снова подталкивает цены.

Важно отметить, что по мере роста процентных ставок увеличивается стоимость получения ипотеки, что снижает спрос и цены на недвижимость.Однако, глядя на влияние процентных ставок на инвестиции в акционерный капитал, такие как инвестиционный траст недвижимости (REIT), а не на жилую недвижимость, отношения можно рассматривать как похожие на отношения облигаций с процентными ставками. Когда процентные ставки снижаются, стоимость облигации увеличивается, поскольку ее купонная ставка становится более желательной, а когда процентные ставки растут, стоимость облигаций уменьшается. Аналогичным образом, когда процентная ставка снижается на рынке, высокая доходность REITs становится более привлекательной, и их стоимость растет. Когда процентные ставки увеличиваются, доходность по REIT становится менее привлекательной, и она снижает их стоимость. (Чтобы узнать больше об этих эффектах, см. Как процентные ставки влияют на значения свойств .)

Экономика

Другим ключевым фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является общее состояние экономики. Это обычно измеряется такими экономическими показателями, как ВВП, данные о занятости, производственная деятельность, цены на товары и т. Д. В целом, когда экономика вялая, так это недвижимость.

Однако цикличность экономики может оказывать различное влияние на различные типы недвижимости. Например, если REIT имеет больший процент своих инвестиций в отели, на них, как правило, больше влияет экономический спад, чем REIT, который инвестировал в офисные здания. Отели — это форма собственности, которая очень чувствительна к экономической деятельности из-за типа структуры аренды, присущей бизнесу. Аренда гостиничного номера можно рассматривать как форму краткосрочной аренды, которую пользователи могут легко избежать, если экономика будет плохо работать. С другой стороны, офисные арендаторы обычно имеют долгосрочную аренду, которые не могут быть изменены в середине экономического спада. Таким образом, хотя вы должны знать о части цикла, в котором находится экономика, вы также должны знать чувствительность недвижимости к экономическому циклу.

Читать еще:  Стратегии бинарных опционов 60

Государственная политика / субсидии

Законодательство также является еще одним фактором, который может оказать значительное влияние на спрос и цены на недвижимость. Налоговые кредиты, вычеты и субсидии — это некоторые из способов, которыми правительство может временно увеличить спрос на недвижимость до тех пор, пока они находятся на месте. Знание текущих правительственных стимулов может помочь вам определить изменения спроса и предложения и выявить потенциально ложные тенденции. Например, в 2009 году правительство США представило домовладельцам первоначальный налоговый кредит домовладельца в попытке начать продажи жилья в заторможенной экономике (только те, кто приобрел жилье в период 2008-2010 годов, имеют право на участие). По данным Национальной ассоциации риэлторов (НАР), этот налоговый стимул привел к тому, что 900 000 покупателей жилья покупали дома. Это было довольно значительное увеличение, хотя и временное, и, не зная увеличения, было результатом налогового стимула, вы, возможно, пришли к выводу, что спрос на жилье растет по другим причинам.

Каковы лучшие инвестиции?

Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным рынком для многих инвесторов.Инвесторы могут напрямую инвестировать в физическую недвижимость или выбирать для косвенного инвестирования через управляемые фонды. Инвестирование непосредственно в недвижимость связано с приобретением жилой или коммерческой недвижимости для использования в качестве доходной недвижимости или для последующей перепродажи в будущем. Косвенные способы инвестирования в рынок недвижимости включают в себя инвестирование в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), фонды с обменом валюты (ETF), смешанные фонды недвижимости (CREF) и инфраструктурные фонды. Из-за более высокой ликвидности, доступной на рынке, более низких транзакционных издержек и низких требований к капиталу, средние инвесторы предпочитают косвенно инвестировать в недвижимость. (Чтобы узнать больше о способах получения прибыли от рынка жилья, прочитайте Простые способы инвестирования в недвижимость . )

Практический результат

В этой статье представлены некоторые из более высокопроизводительных, которые играют значительную роль в продвижении рынка недвижимости, но есть и более сложные части, которые входят в игру. И хотя некоторые из этих вышеперечисленных факторов указывают на четкую взаимосвязь между фактором и рынком, на практике результаты могут быть самыми разными. Однако понимание ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости, необходимо для всесторонней оценки потенциальных инвестиций.

(Подробнее об этой теме читайте Зарабатывание денег в жилой недвижимости и Найти фортуну в коммерческой недвижимости .

Какие факторы влияют на стоимость жилья?

Эксперты рынка рассказали, какие факторы влияют на ценообразование квартиры

Цены на недвижимость чаще всего ведут себя довольно предсказуемо. В посткризисные годы эксперты часто говорили о стагнации рынка, увеличение цены на квадратные метры сегодня сопоставимо с уровнем инфляции. Между тем, в некоторых случаях стоимость квартир в соседних жилых комплексах может существенно разниться, а иногда – даже на квартиры в одном доме. Портал Urbanus.ru выяснил, какие факторы могут отразиться на стоимости жилья.

Все дело в локации

Существует ряд факторов, которые могут повлиять на конечную стоимость жилья. Один из основных вопросов – это месторасположение дома. Причем локация может быть как положительным, так и отрицательным моментом.Например, если квартира находится в районе, который отличается плохой транспортной доступностью, собственнику придется снизить цену. Чем дальше жилье от метрополитена, основных транспортных развязок, тем ниже будет его стоимость. В данном случае важную роль играет наземный транспорт, а также интенсивность его движения. Соответственно, если дом расположен рядом с метро или автобусной остановкой, то и стоимость его окажется выше.

Негативное окружение также способно оказать существенное влияние на стоимость квартиры, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». По ее словам, наиболее безобидным считается соседство с офисами на первых этажах. Если вход в офис осуществляется непосредственно из подъезда, то квартиры в этом доме могут обесцениться максимум на 10%. Наличие тюрьмы, кладбища, вокзала, ЗАГСа в непосредственной близости от жилого комплекса является более негативными факторами, влияющим на стоимость квартиры. Компромисс по цене в таких ситуациях может достигать 15%. «Самый худший вариант – если рядом с домом расположена свалка, промзона, ЛЭП или ТЭЦ. Это крайне нежелательное соседство, поскольку перечисленные объекты создают прямую угрозу для здоровья местных жителей. В таких случаях собственнику придется снижать цену на квартиру на 30% по отношению к рыночной стоимости жилья в данном районе», – отмечает Мария Литинецкая.

Позитивное окружение — парковые зоны, объекты социальной инфраструктуры в непосредственной близости, а также хорошая транспортная доступность позволяют, напротив, устанавливать более высокие цены на жилье. Кроме того, квартиры с улучшенными видовыми характеристиками обычно продаются дороже.

Как считает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель, существенное положительное влияние на стоимость жилья, могут оказать также изменение территориально-административных границ города и строительство новых станций метро. Так, одним из ярких примеров резкого увеличения цен, зафиксированного в последнее время, является рост стоимости в объектах, расположенных на территории «новой» Москвы – после объявления о присоединении новых территорий к городу жилье здесь подскочило в цене на 20-25%.

В качестве конкретного примера, подтверждающего зависимость цены на квартиру и наличия метро, коммерческий директор ФСК « Лидер » Григорий Алтухов приводит новостройки подмосковного города Реутов. Здесь стоимость жилья повысилась по сравнению с соседними городами не менее чем на 15-20% именно за счет появления собственной станции метро.

Маркетинговый ход

К нематериальным факторам, влияющим на цену недвижимости, относится продуманная маркетинговая стратегия. По словам генерального директора компании « МИЭЛЬ-Новостройки » Софьи Лебедевой, проекты с каким-то интересным акцентом или «фишкой» больше привлекают внимание покупателей, но однозначно сказать, как это отражается на цене довольно сложно. В случае если проект изначально обладает какими-то недостатками, хороший маркетинг также может сгладить образ.

«Очень большое значение имеет правильная подача жилого комплекса на рынке, причем, начиная с его названия. Пример удачного – « Садовые кварталы » – кто не хочет жить в саду? Большое значение может иметь и создаваемый намеренно отрицательный имидж объекта. Так, например, несколько лет назад появлялись слухи о чуть ли не сползании в реку ЖК « Алые паруса », что, естественно, было дезинформацией, но на какую-то аудиторию повлияло», – комментирует управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин,

Про дом, подъезд и саму квартиру

Безусловно, на стоимость квартиры влияют место, окружение, инфраструктура района и так далее. Но все же центральное место в ценообразовании занимают такие факторы, как состояние дома, подъезда и квартиры. А также рядом стоящие критерии, как планировка, этаж и ремонт, если мы говорим о квартире на регулярном рынке.

Как отмечает исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов, стоимость «квадрата» в современном монолитно-кирпичном доме возрастает по сравнению со старой панельной пятиэтажкой на 30-40%. Старые «хрущевки» считаются неликвидными из-за маленького метража квартир, неудачной планировки, высокой слышимости и невысокого качества строений. По его словам, к самым востребованным и дорогим лотам на сегодняшний день относят квартиры в монолитных домах. Однако стоит отметить, что и панельное домостроение не стоит на месте, а при соотношении таких показателей как цена-качество, многие предпочитают современные серии именно «панелек».

Что касается этажности, то первый этаж традиционно снижает стоимость примерно на 10% (за исключением помещений, которые можно перевести в коммерческую недвижимость). Последний этаж в старых пяти и девятиэтажных домах без технического этажа сократит стоимость на 2-5%.

По отзывам опытных риелторов, для многих покупателей состояние подъезда также является одним из основополагающих факторов. Его неприглядный вид может на 10% снизить стоимость квартиры. Если подъезд никак не охраняем, а в дом может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже; домофон и консьерж, напротив, повысят ликвидность, отмечает Алексей Шленов.

Читать еще:  Рынок услуг синоним

«Если говорить о конкретном доме, то более низкой стоимостью отличаются торцевые квартиры, а также те, которые расположены на первом или последнем этажах (при отсутствии технического этажа). Кроме того, если в подъезде длительное время не проводился капитальный ремонт, то цену тоже придется снизить», – резюмирует Мария Литинецкая.

Что же касается субъективных факторов, таких как «звездное» соседство – то на цене это, скорее всего, не скажется, а больше отразится на круге покупателей, поскольку может быть как плюсом, так и минусом.

Ремонт во вред

На рынке вторичного жилья наличие хорошего ремонта может сократить срок экспозиции, но, увы, на цену сильно не влияет. Как сообщает руководитель офиса «Митино» компании « ИНКОМ-Недвижимость » Лев Литовкин, обычный ремонт может добавить до 10% к стоимости предложения, дизайнерский до 15%. При этом, если речь идет о дорогих квартирах, то ремонт вообще не играет никакой роли в большинстве случаев. Клиенты в этом случае готовы тратить деньги и обустраивать жилище полностью на свой вкус.

Между тем, многие продавцы порой неоправданно поднимают планку и тем самым увеличивают срок экспозиции квартиры. «Не стоит увлекаться дизайном при подготовке квартиры к продаже: покупатели жилья эконом-класса стараются сэкономить, то есть за дизайнерский ремонт доплачивать будут крайне неохотно, а желающие приобрести элитное жилье хотят воплотить в жизнь собственные фантазии. Как правило, при продаже компенсируется лишь 50% от затраченных на ремонт денег», — советует эксперт. Более того, ремонт может и снизить цену жилья. То есть слишком темные или яркие полотки и стены могут смутить покупателя.

Большое недоумение основной массы покупателей вызывают квартиры с нетиповой планировкой. Некоторые собственники реализуют свои личные желания и не думают о том, как будут продавать квартиру, если такая необходимость появится. При этом для средней московской «двушки» 70 кв. м классика – это 2 спальни по 15 кв. м и кухня-гостиная.

Главными факторами при покупке жилья и ценообразовании являются качество самой квартиры и дома, его местоположение и цена. На цену могут повлиять такие факторы, как уникальность предложения в районе или «звездные» соседи.

Однако в большинстве случаев российский покупатель достаточно консервативен и предъявляет к будущему жилью вполне «человеческие» требования – парк поблизости, метро в пешей доступности, теплый дом и исправный лифт.

При этом, если даже вы наши нужный вариант, следует внимательно проверять документы. Продавец может снизить цену, если у него не готовы документы или они находятся в плохом состоянии. Так, к примеру, две одинаковые квартиры на одном этаже могут различаться по стоимости на несколько миллионов, в зависимости от состояния документов.

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Анализ влияния основных экономических факторов на рынок недвижимости в Казахстане

Дата публикации: 20.12.2016

Статья просмотрена: 774 раза

Библиографическое описание:

Атабаева, А. К. Анализ влияния основных экономических факторов на рынок недвижимости в Казахстане / А. К. Атабаева. — Текст : непосредственный, электронный // Вопросы экономики и управления. — 2017. — № 1.1 (8.1). — С. 12-15. — URL: https://moluch.ru/th/5/archive/51/1732/ (дата обращения: 09.04.2020).

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще.

Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и частной недвижимости, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Недвижимость зачастую является единственным компонентом наличия капитала у собственников и наиболее существенным признаком его существования и развития в виде активов и субъектов управления. Поэтому недвижимость может приобретаться, передаваться, улучшаться, изменяться и разрушаться. Все данные процессы требуют оценки объектов недвижимости, исходя из наличия функциональных, финансовых и физических компонентов у неё. Разнесенные по времени такие оценки могут значительно различаться между собой, так как во многом зависят от методов, применяемых при осуществлении оценок, колебаний конъюнктуры рынка, местоположения, назначения, способов эксплуатации и от многих других факторов, влияющих на уровень стоимости недвижимости. Поэтому способам и процессам проведения оценок недвижимости необходимо учиться, поскольку этот процесс имеет много особенностей и специфичных черт, отличающих его от способов оценки других продуктов, товаров, работ или услуг, выступающих в виде результата человеческой деятельности.

Зачастую способы оценки недвижимости и полученные результаты лежат за пределами непосредственного владения и управления ею, так как на них влияют политические, социальные, общеэкономические перемены, возникающие риски и система налогообложения, что требует от оценщиков недвижимости умения глобально взглянуть на многие настоящие и будущие процессы, увидеть их взаимосвязь и взаимовлияние, а также умения определять стратегические направления и перспективы развития данного вида рынка.

Поскольку рынок недвижимости относится к ресурсному рынку, то на него воздействуют все те же факторы, которые характерны для рынка ресурсов. Это не только спрос, предложение, конкуренция, уровень общественно-необходимых затрат труда, среднеотраслевой уровень рентабельности, состояние финансовой сферы, уровень вмешательства государства в условия функционирования данного рынка, характерные для существования рыночного механизма ценообразования.

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т. п.). Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;

темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;

развитие системы ипотеки;

развитие системы иностранных представительств в регионе [1].

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. Поэтому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

Для оценки влияния основных факторов рынка недвижимости и разработки прогноза по среднегодовым данным был проведен корреляционно-регрессионный анализ за период с 2007 по 2015 и получены парные коэффициенты корреляции, определяющие тесноту связи между переменными. Наряду с динамикой курса доллара для анализа были выбраны наиболее значимые макроэкономические факторы, влияющие на рынок недвижимости: х1 — Курс доллара к тенге; х2 — Объемы ипотечного кредитования; х3-Мировые цены на нефть; х4 Номинальные доходы жителей [2].

Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector